Berechnung von Mietnebenkosten ---> Wie?

[Subdate300]

Wir haben eine wundervolle Einligerwohnung und wollen diese vermieten.
Haben aber null Erfahrung mit sowas.

Es ist Erstbezug und sehr hochwertig ausgestattet -> Netzwerkanschlüsse, tolles Bad mit ebenerdiger Dusche + Wanne, komplette und nagelneue Einbauküche, teilmöbliert (Wohnzimmercouch, Essgarnitur, Bett -alles auf Wunsch -)...

Sind die Quadratmeterpreise im Mietspiegel für eine nackte Wohnung angegeben oder spielt es keine Rolle ob eine Küche drin ist oder nicht.

Ein Problem stellen noch die Nebenkosten dar, wie setzt man sowas an?
Gibts da eine Formel? Sprich in dem Gebiet verlangt man x€/m² Betriebskosten.

Wir wollen nicht irgendwas ansetzen, sondern so nah wie möglich rechnen.
So, dass der Mieter nicht einen Haufen nachzahlen muss und wir natürlich auch nicht zu viel verlangen.

Wer kann hier Tipps geben?
Danke.

[Mawal]

Nebenkosten sind nur die echten kalten und warmen Betriebskosten, und diese musste entlang von Belegen abrechnen, Grundsteuer, Versicherung, Wärme etc, diese sind vom Gesetzgeber normiert, hochwertige Ausstattung musst du im Mietzins berücksichtigen.

[Insoman]

lies Dich mal ein

http://www.mietrechtslexikon.de/a1le...verordnung.htm

[sausapia]

Ich empfehle Dir/Euch, dem lokalen Vermieterverein beizutreten (Haus & Grund e.V.). Das koste bspw. in Düsseldorf 57 Euro p.a. Dann hast Du Zugang zu Rechtsberatung und die Nebenkostenabrechnung wird auch als Service angebote. Darüber hinaus wird Dir ein Mietspiegel zur Verfügung gestellt, indem auch die Aufschläge für gehobene Ausstattung und Lagen ausgewiesen wird.

Die Nebenkostenabrechung in Zweifamileinhäusern, sofern eigen genutzt, ist auch stark vereinfacht möglich. So musst Du bspw. nicht Ablesegeraäte an sämtlichen Heizkörpern montieren lassen, um eine verursachungsgerechte Verbrauchserfassung gewährleisten zu können. Betriebswirtschaftlich macht dies nämlich keinen Sinn, weil diese Kosten der Erfassung durch einen Service schnell 10-20% des effektiven Verbrauchs ausmachen....

[Insoman]

wobei ich schon darauf achten würde, dass die VBerbrauchskosten direkt zugeornet werden können - sprich: eigene Wasseruhr und - wenn irgendwie machbar - kenne die BEgebenheiten vor Ort nicht - durch eine eigene Gastherme oder entsprechende Messeinrichtungen - somit ist im Falle des Falles auch ein Nachweis möglichm, dass die OPosdten auch so verbraucht wurden - ein Rechtsstreit ist da nämlich schon nervenaufreibender

[paddy]

Egal ob Zähler, oder Umlage nach Faktoren weil keine Meßeinrichtungen vorhanden sind, oder sonstwas. Belaste dich nicht mit so einem Scheiß!

Nie und nimmer würde ich die Nebenostenabrechnung selbst machen. Ein guter Mietrechtler nimmt dir 95% aller selbst gebastelten Abrechnungen auseinander.

Dafür gibts Profis, die wissen was sie tun, z.B. http://www.minol.de/abrechnung.html. Denen stellst du die Zahlen zur Verfügung, und die erstellen dann eine korrekte Abrechnung für dich. Des weiteren gibts auch Hausverwaltungen die einen reinen Abrechnungsservice anbieten.

Eine komplett ausgestattete Küche ist in einem Mietspiegel normalerweise durch entsprechenden Aufschlag berücksichtigt.

[WUM]

zu korrekt... ... soll doch auch was hängen bleiben ... oder??


Gruss


Wum

[jagdriver]

Egal ob Zähler, oder Umlage nach Faktoren weil keine Meßeinrichtungen vorhanden sind, oder sonstwas. Belaste dich nicht mit so einem Scheiß!

Nie und nimmer würde ich die Nebenostenabrechnung selbst machen. Ein guter Mietrechtler nimmt dir 95% aller selbst gebastelten Abrechnungen auseinander.

Dafür gibts Profis, die wissen was sie tun, z.B. http://www.minol.de/abrechnung.html. Denen stellst du die Zahlen zur Verfügung, und die erstellen dann eine korrekte Abrechnung für dich. Des weiteren gibts auch Hausverwaltungen die einen reinen Abrechnungsservice anbieten.

Eine komplett ausgestattete Küche ist in einem Mietspiegel normalerweise durch entsprechenden Aufschlag berücksichtigt.

Korrekt!

Hier noch ein Mitbewerber, mit dem wir sehr gut fahren:

http://www.techem.de/

Gruß
Robby

[Donluigi]

Minol Brunata wär auch mein Tipp. Keinen Bock auf sowas, die machen das gut und auch recht preiswert.

[sausapia]

Am günstigsten dürfte Haus und Grund sein, die es pro Einheit für rund 30,- Euro übernehmen.

[bass]

Meine Meinung dazu: Minol, Techem und wer da sonst noch in der Oberliga mitspielt sind für die Vermietung einer Einliegerwohnung zu gross.

Besser im näherem Umfeld mal umhören, welcher Verwalter in Reichweite einen guten Ruf hat. Dem für einen fairen Kurs den Auftrag geben, Mieter zu suchen und auch den Vertrag zu erstellen. Und dann für einen angemessenen Preis auch wieder jährlich nach dem Vertrag die Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Bei meinem kleinen Häuschen mit vier Parteien hab ich die Abrechung selber gemacht, bis mir der Kram zum Hals raus hing. Also umgehört, im Kundenkreis einen guten Verwalter gefunden, der für mich jetzt einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnungen macht. Nicht mehr und nicht weniger für rund 'nen Hunderter. Wenn ich den auf die Zeit umrechne, die ich bisher für das Erstellen der Abrechnung gebraucht habe, hätte ich besser in der Zeit bei Feinkost Albrecht Regale eingeräumt.

Hoffe geholfen zu haben ...

[RAMichel]

Ich hätte bei nur einer Wohnung keinen Bock auf das Nebenkostengedöns. Stattdessen würde ich eine monatliche Pauschale zur Abgeltung der Betriebskosten vereinbaren. Mit der Zahlung des Pauschalbetrages sollen alle Nebenkosten abgegolten sein. Dazu eine Vereinbarung, dass die Pauschale bei Steigerung der Betriebskosten über x % angehoben werden darf (geht nur für die Zukunft). Nebenkostensteigerungen lassen sich bei Wasserkosten, Versicherungen, Grundsteuer etc. beleghaft problemfrei darlegen

[Clapton]

Kannst du ganz locker selber machen. Einmal richtig informiert, was du ansetzen kannst und welchen Verteilungsschlüssel du bei nicht messbaren Posten ansetzen möchtest (z. B. m² oder Anzahl Personen).

Ist dann jedes Jahr praktisch das gleiche und echt easy mit Excel machbar.

[paddy]

Kannst du ganz locker selber machen. Einmal richtig informiert, was du ansetzen kannst und welchen Verteilungsschlüssel du bei nicht messbaren Posten ansetzen möchtest (z. B. m² oder Anzahl Personen).
Ist dann jedes Jahr praktisch das gleiche und echt easy mit Excel machbar.

Klar, kannst du locker selbst machen. Und dann hoffen, dass dem Mieter nicht mal ein Posten gefühlt zu hoch ist oder ihm ein Verteilungsschlüssel nicht passt, und er nach "fehlerhafte Nebenkostenabrechnung" oder Ähnlichem googelt.

Außer natürlich, du kennst sämtliche relevanten gesetzlichen Grundlagen und Verordnungen auf jeweils aktuellem Stand dazu, wie beispielsweise Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung, etc.

.... Betriebswirtschaftlich macht dies nämlich keinen Sinn, weil diese Kosten der Erfassung durch einen Service schnell 10-20% des effektiven Verbrauchs ausmachen....

Die jährlichen Erfassungskosten sind auf den Mieter umlegbar.

Voraussetzung für das Alles sind im Übrigen natürlich die richtigen Vereinbarungen und Formulierungen im Mietvertrag.

[Subdate300]

Kann man über den Daumen gepeilt sagen in welchem Bereich sich Nebenkosten aufhalten?

100m², Dreifachverglasung, 42,5er Ziegelmauern, Grundwasser-Wärmepumpe (folglich nur Bodenheizung), 2 Personenhaushalt.

Gibts da einen Anhaltspunkt oder ein Fenster wo sich Nebenkosten bewegen?


Ansonsten, um rechtlichen Problemen aus dem Weg zu gehen, ist eine Vergabe sicherlich eine Überlegung wert.

[WUM]

wir verlangen von unseren Mietern 50 Euro Nebenkosten im Monat, für Licht, Reinigung der gemeinschaftlich genuzte Flächen und benutzung des Aufzuges. Das das im Jahr gerechnet die realen Allgeimeinkosten wohl übersteigt ist klar...nur hat man dadurch mehr oder weniger auch schon Kleinigkeiten abgedeckt die durch Mieter verursachte Schäden deckt....ohne das man sich streiten muss, wer wohl was zu tragen hat.... ganz easy...und hat sich noch keiner beschwert.


Gruss


Wum

[Jockl]

Nebenkosten variieren stark je nach Nutzerverhalten (4 köpfige Familie, Heizung 24 Grad Celsius das ganze Jahr vs. 2 Rentner, halbes Jahr auf Mallorca und sonst mit Pulli in der Wohnung), das würde ich nie als Pauschale abrechnen!
Nimm Dir einen Verwalter und wenn Du nach drei Jahren denkst Du kannst das auch selbst dann mach es. Lernen aus Erfahrung ist immer das Bitterste...

[Subdate300]

Du bewegst Dich in Extremen...

2 Personen, normales Heizverhalten, ganzjährig da.

Sooo stark werden die Kosten nicht variieren.

Es wird sicher ein Fenster geben an dem man sich orientieren kann.

[sausapia]

Die jährlichen Erfassungskosten sind auf den Mieter umlegbar

Paddy, das ist zwar richtig, aber es handelt sich um eine Einliegerwohnung. Demzufolge ist der Großteil der Kosten nicht umlegbar, weil man die Hauptwohnung selbst nutzt und dieser Anteil werder umlegbar noch steuerlich absetzbar ist.....

[paddy]

Selbstverständlich sind nur die jeweilige Wohnung betreffenden Kosten auch umlegbar.

wir verlangen von unseren Mietern 50 Euro Nebenkosten im Monat, für Licht, Reinigung der gemeinschaftlich genuzte Flächen und benutzung des Aufzuges. Das das im Jahr gerechnet die realen Allgeimeinkosten wohl übersteigt ist klar...nur hat man dadurch mehr oder weniger auch schon Kleinigkeiten abgedeckt die durch Mieter verursachte Schäden deckt....ohne das man sich streiten muss, wer wohl was zu tragen hat.... ganz easy...und hat sich noch keiner beschwert...

Mehr als die tatsächlichen Nebenkosten zu kassieren ist, sofern die nicht jährlich abgerechnet werden, zumindest in D nicht nur rechtlich, sondern auch steuerlich grenzwertig...

Kann man über den Daumen gepeilt sagen in welchem Bereich sich Nebenkosten aufhalten?...

Ich würde die erste Vorauszahlung bei ca. 1,50 bis 2 € pro Quadratmeter sehen.