Wie den Wert einer Wohnung ermitteln?

Hallo liebes Forum.

Ich lese hier schon seit etlichen Jahren mit, habe mich bisher aber mit Beiträgen etwas zurück gehalten. Nun habe ich ein Anliegen, das gar nichts mit Uhren zu tun hat, hoffe aber, dass ihr mir dabei helfen könnte.

Mein Bruder und ich haben vor 2 Jahren eine Eigentumswohnung in Hamburg geerbt. Das Entrümpeln der Wohnung hat etwas gedauert aber nun wollen wir die Wohnung verkaufen. Wir haben schon von drei Personen Anfragen wegen der Wohnung erhalten und eine der Parteien hat uns nun proaktiv ein Angebot geschickt. Der dort genannte Kaufpreis ist ganz ordentlich, ob er angemessen ist, kann ich aber beim besten Willen nicht beurteilen. Auch das Suchen in Immobilienportalen hat leider wenig gebracht. Der dort angegeben qm-Preis passt nicht. Immobilienscout gibt z.B. für die Gegend einen qm-Preis von 3300,- EUR an. Es sind aber von Maklern Angebot inseriert mit einem qm-Preis von 5000,- EUR bei einer gleich geschnittenen Wohnung in ähnlicher Lage. Ich habe nun überhaupt keine Ahnung wie ich weitermachen soll. Wenn ich einen Makler beauftrage, muss ich (oder der Käufer?) eine Courtage bezahlen. Das bringt aber nur dann etwas, wenn der Preis deutlich höher ist, den der Makler erzielen kann. Zusätzlich habe ich noch den Aufwand mir einen Makler zu suchen und mich mit dem Abstimmen zu müssen. Ich möchte mir natürlich vorbehalten ohne den Makler an einen der Interessenten zu verkaufen.
Wie gehe ich am besten vor? Wie ermittle ich einen realistischen Preis?

Gruß
Sidney

Für alles das, was Du-wie erwähnt- nicht kannst, ist der Makler da.....Deine Frage sollte daher heißen: WIe finde ich einen guten/sehr guten Makler in Hamburg?

Die Preisermittlung durch Makler sollte erstmal kostenfrei sein, dann hast Du eine Grundlage. Wenn der Preis signifikant vom vorliegenden Angebot abweicht würde ich dem Makler auch die Vermarktung übertragen. Kostet bissi was, aber um Besichtigungen etc. würde ich mich nicht kümmern wollen, wenn ich nicht vor Ort wohne.

Die Stadt Hamburg müsste über einen Gutachterausschuss verfügen. Dieser ermittelt anhand aller getätigten Verkäufe eines Jahres die Bodenrichtpreise. In Bayern kann man beim Gutachterausschuss außerdem anfragen, wenn man eine Wertermittlung vornehmen lassen möchte. Das kostet ein bisschen was, ist aber idR günstiger als ein Makler und vollkommen neutral. Einfach mal fragen. Bei uns funktioniert das so, dass ein bis zwei Leute aus dem Gutachterausschuss sich die Immobilie ansehen und ein Kurzgutachten abgeben.

Edit: Alternativ kannst Du einen vereidigten oder freien Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke kostenpflichtig einschalten. Der Gutachterausschuss sollte aber normalerweise etwas günstiger sein. Kommt auf die Verhältnisse in Hamburg an.

P.S. Nix gegen Makler, bin selbst einer:-) Aber es scheinen ja schon Käufer da zu sein...

Ein Makler ermittelt einen Wert und bekommt dafür keine Aufwandsentschädigung?

Scheizzjob!

Zitat:

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Zitat von Sidney

Auch das Suchen in Immobilienportalen hat leider wenig gebracht. Der dort angegeben qm-Preis passt nicht. Immobilienscout gibt z.B. für die Gegend einen qm-Preis von 3300,- EUR an. Es sind aber von Maklern Angebot inseriert mit einem qm-Preis von 5000,- EUR bei einer gleich geschnittenen Wohnung in ähnlicher Lage.

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Hallo Sidney,

ich habe vor ca. 2 Jahren in Hamburg bei einem Markler gekauft, dessen wesentliche Leistung darin bestand ein Exposè zu schreiben und bei der Wohnungsbesichtigung die Türe zu öffnen. Ich weiß, dass das Makler nicht gerne hören, aber in Hamburg verkaufen sich halbwegs attraktive Wohnungen quasi von selbst, so dass ich persönlich dazu tendieren würde die Wohnung in Eigenregie zu verkaufen. Die gesparte Kohle für den Makler kannst du dir dann entweder mit dem Käufer teilen oder komplett auf den Kaufpreis schlagen. Dem Käufer ist es nämlich i.d.R. egal, ob sein festes Budget für die Wohnung draufgeht oder Wohnung+Makler bezahlt werden müssen.

Preislich würde ich einfach bei den - vermutlich viel zu hohen - 5k/m² anfangen und abwarten was passiert und den Preis dann eintarieren.

Ich habe im Bekanntenkreis ein paar Leute, die aktuell suchen. Wenn du magst kannst du mir gerne Details per PN nennen, die ich dann weitergebe.

Die hier genannten qm-Preise beziehen sich mEn nicht auf eine Grundstückfläche, sondern auf die Wohnfläche. Ansonsten haben Michi und Thilo eigentlich alles Wichtige schon geschrieben. DEN Preis gibt's sowieso nicht, nur eine Spanne, die aber von vielen Faktoren abhängig ist (Baujahr, Sanierungsstand/-stau, Lage, Lage, Lage etc.). Viel Erfolg beim Verkauf. :gut:

Ich würde auf jeden Fall ein Gutachten machen lassen, wenn ich die Immobilie nicht genau kenne. Für beide Parteien eine faire Sache. Außerdem sollte es nach dem Verkauf Probleme mit auftretenden Mängeln geben, bin ich auf alle Fälle auf der sicheren Seite. Ob es dann noch einen Makler braucht, wenn Interessenten vorhanden sind, würde ich nach den ersten Verhandlungen entscheiden.

Wenn kein Zeitdruck besteht, dann den städtischen Gutachterausschuss kontaktieren, andernfalls einen "normalen" Gutachter suchen und ein Gutachten erstellen lassen. Könntest dann nur das Problem bekommen, dass Du durch das Gutachten von Mängeln erfährst, von denen Du gar nichts wissen wolltest. ;)

Hallo.

Vielen Dank für die umfangreichen Antworten. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass weder mein Bruder noch ich viel Zeit haben und so jeder vermeidbare Aufwand ausgeschlossen werden sollte. ;) Gerade das Finden eines guten und vertrauenswürdigen Maklers scheint mir sehr schwierig und damit zeitlich aufwändig zu sein. Meine Recherche im Netz war wenig hilfreich. Auch das Einschalten von Gutachtern ist wieder mit erheblichem Aufwand verbunden. Wenn sich die Wohnung nicht sowieso von selbst verkaufen würde, wäre das mit dem Makler meine erste Wahl, so brauche ich aber für den Verkauf und auch die Besichtigung keinen Makler. Das können wir problemlos selber machen - mein Bruder arbeitet ganz in der Nähe. Mein Problem ist da eher der Preis bzw. Wert der Wohnung. Das Angebot ist schon über dem, was wir uns so vorgestellt haben, aber es ist immerhin nur das erste Angebot. Wir wollen nicht den letzten Cent aus der Wohnung quetschen, wollen sie aber natürlich auch nicht zu billig verkaufen, dafür ist sie einfach zu attraktiv. Meine Idee war 15% auf das Angebot aufzuschlagen und als Gegenangebot anzubieten. Das wären dann knapp 4500 EUR pro qm. Zusätzlich noch die beiden anderen Parteien um ein Angebot bitten.
Kann man von dem Kaufpreis vor 10 Jahren den heutigen Kaufpreis extrapolieren?

Gruß
Sidney

PS: Ermittelt ein Gutachter einen realistischen Kaufpreis oder nur den theoretischen Wert der Wohnung? Nur als Beispiel. Ich verkaufe gerade mein Auto. DAT und Schwacke sagen X EUR. Da das Modell in der Ausstattungskombination aber gefragt ist, liegt der Marktwert ca 30% drüber.

Zitat:

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Zitat von Sidney

Hallo.

Vielen Dank für die umfangreichen Antworten. Ich hatte vergessen zu erwähnen, dass weder mein Bruder noch ich viel Zeit haben und so jeder vermeidbare Aufwand ausgeschlossen werden sollte. ;) Gerade das Finden eines guten und vertrauenswürdigen Maklers scheint mir sehr schwierig und damit zeitlich aufwändig zu sein. Meine Recherche im Netz war wenig hilfreich. Auch das Einschalten von Gutachtern ist wieder mit erheblichem Aufwand verbunden. Wenn sich die Wohnung nicht sowieso von selbst verkaufen würde, wäre das mit dem Makler meine erste Wahl, so brauche ich aber für den Verkauf und auch die Besichtigung keinen Makler. Das können wir problemlos selber machen - mein Bruder arbeitet ganz in der Nähe. Mein Problem ist da eher der Preis bzw. Wert der Wohnung. Das Angebot ist schon über dem, was wir uns so vorgestellt haben, aber es ist immerhin nur das erste Angebot. Wir wollen nicht den letzten Cent aus der Wohnung quetschen, wollen sie aber natürlich auch nicht zu billig verkaufen, dafür ist sie einfach zu attraktiv. Meine Idee war 15% auf das Angebot aufzuschlagen und als Gegenangebot anzubieten. Das wären dann knapp 4500 EUR pro qm. Zusätzlich noch die beiden anderen Parteien um ein Angebot bitten.
Kann man von dem Kaufpreis vor 10 Jahren den heutigen Kaufpreis extrapolieren?

Gruß
Sidney

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Hallo Sidney,

ohne belehren zu wollen, aber wenn die Zeit nicht reicht, einen vernünftigen Makler auszuwählen, reicht die Zeit für notwendige Besichtigungen und Verhandlungen mit möglichen Interessenten doch gleich gar nicht.

Es spricht nichts dagegen, den Interessenten Euren Vorschlag, der natürlich höher liegt, mitzuteilen und sich dann vielleicht in der Mitte zu treffen. Aus dem damaligen Kaufpreis (vor 10 Jahren) kann man meines Erachtens nach kaum auf den heutigen Wert einen Rückschluss bilden. Wie gesagt, es gibt bei Immobilien viel zu viele Faktoren, die den Wert beeinflussen.

Den Gutachterausschuss zu beauftragen, kostet auch nicht viel Zeit... dieser ermittelt auch den Wert von Wohnungen und nicht nur von Grundstücken:-)

Frag einmal Heiko (golfinhamburg), vielleicht kann der dir weiterhelfen ;)

Hallo Petra,

ein Gutachterausschuss ermittelt nur Grundstückswerte und ggf. noch Pacht/Mietpreise für Grundstücke. Außerdem dauern Aufträge dort halbe Ewigkeiten, mindestens aber mehrere Monate. Ist halt eine städtische Behörde. ;)

Hallo.

Ansonsten sprich mal mit deiner Bank. Die haben oft Kunden, die auf der Suche nach einer Wohnung sind.
Alternativ bieten viele Makler auch ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen an, wenn sie denn exclusiv vermarkten dürfen. Bei Exclusivaufträgen unbedingt die Laufzeit definieren und diese im Auge behalten, da es unter der GroKo eine Änderung der Maklerverordnung geben soll!

Auch wenn es ja anscheinend schnell gehen soll: versucht euch irgendwie Zeit zu nehmen, sonnst verliert ihr u.U. viel Geld!

Viel Erfolg.

Hi.

Ob das Zeigen der Wohnung uns schon bekannten Personen (die Interessenten wohnen nämlich alle im gleichen Haus) wirklich zeitlich aufwändiger ist als einen guten Makler zu finden, wage ich zu bezweifeln. ;) Der Verkauf in den nächsten 3 Monaten über die Bühne gehen und ich habe die Befürchtung, dass das mit dem Gutachter knapp werden könnte. Wenn es absolut notwendig wäre, würde ich mir die Zeit nehmen, ich bis bisher aber der Hoffnung, dass ich auch ohne Gutachter und vielleicht ohne Makler einen fairen Preis für beide Seiten finden kann. Ich guck jetzt mal, was die anderen Parteien anbieten.

Gruß
Sidney

PS: Bezüglich der Bank. Ich habe da so ein leichtes Misstrauen gegenüber Banken. Bisher habe ich die Erfahrung gemacht, dass das Wohl des Bankkunden selten an erster Stelle steht. ;)

PS2: Wir wollen keinen Makler exklusiv mit dem Verkauf beauftragen, da wir ja schon Interessenten haben und es dann doch blöde wäre, wenn wir auch noch eine Courtage zahlen müssten, sofern diese die Wohnung kaufen.

Na dann ist doch alles klar... :dr:

Hallo Sidney,
eigentlich steht doch die Meinung, wie ihr das machen wollt, schon fest. Dann einfach machen und gut. Nur mit "ich habe keine Zeit" wird keine der o.A. Variante über die Bühne gehen. Was der Markler nicht macht, must Ihr eben soweit es geht selber leisten. Eigentum verpflichtet. Viel Gluck beim Verkauf.

Hey Sidney,

ich würde dir aber trotzdem dringend raten, ein Gutachten über die Wohnung einzuholen. Jede Immobilie hat Mängel, und wenn du diese - auch aus Unwissenheit und nicht absichtlich - verschweigst, kann es zu Problemen nach dem Kauf mit dem neuen Eigentümer kommen. 100% Sicherheit hast du sowieso nicht, aber HH ist numal doch ein Immomarkt, auf dem viele Füchse unterwegs sind. Das darf man nie unterschätzen.

Außerdem würde ich persönlich doch gerne wissen, ob ich unter Wert verkaufe oder nicht ;)

Achja, zu deinem PS2: Alles über eine Pauschale verhandelbar, die ist dann sowieso im Kaufpreis drinnen.

Es gibt Gutachter für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken und von Wohn- und sonstigen Gebäuden und Wohnungen. Das wäre für mich der Ansprechpartner. Mit Maklern habe ich da nicht so gute Erfahrungen gemacht, weil die zwar Richtwerte kennen, aber selten den baulichen Zustand eines Hauses oder einer Wohnung und daraus resultierende Abschläge richtig beurteilen können.

Zitat:

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Zitat von biffbiffsen

Ein Makler ermittelt einen Wert und bekommt dafür keine Aufwandsentschädigung?

Scheizzjob!

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ja

Zitat:

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Zitat von speedy

Hallo Sidney,



Preislich würde ich einfach bei den - vermutlich viel zu hohen - 5k/m² anfangen und abwarten was passiert und den Preis dann eintarieren.
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das ist tödlich für die Immobilie

So siehts aus.

Es ist immer wieder unterhaltsam zu sehen, wie sich nicht nur in Internetforen jeder, der weiß wie man "Immobilie" schreibt bemüssigt fühlt, seine "Erfahrungen" und sein Halbwissen zum Besten zu geben.

Zitat:

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Zitat von Sidney

… Immobilienscout gibt z.B. für die Gegend einen qm-Preis von 3300,- EUR an….

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Immobilienscout gibt keine Preise an, sondern Durchschnittswerte der Angebotspreise von auf Immobilienscout aktuell und in der Vergangenheit inserierten Objekten. Aussagekraft tendiert gegen Null, genau wie die diversen Online-Immobilienbewertungen. Das sind im günstigsten Fall ungefähre Anhaltspunkte.

Zitat:

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Zitat von Relax1

… Alternativ kannst Du einen vereidigten oder freien Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke kostenpflichtig einschalten. Der Gutachterausschuss sollte aber normalerweise etwas günstiger sein. ..

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Darauf würde ich nicht wetten. Der Gutachterauschuss hier vor Ort beispielsweise ist deutlich teurer als ein freier Sachverständiger.

Zitat:

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Zitat von Cosmic

… ein Gutachterausschuss ermittelt nur Grundstückswerte und ggf. noch Pacht/Mietpreise für Grundstücke. Außerdem dauern Aufträge dort halbe Ewigkeiten, mindestens aber mehrere Monate. Ist halt eine städtische Behörde. ;)

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Das ist Quatsch, praktisch jeder Gutachterausschuss erstellt auch Verkehrs-/Marktwertgutachten. Wikipedia ist nicht immer der Weisheit letzter Schluss.

Zitat:

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Zitat von siead4

..., da es unter der GroKo eine Änderung der Maklerverordnung geben soll!...

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Das bezieht sich erstens aktuell auf Vermietungen und geht zweitens um das Bestellerprinzip, wird also im Zweifel teurer für den Auftraggeber, sprich Verkäufer.

Zitat:

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Zitat von Sidney

… Der Verkauf in den nächsten 3 Monaten über die Bühne gehen und ich habe die Befürchtung, dass das mit dem Gutachter knapp werden könnte. ...

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Ich kenne keinen Sachverständigen, der nicht in der Lage ist, innerhalb von zwei Wochen ein Gutachten zu erstellen.

@TS: Ich verstehe das so, dass du eine qualifizierte Dienstleistung suchst, nämlich die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts einer Eigentumswohnung ("Wie den Wert einer Wohnung ermitteln?"), höre aber nirgends raus, dass du bereit diese Dienstleistung zu bezahlen. Viel Erfolg.

Zitat:

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Zitat von paddy

@TS: Ich verstehe das so, dass du eine qualifizierte Dienstleistung suchst, nämlich die Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts einer Eigentumswohnung ("Wie den Wert einer Wohnung ermitteln?"), höre aber nirgends raus, dass du bereit diese Dienstleistung zu bezahlen. Viel Erfolg.

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Oder sich Zeit dafür zu nehmen. Man kann nicht alles haben.
SCNR
@paddy & Co. Ihr habt eine Engelsgeduld, Chapeau!

Alles was Du im Immoscout etc. siehst sind Momentaufnahmen eines Preises, Du weißt weder wie lange die ETW drinsteht, noch wie oft diese im Preis reduziert wurde, auch nicht für welchen Preis sie offensichtlich verkauft wurde.

Nun zur Mathematik, wenn die ETW z.B 100m² hat, dann willst du ca. 450.000.- erzielen, und schlägst als Verhandlungsspanne ca. 15% drauf, also 67.500€ 8o, lass das lieber das ist zu viel zu viel und Du wirst dann auch mal irgendwann unglaubwürdig dem Interessenten gegenüber.

Als nächstes, je nach Lage und Preis kommen von 10 Interessenten nur 2 ( ja das ist so) in Frage die kaufen KÖNNEN, das sind genau die, welche Du brauchst.
Diese haben bereits Ihre Finanzierung in trockenen Tüchern, alle anderen die sofort kaufen wollen etc. kaufen in der Regel nicht, und Weitere wollen nur gucken weil denen langweilig ist (Immo-Touristen) und andere welche nur selbst einen Vergleichspreis suchen, der Rest der Gucker sind Makler, welchen einen Auftrag wollen und angeblich zig Kunden dafür haben etc.:D

Die 2 Kunden die kaufen können kennen den Immomarkt ganz genau, ist ähnlich wie hier ( Fragen und informieren) beim Uhrenkauf. Diese Kunden haben genug ETW´s gesehen und haben die Lage und Preis genauestens studiert, suchen auch meist schon länger als 3-6 Monate. Gut informierte Kunden besichtigen keine überteuerten Immo´s.

Nun setzt Du den Preis zu hoch an (15% Aufschlag), werden diese Kunden erst gar nicht Kontakt mit Dir aufnehmen ( zum Vergleich hier im Sale, zu teuer , keiner kauft oder überlegt einen Kauf der Uhr), diese Kunden sind dann wortwörtlich von Dir verschreckt worden.

Den Preis zu weit oben an zusetzten für "Spielraum" wird unweigerlich zu einer Abwärtsspirale nach unten führen, der Preis fällt, was der Kunde als verdächtig wahrnimmt.

Hier mein Tipp, lasse 3 Makler ( renomierte wie von Poll oder E&V , Sparkassenmakler und einen freien Lokalmatador) kommen, alle werden dir unverbindlich ein Marktpreiseinschätzung geben. Sag auf KEINEN Fall Deine Preisvorstellung, denn diese werden Sie nehmen und 10-15% draufschlagen um den Auftrag zu erhalten.

Dann nimm Makler den mit der besten Einschätzung und Sympathie, frage Ihn wie er die Immo vermarktet außer in den bekannten Onlineportalen.
Hier kannst Du mich gerne anschreiben oder fragen wie wir ( http://www.lbsi-frankfurt.de ) machen.

Die Provision wird so glaube ich in Hamburg von dem Kunden bezahlt, wenn du willst kannst Du den VK Preis um 5% erhöhen und der Kunde kauft dann ohne zusätzliche Provision
Du zahlst dann den Makler aus dem Verkaufspreis, der Kunde hat dann eine höhere Liquidität ( mehr Eigenkapital) was sich positiv bei den Bankverhandlungen auswirken wird.

Also viel Spaß beim Verkauf der Wohnung.

Saulässig, um "keine Zeit" für den Verkauf einer Wohnung zu haben, die ja immerhin einen 6-stelligen Betrag einbringt, muss man es schon verdammt dicke haben. Respekt! :verneig:

Zitat:

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Zitat von switchhousing

das ist tödlich für die Immobilie

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Es wird hier in HH genau so von Maklern gemacht, habe ich selbst wiederholt beobachtet. Wenn der Preis dann auf Marktniveau oder leicht drüber ankommt, sind die Immobilien immer sehr schnell weg. Vermutlich gelten hier aufgrund der starken Nachfrage andere Regeln als anderswo.

Wenn der TS aber keine Lust bzw. Zeit hat sich mit dem Verkauf zu beschäftigen ist Makler natürlich erste Wahl.

Zitat:

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Zitat von speedy

Es wird hier in HH genau so von Maklern gemacht, habe ich selbst wiederholt beobachtet. Wenn der Preis dann auf Marktniveau oder leicht drüber ankommt, sind die Immobilien immer sehr schnell weg. Vermutlich gelten hier aufgrund der starken Nachfrage andere Regeln als anderswo.

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Nene ist in allen Bundesländern gleich mit meiner Maklerzunft=(:motz:

Der unprofessionelle Makler hat es leichter einen Auftrag zu erhalten, weil er einen zu hohen Verkaufspreis dem Verkäufer suggeriert, welchen sich der Verkäufer ja auch wünscht. Der unerfahrene Verkäufer wird IMMER den Makler mit dem höheren Verkaufspreis nehmen.
Somit bekommt er einen Vertrauenszuschuss um später einen niedrigen Notverkaufspreis zu verhandeln.

Der Profi Makler, legt den richtigen Marktpreis von Anfang an fest, verliert dadurch aber auch mehr als 50% von Aufträgen.

Zitat:

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Zitat von switchhousing

das ist tödlich für die Immobilie

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Sehe ich auch so, und ich suche seit fünf Jahren. Mondpreise, die dann alle zwei Wochen reduziert werden, fliegen bei mir raus.
Und "keine Zeit" wäre das wichtigste Argument für einen Makler - wenn du aber schon potenzielle Käufer (Plural) hast, dann versteh ich das ganze Problem nicht: Frag die, was sie für die Wohnung zahlen würden und verhandel nach. Wenn am Ende ein Preis rauskommt, der für dich ok ist, dann ist gut. Alternativ bleibt der steinige Weg zur Gewinnmaximierung.

Ich verstehe das ganze Problem nicht!

Es liegt ein Angebot über 4 k€/qm vor, gezahlt werden wohl lt. Threadstarter bis 5 k€/qm Für ähnliche Objekte in HH.
Also einfach den anderen Interessenten die Immobilie anbieten und sehen, ob sie höher bieten. Alternativ die Wohnung für 5 k€/qm selbst inserieren und dem Interessentenkreis zeigen.

Es wird hier eine Leistung erwartet, dafür zu bezahlen ist man aber anscheinend nicht bereit. Ich verstehe auch nicht, warum der Makler immer so in die negative Ecke gestellt wird. Viele leisten vernünftige Arbeit. Der Stundenlohn ist oftmals katastrophal - vielleicht nicht in HH. :ka:
Denke die Versicherungsvertreter hätten einen genauso schlechten Ruf, wenn die Kundschaft deren Provisionen kennen würde.

Guten Morgen,

das Thema ist 4 Jahre alt und vermutlich schon längst erledigt.