Steuerfrage bei Immobilienkauf

[Wurstsalat]

Hallo zusammen,

ich habe Ende 2015 eine Eigentumswohnung gekauft, welche vermietet wird.
Die Grunderwerbsteuer habe ich allerdings erst im Januar 2016 bezahlt.

Ich habe folgende Fragen:

1. Kann ich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit meinen Einkünften aus Nichtselbständiger Arbeit verrechnen, auch wenn diese negativ sind?

2. Werden die Notarkosten + Grunderwerbsteuer zum Kaufpreis addiert und davon kann ich 2% als Abschreibung geltend machen oder schreibe ich nur den Kaufpreis mit 2% ab und kann die Notarkosten & Grunderwerbsteuer als einmalige Kosten geltend machen?

3. Verrechne ich die Grunderwerbsteuer im Jahr des Wohnungskaufs (2015) oder im Jahr der Zahlung (2016)?

Ich hoffe, ihr könnt mir helfen.

Danke

[AndreasL]

...

1. Kann ich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit meinen Einkünften aus Nichtselbständiger Arbeit verrechnen, auch wenn diese negativ sind?
...

Bei der Veranlagung in D sind es ja zwei Einkommensarten und ich würde das FA die Verrechnung vornehmen lassen. Sauber angeben.

[Makis_Cold]

...und vergess nicht dass wenn eine Einbauküche vorhanden ist, diese bei Vermietung auch abschreibbar ist!

[The Banker]

Grunderwerbsteuer wird über 20 oder 25 Jahre abgeschrieben. Man darf sie nur leider nicht über diesen Zeitraum abstottern ...

[ein michael]

GrErwSt gehört zu den Anschaffungskosten und werden abgeschrieben.
Verrechnung der Einkünfte sind grundsätzlich zulässig.
Mein Tip gehe mal zum Steuerberater, der hilft

[promnight]

GrErwSt gehört zu den Anschaffungskosten und werden abgeschrieben.
Verrechnung der Einkünfte sind grundsätzlich zulässig.
Mein Tip gehe mal zum Steuerberater, der hilft

Bei Vermietung sollte man auf den nicht verzichten, der Aufwand ist sogar absetzbar...

[sausapia]

.... und bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer hätte man den Wert der EBK abziehen können.

[Wurstsalat]

Hallo zusammen,

das ein Steuerberater helfen kann ist klar.
Die Frage ist nur ob sich die € 500 lohnen. Ich denke nicht.

Die EBK wurde bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer (GES) berücksichtigt und nicht mit erfasst.
Wenn die GES über 20 oder 25 abgeschrieben wird, dann wird`s aber echt tricky. Schließlich wird die ETW über 50 Jahre abgeschrieben.

Danke

[Treo]

Einer Beratung kostet ein Honorar, keine ggf. ein Vermögen.

Nur mal so bei deinen 500,-€ Honorar bekommst du im Spitzensteuersatz >220,- wieder über die Steuer erstattet

[masterseas]

Die Grunderwerbsteuer gehört mit zu den Anschaffungskosten der Immobilie, d.h. der Kaufpreis zuzüglich Anschaffungnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren etc.) stellen die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung dar. (Ggf. ist von der Bemessungsgrundlage ein Anteil für Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, herauszurechnen)
Die Abschreibung erfolgt dann einheitlich mit den von dir angegebenen 2%.
Wenn die Geunderwerbsteuer erst in 2016 gezahlt wurde, handelt es sich um nachträgliche Anschaffungskosten, die die Bemessungsgrundlage der Abschreibung erst in 2016 erhöhen.
Die Einbauküche kann als eigenständiges Wirtschaftsgut über einen Zeitraum von 10 Jahren abgeschrieben werden.

Sofern Verluste aus der Vermietung erzielt werden, können diese mit allen weiteren Einkünften verrechnet werden. Das macht das Finanzamt aber ganz automatisch bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens.

[Wurstsalat]

Perfekt erläutert, tausend dank.

[Wurstsalat]

Habe gerade mal meine Kosten, die im Zusammenhang mit dem Wohnungskauf gestanden haben, aufgelistet.
Diese waren Eintragung Grundpfandrecht, grundschuldbestellung, Zustimmung Hausverwalter, Eintragung auflassungsvormerkung, notarkosten Kaufvertrag. Ist es nun korrekt diese Gesamtkosten mit dem Kaufpreis zu addieren, davon 2% afa zu berechnen und dann noch die gezahlten schuldzinsen und Hausgeld zu addieren abzüglich des Mietertrags?

Danke

[ein michael]

Nö,
Kosten für Grundpfandrechte / Grundschuldbestellungsurkunde = Finanzierungskosten
Werbungskosten im Zeitpunkt der Zahlung.
Rest Ak
Grund und Bodenanteil muss ermittelt werden, Rest Afa Bemessungsgrundlage
Grundsätzlich Afa 2 %, wenn nicht irgendwelche uns nicht bekannten Besonderheiten vorliegen.
Beim Hausgeld für den Verwalter, darf der Anteil der Instandhaltungsrücklage nicht berücksichtigt werden.
Vielleicht magst du ja doch ein bisschen Geld für steuerliche Beratung ausgeben, Tücken stecken wie immer im Detail

[Morgan911]

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[Smoke]

Grund und Bodenanteil muss ermittelt werden, Rest Afa Bemessungsgrundlage

Und genau hier liegt eine der größten Problematiken bei der Auseinandersetzung mit der Finanzverwaltung.

Professionelle Beratung ist hier weiterhin der beste Rat.

[Vanessa]

Ich werde nie verstehen, wie bei Geschäften von ein paar 100K, die einen oft lebenslang zahlen lassen, versucht wird, um die 500-1000 Euro für eine Spezialisten-Meinung herumzukommen. Nie. Wenn ich nicht die Ausbildung für etwas habe, kaufe ich es zu.

[Mawal]

im wesentlichen weil die RTL II Doku-Soaps mit verzweifelten Absteigern aus der Mittelklasse befeuert werden müssen

[Wurstsalat]

Sicherlich sind ein paar hundert Euro Steuerberaterkosten Peanuts im Vergleich zum Immobilienpreis. Da bin ich völlig d´accord.
Allerdings geht es hier um eine generelle Frage, was man wie ansetzen bzw. absetzen kann. Wenn man diese Info über andere Quellen, bspw. dieses Form bekommt,
wieso soll man dann diese Leistung einkaufen? Wir reden ja hier nicht von hohen vierstelligen Einsparmöglichkeiten.

Ulrich: Ziemlich harte Aussage, dafür dass wir uns nicht kennen.
Vanessa: Habe auch kein Ausbildung als Koch und hole mir keinen nach Hause, wenn ich ein Steak anbraten will.

[Treo]

Michi

mal ganz davon abgesehen, sofern du dir nur dafür einen Rat einholst sprechen wir von einem geschätzten Zeitaufwand von maximal 2h, welche nach StbVV mit max. 70,-€ je 1/2Std. vergütet wird.
Bist du Verbraucher und es handelt sich um einen ersten Rat ist diese Gebühr gedeckelt mit 190,-€

jeweils zzgl. USt!
Davon zieh mal deinen steuerlichen Vorteil ab und guck worauf du "sitzen" bleibst.

Nur mal so ganz nebenbei..... (Den Rest meiner Gedanken dazu erspare ich der Öffentlichkeit)

[Vanessa]

...
Vanessa: Habe auch kein Ausbildung als Koch und hole mir keinen nach Hause, wenn ich ein Steak anbraten will.

Das Steak kostet aber keine 20 Jahresgehälter...