Kündigung wegen Eigenbedarfs - Kündigungssperrfristen - What shall we do?

[Son Goku]

Hallo werte Gemeinde

Innerhalb meiner Familie wird aktuell über den Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung nachgedacht um darin unseren Studenten einzuquartieren. Besichtigungen haben stattgefunden, auch preislich ist man bereits auf einen gemeinsamen Nenner gekommen. Lediglich ein Problem bremst das Vorhaben gerade aus:

Die Wohnung ist noch vermietet und der Eigentürmer weigert sich aktuell noch, sich um den Auszug des Mieters zu kümmern.

Ist es so, dass die ordentliche Kündigungsfrist für den Eigentümer max. 9 Monate beträgt (je nach Dauer des Mietverhältnisses), sich der Erwerber und Neueigentümer allerdings erst nach einer Sperrfrist von 3 Jahren (im schlechtesten Fall sogar 10 Jahre) auf Eigenbedarf berufen kann?

Für fundiertes Input wäre ich überaus dankbar. Wir haben die Hoffnung, dem Verkäufer einen Weg aufzeigen zu können, mit dem ER das Problem vor dem Eigentürmerwechsel lösen kann.


Vielen Dank vorab

[NicoH]

Hmm, wenn der heutige Eigentümer die Wohnung verkaufen will und selber keinen Eigenbedarf hat, dürfte er gar keinen Kündigungsgrund haben.

Sperrfristen sind abhängig von der Gemeinde, in welcher die Wohnung liegt. Über welchen Teil unseres Landes sprechen wir denn?

[Son Goku]

Die Wohnung ist im Münsterland (NRW)

[franzi01]

Üblicherweise reflektiert doch der Kaufpreis. ob der Eigentümer einen Weg finden muss, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

Wenn die Wohnung vermietet verkauft wird, ist der Preis entsprechend niedriger und man hat das Problem der Eigenbedarfskündigung mit allen Riskiken am Hacken....

Aber Wohnung günstig ( günstiger jedenfalls im Vergleich zu einer leeren und beziehbaren ) UND ein Alt-Eigentümer, der sich um die Entmietung kümmert, hatte ich persönlich bisher noch nie.

[Smoke]

Die Sperrfrist (§ 577a BGB; gleich ob 3 Jahre oder - je nach Gebiet - mehr) gilt aber nur für während der Mietzeit in WEG umgewandelt Wohnungen.

Vorsicht: Bei Altverträgen kann die maximale Kündigungsfrist auch 12 Monate betragen.

Der Verkäufer wird wegen Eigenbedarfs hier überhaupt nicht kündigen können.
Eine Abtretung des Kündigungsrechts und auch eine Ermächtigung zur Kündigung gehen nicht.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs geht erst nach Eintrag des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

[NOmBre]

Ohje,

gibt nix schlimmeres als einen Mieter aus seiner neu erworbenen Wohnung zu schmeissen.

Würde mir lieber eine leer stehende Wohnung suchen.

[X-E-L-O-R]

Nur mal so zum Verständnis, vielleicht habe ich ja andernsorts etwas überlesen.
Ihr wollt auf Eigenbedarf kündigen, um dann euren "Studenten" reinzusetzen?
Wie ist das genau zu verstehen? Familienangehöriger?

Grundsätzlich muss natürlich der neue Eigentümer kündigen, wie oben schon richtig angemerkt.
Bei Eigenbedarfskündigungen sind enge Grenzen gesetzt. Ich habe das vor 5 Jahren (zum Glück mit einem guten Ausgang) durchexerziert, wohlwissend, dass da auch schnell ein Rechtsstreit draus werden kann.

Im Vorfeld hatte ich mich auch hier im Forum nach der Meinung erkundigt. Der Rat, die Kündigung von einem Anwalt aufsetzen zu lassen (auch wenn ich das Schreiben dann auf meinen Namen ausgestellt habe), war goldrichtig.

Noch viel wichtiger war aber das pers. Gespräch, das ich im Vorfeld mit dem Mieter gesucht habe. Nachdem ich ihm ganz nüchtern die Fakten aufgezeigt habe - seine recht, meine Rechte - war bei ihm die Entscheidung zur Akzeptanz im Grunde schon gefallen.

Es gab allerdings einen kleinen, aber feinen Unterschied zu dieser Situation hier: Ich hatte das berechtigtes Interesse, selbst mit Ehefrau und Baby einzuziehen!

Wenn man auf Eigenbedarf kündigt, um dann einen Studenten einzuquartieren (auch wenn es ein Familienmitglied ist!), könnte der Schuss m. E. nach nach hinten losgehen. Das wäre auf jeden Fall mein Ansatzpunkt, wenn ich der (vielleicht schon ältere) Mieter wäre, der seit zig Jahren in der Bude lebt.

[Smoke]

Kündigung vom Anwalt aufsetzen zu lassen ist dringend zu empfehlen.

Ansonsten ist der (berechtige) Eigenbedarf für einen Familienangehörigen einer der Kündigungsgründe, denen mieterseits am wenigsten entgegenzusetzen ist.
Schlimmstenfalls kommt es zu zeitlichen Verzögerungen.
Der BGH hat in den letzten Jahren den Kündigungsgrund "Eigenbedarf" deutlich gestärkt.
Natürlich muss aber der gesamte (!) Einzelfall beurteilt werden, d.h. Faktoren wie weiteres Wohneigentum, Größe der Wohnung, Familienangehöriger, evtl. Krankheit und Alter des Mieters usw. usf..

Vom Kauf einer - ansonsten - guten Wohnung würde mich die Kündigung des bisherigen Mieters grundsätzlich eher nicht abhalten.

[natas78]

Wenn ihr jetzt in einem Eigenheim mit dem Studenten wohnt, wird eine Kündigung wegen Eigenbedarf wohl auch schwierig werden, da ihr ja schon ein Eigenheim habt. Wenn der Student bereits alleine wohnt, dann könnte er die Wohnung kaufen und dann Eigenbedarf anmelden.

[Ingo.L]

Mit dem Mieter sprechen und ihm die Situation schildern. Fragen, was er an Handgeld will um auszuziehen und wenn die Summe passt, versuchen den Kaufpreis entsprechend anzupassen und den Mieter auszahlen.

[Smoke]

Geld anbieten würde ich nur wenn es schnell gehen muss.
Wie gesagt, dem berechtigten Eigengebrauch ist nahezu nichts entgegenzusetzen.

Geh am besten zu einem RA, schildere ihm alles und lass Dich beraten und ihn dann ggf. auch die Kündigung aussprechen.
Kostest was, aber bringt zumeist auch was ;-)

[kAot]

mal ne Frage: angenommen es liegt eine berechtigte Kündigung aus Eigenbedarf vor (und diese is auch juristisch korrekt verfasst), gibts es doch aber trotzdem noch eine Frist, die der alte Mieter Zeit haben muss, um sich eine geeignete andere Wohnung zu suchen, oder?
Kann mir nicht vorstellen, dass ich nur weil die Wohnung in der ich lebe mal eben verkauft wurde, plötzlich ausziehen muss und dann obdachlos bin...

[raul]

…kurzer Nachtrag. Geh davon aus, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen muss. Die meisten Altverträge sind diesbezüglich nicht mehr wirksam. Kannst also im Zweifel noch ein paar Euros für die Herrichtung der Bude einplanen!

[hugo]

Kündigungsfrist ..... Lies mal alles ....

[kAot]

alles klar, Danke also kann ich erstmal von mind. 3 Jahren Sperrfrist ausgehen?

[avalanche]

alles klar, Danke also kann ich erstmal von mind. 3 Jahren Sperrfrist ausgehen?

Kommt auf deine juristische Vorbildung an, oder auf deinen Anwalt

[Smoke]

alles klar, Danke also kann ich erstmal von mind. 3 Jahren Sperrfrist ausgehen?

Eben nicht. Das ist der Sonderfall des 577a BGB.
Ansonsten gelten die normalen, nach Mietzeit gestaffelten Fristen.
Ich habe in vielen Jahren und unzähligen Eigenbedarfskündigungen erst einen einzigen Prozess verloren und zwar wegen einer schweren Erkrankung der Mieterin.
Meistens kommt es nicht zu gerichtlichen Verfahren, weil es eben kaum Abwehrmöglichkeiten gibt.

[kAot]

das man in so einem Fall nicht am Anwalt sparen wird, ist klar!

kannst und magst du mir noch etwas Konkretes sagen/empfehlen oder verstehe ich den falsch???

[raul]

Also gleich mal vorweg. Der aktuelle Vermieter hat eigentlich keine Chance dem Mieter zu kündigen. Er hat keinen Eigenbedarf, und eine ordentliche Kündigung ist nahezu unmöglich. Also außerordentlich, für welche er aber auch einen Grund haben muss, wie z.B. ausbleibende Mietzahlungen, gewerbliche Nutzung der Wohnung etc. Der Mieter muss sich also was zu schulden kommen lassen!!!

Bei der Eigenbedarfskündigung wird im Streitfall, und den muss man ja als worst-case betrachten, das Gericht die berechtigten Interessen des Mieters und des Eigentümers gegeneinander abwägen. Hat der Eigentümer selbst eine entsprechende Wohnung, oder möchte ein Mitglied der Familie unterbringen, welches aber auch aktuell schon eine Wohnung hat, und auf der anderen Seite sitz der Mieter mit Frau und kleinem Kind in der Wohnung und wird so schnell nichts gleichwertiges finden, dann siehst schlecht für den Eigentümer aus! Aber das Ganze steht und fällt mit der jeweiligen Situation…und dann dem entscheidenden Richter!

Daher wäre die sicherste Variante wirklich vorher mit dem Mieter zu sprechen und sich bereits zu einigen, z.B. in dem der Mieter bereits jetzt eine Kündigung zum gewünschten Termin ausspricht! Ich würde mich nicht auf das Thema Eigenbedarf anmelden einlassen. Selbst bei Wohnungsmietern die die Bude vergammeln lassen und keine Miete zahlen können Gerichtsverfahren sich um die 12 Monate hinziehen….und wenn man Pech hat wird der Mieter dann seitens der Stadt in die Wohnung "eingewiesen" weil die Stadt ihm keinen Ersatz anbieten kann. Einziger Vorteil, die Stadt muss dann die Miete zahlen

Und egal wie uns was du machst, mach es mit Anwalt, damit alles sauber ist!

[raul]

…genau deshalb machst ja auch Sinn vorher mit dem Mieter zu sprechen. Da weiss man schon wo der Wind herweht! Wenn der schon komplett blockt, könnte es ja sein, dass er es zum Prozess kommen lässt. Ich hätte dann keine Lust ne Wohnung zu kaufen, dabei zwar zu wissen, dass ich den Prozess wahrscheinlich gewinnen werde, aber erst hab ich eben mal nen Prozess am Hals!