Immobilienkauf/-verkauf

[ehemaliges mitglied]

Es geht um eine ca. 35 Jahre alte Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück. Der Erbpachtgeber muss lt. Erbpachtvertrag dem Verkauf zustimmen bzw. auf sein Vorkaufsrecht verzichten.

Tut er dies, tritt dann der Käufer in den bestehenden Vertrag ein oder kann der Erbpachtgeber den Vertrag mit dem Käufer neu verhandeln?

[Thunderstorm-71]

Was steht denn im Erbpachtvertrag?

Ich hatte mal den Fall, dass beim Verkauf der Erbbaurechtsausgeber den Erbbauzins sofort um 5% anheben durfte - allerdings nur, wenn der Käufer nicht aus der Familie des vorherigen Erbbaurechtsnehmers stammt.

[Mawal]

ganz ehrlich nach dem ausführlichen intro text, lässt sich am besten der name des notars erraten...

[TMG]

;-)

hier ist ein juristischer Rat so gut möglich wie die arztliche Diagnose auf den ersten Händedruck hin.

[Hans E.]

Im Erbbaurechtsvertrag können Angaben zur Möglichkeit der Anpassung des Erbauzinses enthalten sein. Eine Anpassungsmöglichkeit im Rahmen einer Veräußerung des Erbbaurechtes ist aber eher ungewöhnlich. Üblicherweise tritt der Käufer in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein. Dabei ist jedoch zu beachten, dass es sich bei dem durch den jetzigen Verkäufer aktuell gezahlten Erbbauzins nicht um den nach dem Erbbaurechtsvertrag rechtlich zulässigen Erbbauzins handeln muss. Dies kommt relativ häufig vor, wenn vertraglich mögliche Erbauzinsanpassungen in der Vergangenheit versäumt wurden.

[Mr Mille Gauss]

Hallo,

Erbpachtgrundstücke sind großteils von der Kirche.
Diese schätzen regelmäßige Einnahmen. Solche Erbpachtverträge laufen normalerweise 99 Jahre.
Ein Verkauf kommt hier selten in Frage.
Hier also nachsehen wer der Besitzer des Grundstückes ist.
Dann gibt es einen neuen Vertrag mit dem Grundstücksbesitzer wenn das Gebäude den Besitzer wechselt.

[Hans E.]

Elmar, das ist mit Verlaub Quatsch!

Bei einem Erbbaurecht handelt es sich um ein grundstücksgleiches Recht, das veräußer- und vererbbar ist!

Der Erbbauzins ist bei einem (normalen) Verkauf durch den "neuen" Erbbauberechtigten weiter zu zahlen.

[ehemaliges mitglied]

Hallo,

Erbpachtgrundstücke sind großteils von der Kirche.
Diese schätzen regelmäßige Einnahmen. Solche Erbpachtverträge laufen normalerweise 99 Jahre.
...
Dann gibt es einen neuen Vertrag mit dem Grundstücksbesitzer wenn das Gebäude den Besitzer wechselt.

Hier handelt es sich um einen Landwirt, respektive dessen Erbin. Lt. Vertrag gibt es ein Vorkaufsrecht und der Erbbauzins ist an die Lebenshaltungskosten gekoppelt, soweit der Geber diese Steigerung geltend macht.

Das ist ja alles soweit klar. Aber wie sieht es bei einem Käufer aus? Steigt der zu den gleichen Konditionen in den bestehenden Vertrag ein, z.B. aktueller Erbbauzins zzgl. Steigerung um den Faktor der gestiegenen Lebenshaltungskosten, laufen ja momentan Gen Null, oder kann der Geber einen höheren Erbbauzins verlangen?
Das ist meine eigentliche Frage.

[Hans E.]

Der Käufer des Erbbaurechts wird gegenüber dem Grundstückseigentümer = Erbbaurechtsgeber Rechtsnachfolger.

Eine Anpassung des Erbbauzinses wäre daher nur gemäß der vereinbarten Anpassungsklausel möglich.

Sollten sich die Verbraucherpreise seit der letzten Anpassung des Erbbauzinses um das in der Anpassungsklausel vereinbarte Maß oder mehr erhöht haben, wäre eine Anpassung möglich, ist dies nicht der Fall, kann der Erbbaurechtsgeber nur aufgrund des Verkaufs keinen höheren Erbbauzins fordern.

[ehemaliges mitglied]

Danke für Deine Erläuterungen Hans.