Immobilien als Kapitalanlage. Was beachten? Eigenkapital? Fremdkapital?

[avalanche]

Good luck

[hallolo]

ich würde übrigens 2 Wohnungen mit jeweils möglichst hohem EK kaufen, idealerweise im selben Haus.

[BlitzHand]

Also, Kapital für die Transaktionskosten sollte vorhanden sein (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbuchamt). Dann 100% finanzieren und möbliert vermieten.

Allgemein natürlich ne Standortfrage. Bei Studentenstädten und/oder Großstädten mit einerseits positivem Einwohnersaldo oder starkem Pendleraufkommen sind kleine möblierte Appartments sicherlich keine falsche Idee.

Beim aktuellen Zinsumfeld kannst Du auch bei hoher Fremdfinanzierung ne saubere Rendite erzielen. Dabei spreche ich allerdings eher von 3% als von deinen aktuell kaum nachvollziehbaren 15%.

Über die Haltedauer werden natürlich immer Themen wie Hausgeld, Instandhaltung, Instandsetzung und Mietausfall bei Leerstand anfallen.

[ehemaliges mitglied]

Hm, mag ja sein, dass ich altmodisch bin, aber ich würde mich zunächst um mein eigenes Heim bemühen und das erwerben ... und möglichst schnell abzahlen. Erst danach würde ich an Kapitalanlagen denken ...

Die Erfahrung im Bekanntenkreis ist: Es gibt viele Unabwägbarkeiten: Wenn man sich einen Mietnomaden einfängt, kann man schon mal mit Pech ein Jahr Einnahmen abschreiben und danach komplett renovieren ... dann immer an Instandhaltung etc. pp. denken. Wie gesagt, wenn man die elementaren Dinge „in trockenen Tüchern“ hat, dann kann man sowas angehen, aber erst dann ... meine Meinung, auch wenn es nicht die Fragestellung war.

[noksie]

Abgesehen von den 15% Hinweisen:

Mir wäre es zu riskant 100% meines Vermögens in einer Asset Klasse zu versenken.
Dazu noch Immobilien.
Lieber etwas diversifizieren.

[slimshady]

15% in local currency ist kein Problem. Allerdings muss die fremdwährung natürlich in EUR konvertiert werden und ich nehme mal ganz stark an, dass auch du steuerpflichtig ist. Zudem wird das sicherlich alles nicht ohne Gebühren stattfinden. 2 Wochen ist mit verlaub; Blödsinn.

Egal, viel Glück bei der Wohnungsuche!

[GPX8888]

Typisches Thema für 11 Meinungen bei 10 Befragten. Pauschal lässt sich da doch gar keine Empfehlung aussprechen. In den Regionen, wo es sich "lohnt", sind passende Objekte meistens entweder Mangelware oder überteuert. In den Regionen, in denen Du die freie Auswahl hast, ist dann auch wieder die Nachfrage nicht so groß - aus welchen Gründen auch immer.

Verschaff Dir einen vernünftigen Überblick in Deiner Region im Hinblick auf Angebot und Nachfrage (Angebote Mietobjekte in Relation zu Kaufobjekten, Mietspiegel, durchschnittliche qm-Preise (bei uns hat die lokale Kreissparkasse eine sehr gute Broschüre online mit Mit- und auch Kaufpreisen in unserem Landkreis), beobachte den Markt ein paar Monate und taste Dich langsam an die ganze Materie heran. Schnell und überstürzt zuschlagen bringt in den seltensten Fällen einen nachhaltigen Erfolg. Besichtige Objekte, kämpfe Dich durch Unterlagen und "lerne" wie Makler und Verkäufer ticken und wie der Markt bei Dir in der Region funktioniert. Schau Dir bei den Objekten auch die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an, dann bekommst Du ein Gespür, wie die Gemeinschaft tickt und auch welche Renovierungen etc. in nächster Zeit anstehen. Hast Du dann irgendwann die passenden Objekte gefunden (kann ein Vorteil sein, wenn da schon ein langjähriger Mieter in der Wohnung sitzt oder aber das Arbeits- oder Sozialamt die Miete jeden Monat überweist), rechne Dir durch, wie Du das am sinnvollsten finanzierst. Komplett bezahlen ist eine Möglichkeit, da kannst Du dann in unserer Region 3-5% Rendite erzielen - oder Du machst eine Finanzierung mit 80 oder 100%, da steigt dann die Rendite auch schnell auf 20-25% - Mietausfall natürlich nicht berücksichtigt.

Ganz wichtig aus meiner Sicht sind auch handwerkliche Fähigkeiten. Kannst Du streichen und tapezieren oder einen neuen Boden verlegen? Austausch Steckdosen oder Lichtschalter ist auch kein Problem? Sehr gut, dann kannst Du mit ein wenig Körpereinsatz und ein wenig Geld ein Objekt optisch aufhübschen und die Mieteinnahme maximieren. Brauchst Du für jeden Handgriff allerdings einen Dienstleister, wird es teuer und macht auch keinen Spaß. Letzten Endes liegt auch hier der Gewinn im Einkauf.

Es gibt übrigens supertolle Exceltabellen als Kalkulationsgrundlage für Immobilien. Du trägst die Objektdaten ein, Mieteinnahmen, Finanzierungsdaten, Steuersatz, etc. und bekommst schnell und einfach einen guten Überblick über das jeweilige Objekt. Hat mir immer geholfen, eine Entscheidung zu treffen.

Ganz wichtig für mich: Geh an das ganze Thema völlig emotionslos ran. Nur so kannst Du dann auch eine Entscheidung auf Basis der Fakten treffen. Emotionen bei Immobilien sind super wenn es um die Eigennutzung geht - als Kapitalanlage zählen allerdings nur die nackten Tatsachen, da entscheidet letzten Endes jeder einzelne Prozentpunkt ob es ein gutes Objekt war oder doch das Megaschnäppchen und der Renditehammer schlechthin.

Aber immer daran denken, viele hochbezahlte Intelligenzen haben den Immobiliensektor schon vor Jahren für sich entdeckt, sind klasse vernetzt und bekommen die guten Angebote schon bevor sie in den Immobilien-Portalen auftauchen. Hier kann es durchaus Sinn machen, sich erstmal ein "Netzwerk" mit Maklern und Banken aufzubauen und so dann auch vor anderen an die begehrenswerten Objekte ranzukommen.

[Nixus77]

Vielen Dank erstmal für eure sehr hilfreichen Antworten

Eigenes Heim kommt derzeit nicht infrage, da ich noch nicht weiss wohin es mich nach dem Studium verschlägt.
Bei 250€ Kaltmiete im Monat für eine Wohnung, wäre im worst case auch ein Jahr Mietverlust kein finanzieller Totalschaden. Die Renovierung würde zwar wehtun, aber wäre stemmbar.

Ebenfalls wäre dies nicht 100% des Vermögens, sondern nur das Geld das derzeit frei verfügbar wäre. Mit Gold etc. bin ich vor 6 Jahren schon heftig auf die Schnauze gefallen. Mein Krypto dümpelt derzeit auch nur im Keller rum. Für weitere Vorschläge bin ich offen.

Slimshady

Wie es steuerlich in Deutschland aussieht muss ich mich informieren, Gebühren und Steuern in Vietnam fallen keine an. 2016, als ich die Hälfte der Summe nach Deutschland bekommen habe um mein Auto zu kaufen musste ich keine zahlen.


Handwerklich ist alles machbar, einfache arbeiten, wie Streichen Böden etc. selbst und der für den rest, habe ich Freunde und Bekannte in der Region die mir gerne zur Hand gehen.

Mit Mietspiegel etc. habe ich mich noch nicht beschäftigt, werde ich noch umgehend meine Hausaufgaben machen.

[kurvenfeger]

Hat schon jemand nen Wechsel von VW auf nen 911er ins Spiel gebracht?

[Nixus77]

Der Golf bleibt, wenn kommt nur ein 911er hinzu

[slimshady]

Ja, aber nochmal. Schau dir den eur/vie dong Satz an. Das zinsdifferential lässt sich somit schonmal ansatzweise erklären. Wenn du einen fw swap drüber legen solltest Bleibt nicht viel drüber. Ansonsten wäre risikolose arbitrage möglich. Daher ist das ein Vergleich von Äpfeln und birnen.

[Pharmartin]

Hat schon jemand nen Wechsel von VW auf nen 911er ins Spiel gebracht?

Ich wollte es gerade schreiben....

Darf doch in keinem Thread fehlen: Kauf dir vom dem Geld lieber einen 911

[Nixus77]

Ja, aber nochmal. Schau dir den eur/vie dong Satz an. Das zinsdifferential lässt sich somit schonmal ansatzweise erklären. Wenn du einen fw swap drüber legen solltest Bleibt nicht viel drüber. Ansonsten wäre risikolose arbitrage möglich. Daher ist das ein Vergleich von Äpfeln und birnen.

Meinst du in Bezug auf Zinsen? Die Zinsen in Vietnam sind mir eigentlich nicht wichtig. Das Geld liegt da auch noch nicht so lange, ist nur dort geparkt bis ich es benötige. Es stammt aus Immobilienverkäufen aus Vietnam.

[hallolo]

Ja, aber nochmal. Schau dir den eur/vie dong Satz an. Das zinsdifferential lässt sich somit schonmal ansatzweise erklären. Wenn du einen fw swap drüber legen solltest Bleibt nicht viel drüber. Ansonsten wäre risikolose arbitrage möglich. Daher ist das ein Vergleich von Äpfeln und birnen.

das gehört in den "Floskeln, die wir im Alltag benutzen" thread

[max mustermann]

Bitte wo gibt's Garconnieren für 40k und wo kann man eine solche für 250 Euro mieten??

[ehemaliges mitglied]

Bitte wo gibt's Garconnieren für 40k und wo kann man eine solche für 250 Euro mieten??

Da, wo Du gewiss net leben willst ... und schon gar nicht wohnen ...

[Nixus77]

Da lebe ich selbst schon seit 2 Jahren
Eine Wohnung habe ich derzeit auch schon im Fokus.
22qm, 1 Zimmer, derzeit vermietet.

Stadt hat 41k Einwohner, 5k Studenten, Ein Pro Kopf Einkommen von ca 26k€.

Immobilienscout sagt, dass 2km innerhalb vom Stadtkern 5 1-Zimmer Wohnungen frei sind.

[ehemaliges mitglied]

Na ja, ich sage es mal vorsichtig so: Ich möchte mit dem Klientel, das eine 250,- Euro Wohnung mietet, lieber keine Geschäfte machen müssen ... ja, ich weiß, klingt hart. Aber selbst die Wohnheimzimmer für Studenten sind bei uns deutlich teurer ...

[Nixus77]

Bei Wohnheimen sollte das aber warm sein? Kenne nicht viele Studenten die sich eine deutlich teurere Wohnung als 400€ warm leisten können/ möchten.
Kann dich aber auch durchaus verstehen.

[ReneS]

Ich würde das halbe Geld auf ein paar alteingesessene, seriöse Fonds verteilen und von der anderen Hälfte so eine Billigwohnung kaufen und mir das mal ansehen. Die Rendite ist ok und die Riesenmenge Geld kann man da auch nicht vernichten wenn man da nicht ganz blind kauft.

Das ist aber nur meine persönliche Meinung und keine Anlageberatung.