Wie den Wert einer Wohnung ermitteln?

[Sidney]

Hallo liebes Forum.

Ich lese hier schon seit etlichen Jahren mit, habe mich bisher aber mit Beiträgen etwas zurück gehalten. Nun habe ich ein Anliegen, das gar nichts mit Uhren zu tun hat, hoffe aber, dass ihr mir dabei helfen könnte.

Mein Bruder und ich haben vor 2 Jahren eine Eigentumswohnung in Hamburg geerbt. Das Entrümpeln der Wohnung hat etwas gedauert aber nun wollen wir die Wohnung verkaufen. Wir haben schon von drei Personen Anfragen wegen der Wohnung erhalten und eine der Parteien hat uns nun proaktiv ein Angebot geschickt. Der dort genannte Kaufpreis ist ganz ordentlich, ob er angemessen ist, kann ich aber beim besten Willen nicht beurteilen. Auch das Suchen in Immobilienportalen hat leider wenig gebracht. Der dort angegeben qm-Preis passt nicht. Immobilienscout gibt z.B. für die Gegend einen qm-Preis von 3300,- EUR an. Es sind aber von Maklern Angebot inseriert mit einem qm-Preis von 5000,- EUR bei einer gleich geschnittenen Wohnung in ähnlicher Lage. Ich habe nun überhaupt keine Ahnung wie ich weitermachen soll. Wenn ich einen Makler beauftrage, muss ich (oder der Käufer?) eine Courtage bezahlen. Das bringt aber nur dann etwas, wenn der Preis deutlich höher ist, den der Makler erzielen kann. Zusätzlich habe ich noch den Aufwand mir einen Makler zu suchen und mich mit dem Abstimmen zu müssen. Ich möchte mir natürlich vorbehalten ohne den Makler an einen der Interessenten zu verkaufen.
Wie gehe ich am besten vor? Wie ermittle ich einen realistischen Preis?

Gruß
Sidney

[Vanessa]

Für alles das, was Du-wie erwähnt- nicht kannst, ist der Makler da.....Deine Frage sollte daher heißen: WIe finde ich einen guten/sehr guten Makler in Hamburg?

[The Banker]

Die Preisermittlung durch Makler sollte erstmal kostenfrei sein, dann hast Du eine Grundlage. Wenn der Preis signifikant vom vorliegenden Angebot abweicht würde ich dem Makler auch die Vermarktung übertragen. Kostet bissi was, aber um Besichtigungen etc. würde ich mich nicht kümmern wollen, wenn ich nicht vor Ort wohne.

[Relax1]

Die Stadt Hamburg müsste über einen Gutachterausschuss verfügen. Dieser ermittelt anhand aller getätigten Verkäufe eines Jahres die Bodenrichtpreise. In Bayern kann man beim Gutachterausschuss außerdem anfragen, wenn man eine Wertermittlung vornehmen lassen möchte. Das kostet ein bisschen was, ist aber idR günstiger als ein Makler und vollkommen neutral. Einfach mal fragen. Bei uns funktioniert das so, dass ein bis zwei Leute aus dem Gutachterausschuss sich die Immobilie ansehen und ein Kurzgutachten abgeben.

Edit: Alternativ kannst Du einen vereidigten oder freien Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke kostenpflichtig einschalten. Der Gutachterausschuss sollte aber normalerweise etwas günstiger sein. Kommt auf die Verhältnisse in Hamburg an.

P.S. Nix gegen Makler, bin selbst einer:-) Aber es scheinen ja schon Käufer da zu sein...

[biffbiffsen]

Ein Makler ermittelt einen Wert und bekommt dafür keine Aufwandsentschädigung?

Scheizzjob!

[speedy]

Auch das Suchen in Immobilienportalen hat leider wenig gebracht. Der dort angegeben qm-Preis passt nicht. Immobilienscout gibt z.B. für die Gegend einen qm-Preis von 3300,- EUR an. Es sind aber von Maklern Angebot inseriert mit einem qm-Preis von 5000,- EUR bei einer gleich geschnittenen Wohnung in ähnlicher Lage.

Hallo Sidney,

ich habe vor ca. 2 Jahren in Hamburg bei einem Markler gekauft, dessen wesentliche Leistung darin bestand ein Exposè zu schreiben und bei der Wohnungsbesichtigung die Türe zu öffnen. Ich weiß, dass das Makler nicht gerne hören, aber in Hamburg verkaufen sich halbwegs attraktive Wohnungen quasi von selbst, so dass ich persönlich dazu tendieren würde die Wohnung in Eigenregie zu verkaufen. Die gesparte Kohle für den Makler kannst du dir dann entweder mit dem Käufer teilen oder komplett auf den Kaufpreis schlagen. Dem Käufer ist es nämlich i.d.R. egal, ob sein festes Budget für die Wohnung draufgeht oder Wohnung+Makler bezahlt werden müssen.

Preislich würde ich einfach bei den - vermutlich viel zu hohen - 5k/m² anfangen und abwarten was passiert und den Preis dann eintarieren.

Ich habe im Bekanntenkreis ein paar Leute, die aktuell suchen. Wenn du magst kannst du mir gerne Details per PN nennen, die ich dann weitergebe.

[Cosmic]

Die hier genannten qm-Preise beziehen sich mEn nicht auf eine Grundstückfläche, sondern auf die Wohnfläche. Ansonsten haben Michi und Thilo eigentlich alles Wichtige schon geschrieben. DEN Preis gibt's sowieso nicht, nur eine Spanne, die aber von vielen Faktoren abhängig ist (Baujahr, Sanierungsstand/-stau, Lage, Lage, Lage etc.). Viel Erfolg beim Verkauf.

[DS-XELOR]

Ich würde auf jeden Fall ein Gutachten machen lassen, wenn ich die Immobilie nicht genau kenne. Für beide Parteien eine faire Sache. Außerdem sollte es nach dem Verkauf Probleme mit auftretenden Mängeln geben, bin ich auf alle Fälle auf der sicheren Seite. Ob es dann noch einen Makler braucht, wenn Interessenten vorhanden sind, würde ich nach den ersten Verhandlungen entscheiden.

[GPX8888]

Wenn kein Zeitdruck besteht, dann den städtischen Gutachterausschuss kontaktieren, andernfalls einen "normalen" Gutachter suchen und ein Gutachten erstellen lassen. Könntest dann nur das Problem bekommen, dass Du durch das Gutachten von Mängeln erfährst, von denen Du gar nichts wissen wolltest.

[Sidney]

Hallo.

Vielen Dank für die umfangreichen Antworten. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass weder mein Bruder noch ich viel Zeit haben und so jeder vermeidbare Aufwand ausgeschlossen werden sollte. Gerade das Finden eines guten und vertrauenswürdigen Maklers scheint mir sehr schwierig und damit zeitlich aufwändig zu sein. Meine Recherche im Netz war wenig hilfreich. Auch das Einschalten von Gutachtern ist wieder mit erheblichem Aufwand verbunden. Wenn sich die Wohnung nicht sowieso von selbst verkaufen würde, wäre das mit dem Makler meine erste Wahl, so brauche ich aber für den Verkauf und auch die Besichtigung keinen Makler. Das können wir problemlos selber machen - mein Bruder arbeitet ganz in der Nähe. Mein Problem ist da eher der Preis bzw. Wert der Wohnung. Das Angebot ist schon über dem, was wir uns so vorgestellt haben, aber es ist immerhin nur das erste Angebot. Wir wollen nicht den letzten Cent aus der Wohnung quetschen, wollen sie aber natürlich auch nicht zu billig verkaufen, dafür ist sie einfach zu attraktiv. Meine Idee war 15% auf das Angebot aufzuschlagen und als Gegenangebot anzubieten. Das wären dann knapp 4500 EUR pro qm. Zusätzlich noch die beiden anderen Parteien um ein Angebot bitten.
Kann man von dem Kaufpreis vor 10 Jahren den heutigen Kaufpreis extrapolieren?

Gruß
Sidney

PS: Ermittelt ein Gutachter einen realistischen Kaufpreis oder nur den theoretischen Wert der Wohnung? Nur als Beispiel. Ich verkaufe gerade mein Auto. DAT und Schwacke sagen X EUR. Da das Modell in der Ausstattungskombination aber gefragt ist, liegt der Marktwert ca 30% drüber.

[Cosmic]

Hallo.

Vielen Dank für die umfangreichen Antworten. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass weder mein Bruder noch ich viel Zeit haben und so jeder vermeidbare Aufwand ausgeschlossen werden sollte. Gerade das Finden eines guten und vertrauenswürdigen Maklers scheint mir sehr schwierig und damit zeitlich aufwändig zu sein. Meine Recherche im Netz war wenig hilfreich. Auch das Einschalten von Gutachtern ist wieder mit erheblichem Aufwand verbunden. Wenn sich die Wohnung nicht sowieso von selbst verkaufen würde, wäre das mit dem Makler meine erste Wahl, so brauche ich aber für den Verkauf und auch die Besichtigung keinen Makler. Das können wir problemlos selber machen - mein Bruder arbeitet ganz in der Nähe. Mein Problem ist da eher der Preis bzw. Wert der Wohnung. Das Angebot ist schon über dem, was wir uns so vorgestellt haben, aber es ist immerhin nur das erste Angebot. Wir wollen nicht den letzten Cent aus der Wohnung quetschen, wollen sie aber natürlich auch nicht zu billig verkaufen, dafür ist sie einfach zu attraktiv. Meine Idee war 15% auf das Angebot aufzuschlagen und als Gegenangebot anzubieten. Das wären dann knapp 4500 EUR pro qm. Zusätzlich noch die beiden anderen Parteien um ein Angebot bitten.
Kann man von dem Kaufpreis vor 10 Jahren den heutigen Kaufpreis extrapolieren?

Gruß
Sidney

Hallo Sidney,

ohne belehren zu wollen, aber wenn die Zeit nicht reicht, einen vernünftigen Makler auszuwählen, reicht die Zeit für notwendige Besichtigungen und Verhandlungen mit möglichen Interessenten doch gleich gar nicht.

Es spricht nichts dagegen, den Interessenten Euren Vorschlag, der natürlich höher liegt, mitzuteilen und sich dann vielleicht in der Mitte zu treffen. Aus dem damaligen Kaufpreis (vor 10 Jahren) kann man meines Erachtens nach kaum auf den heutigen Wert einen Rückschluss bilden. Wie gesagt, es gibt bei Immobilien viel zu viele Faktoren, die den Wert beeinflussen.

[Relax1]

Den Gutachterausschuss zu beauftragen, kostet auch nicht viel Zeit... dieser ermittelt auch den Wert von Wohnungen und nicht nur von Grundstücken:-)

[tigertom]

Frag einmal Heiko (golfinhamburg), vielleicht kann der dir weiterhelfen

[Cosmic]

Hallo Petra,

ein Gutachterausschuss ermittelt nur Grundstückswerte und ggf. noch Pacht/Mietpreise für Grundstücke. Außerdem dauern Aufträge dort halbe Ewigkeiten, mindestens aber mehrere Monate. Ist halt eine städtische Behörde.

[siead4]

Hallo.

Ansonsten sprich mal mit deiner Bank. Die haben oft Kunden, die auf der Suche nach einer Wohnung sind.
Alternativ bieten viele Makler auch ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen an, wenn sie denn exclusiv vermarkten dürfen. Bei Exclusivaufträgen unbedingt die Laufzeit definieren und diese im Auge behalten, da es unter der GroKo eine Änderung der Maklerverordnung geben soll!

Auch wenn es ja anscheinend schnell gehen soll: versucht euch irgendwie Zeit zu nehmen, sonnst verliert ihr u.U. viel Geld!

Viel Erfolg.

[Sidney]

Hi.

Ob das Zeigen der Wohnung uns schon bekannten Personen (die Interessenten wohnen nämlich alle im gleichen Haus) wirklich zeitlich aufwändiger ist als einen guten Makler zu finden, wage ich zu bezweifeln. Der Verkauf in den nächsten 3 Monaten über die Bühne gehen und ich habe die Befürchtung, dass das mit dem Gutachter knapp werden könnte. Wenn es absolut notwendig wäre, würde ich mir die Zeit nehmen, ich bis bisher aber der Hoffnung, dass ich auch ohne Gutachter und vielleicht ohne Makler einen fairen Preis für beide Seiten finden kann. Ich guck jetzt mal, was die anderen Parteien anbieten.

Gruß
Sidney

PS: Bezüglich der Bank. Ich habe da so ein leichtes Misstrauen gegenüber Banken. Bisher habe ich die Erfahrung gemacht, dass das Wohl des Bankkunden selten an erster Stelle steht.

PS2: Wir wollen keinen Makler exklusiv mit dem Verkauf beauftragen, da wir ja schon Interessenten haben und es dann doch blöde wäre, wenn wir auch noch eine Courtage zahlen müssten, sofern diese die Wohnung kaufen.

[Cosmic]

Na dann ist doch alles klar...

[tela]

Hallo Sidney,
eigentlich steht doch die Meinung, wie ihr das machen wollt, schon fest. Dann einfach machen und gut. Nur mit "ich habe keine Zeit" wird keine der o.A. Variante über die Bühne gehen. Was der Markler nicht macht, must Ihr eben soweit es geht selber leisten. Eigentum verpflichtet. Viel Gluck beim Verkauf.

[siead4]

Hey Sidney,

ich würde dir aber trotzdem dringend raten, ein Gutachten über die Wohnung einzuholen. Jede Immobilie hat Mängel, und wenn du diese - auch aus Unwissenheit und nicht absichtlich - verschweigst, kann es zu Problemen nach dem Kauf mit dem neuen Eigentümer kommen. 100% Sicherheit hast du sowieso nicht, aber HH ist numal doch ein Immomarkt, auf dem viele Füchse unterwegs sind. Das darf man nie unterschätzen.

Außerdem würde ich persönlich doch gerne wissen, ob ich unter Wert verkaufe oder nicht

Achja, zu deinem PS2: Alles über eine Pauschale verhandelbar, die ist dann sowieso im Kaufpreis drinnen.

[siebensieben]

Es gibt Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und von Wohn- und sonstigen Gebäuden und Wohnungen. Das wäre für mich der Ansprechpartner. Mit Maklern habe ich da nicht so gute Erfahrungen gemacht, weil die zwar Richtwerte kennen, aber selten den baulichen Zustand eines Hauses oder einer Wohnung und daraus resultierende Abschläge richtig beurteilen können.