Eigentumswohnung als Kapitalanlage - Experten vor

[Clark11]

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel

Warum denn so abwertend?

Ein Beispiel:

Ich kenne einen, ein guter Spezi von mir, der hat sich das Vermieten von kleinen ETW in Wien zum Steckenpferd gemacht.
Hatte 1990 ein wenig Geld übrig und sich in guter Lage eine Garconniere zugelegt, die grad fertig wurde und hat diese ab dem ersten Tag bestens vermieten können.
Im selben Jahr hat ihn seine Frau dazu überredet, rasch eine weitere Wohnung zu kaufen, da beide relativ gut verdienen und sie es nicht leiden konnte, wenn sich die Kohle unnütz am Bankkonto rumliegt. Da diese Whg. in nobler Gegend liegt, war auch diese seit Beginn an sehr teuer vermietet.
In den nächsten 4 Jahren folgten weiter 5 kleine Wohnungen mit ähnlicher History und ab 2005 waren alle Wohnungen ausbezahlt. Der Wert aller Immobilien hat sich inzwischen verdoppelt bzw. verdreifacht, von den Mieteinnahmen alleine könnte er leben.

Mietausfälle gab es bis heute insgesamt 2 mal je 3 Monate, von Mietnomaden keine Spur.

Da hat er halt Glück gehabt......

Heute würde es anders aussehen, da Wohnraum in Wien mittlerweile unerschwinglich geworden ist.


Grundsätzlich würde ich die Frage des TS "Eigentumswohnung als Kapitalanlage" mit "ja, aber kommt darauf an" beantworten und finde immer noch, wenn man Kohle übrig hat, ist es sinnvoll, es in Wohnungseigentum (aber ausschließlich in geeigneter Lage) zu investieren,
oder in alte, seltene Rolex-Uhren......

Ist überhaupt nicht "abwertend" gemeint nur ist mir EINE Wohnung als Kapitalanlage tatsächlich schon immer ein Rätsel gewesen.
Wenn Geld wirklich einfach übrig ist und eine gute Wohnung cash gekauft werden kann ok, besser als das Geld z.Zt. auf der Bank liegen zu haben.
Hier würde ich aber dann dieses cash als gute Anzahlung für ein MFH nehmen. Hat in vielerlei Hinsicht enorme Vorteile.
Fange ich aber mit Finanzierungsmodellen an über womöglich 28J. wie in dem Beispiel hier, dann nehme ich nur das kleine 1x1 zur Hilfe
und stelle schnell fest das hier die nächsten Jahrzehnte kein EUR zu verdienen ist. Da ist jeder Oldtimer oder sogar ganz konservative
Anlagen auch in der heutigen Zeit definitiv die bessere Investition.

[NOmBre]

Ich habe einen Bausparvertrag. Kosten im Jahr 10 Euro, momentane Zinsen pro Jahr 7,50 Euro. Von der Abschluss Gebühr will ich garnicht erst reden. Aber Hey so können Bänker eben auch Kunden verärgern und ihr Vertrauen verspielen. Hauptsache alles schön in die eigene Tasche Stopfen.
Bausparen ist der größte Mist heutzutage! Ebenso wurde ich 2009 von der Riester Rente fondsgebunden auf einen Wohnriester überredet. Jetzt liegt das Geld da Rum aber hey es liegt sicher und nicht bei einem Fond.

[ehemaliges mitglied]

Eine Finanzierung in Kombination mit einem Bausparer kann durchaus auch in den aktuellen Zinszeiten von Vorteil sein und sollte nicht gleich verteufelt werden. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich und kommt auch darauf an, wieviel Sondertilgung der Darlehensnehmer in den ersten Jahren der Finanzierung bringen kann. Auch kann dann in der Darlehensphase des zugeteilten Vertrages mit garantiertem Zins jederzeit in jeder Höhe spesenfrei sondergetilgt werden. Die Abschlussgebühr liegt meist nur bei den üblichen 1% und die jährliche Kontoführungsgebühren machen auch nur wenigen Euros aus. Da kommen Vorfälligkeitsgebühren bei einem nicht vereinbarten Sondertilgumgswunsch auf ein klassisches Bankdarlehen wesentlich teurer und ein zu teurer Anfangszinssatz ohnehin. Und wenn in einigen Jahren erneut ein Immobilienerwerb ansteht, dann kann dieser Bausparvertrag z.B. auch in diese Finanzierung eingebunden werden. Das kann durchaus Sinn machen, wenn die Zinsen für Bankdarlehen evtl mal wieder bei 3 , 4 oder 5 % liegen ( was in den nächsten 5-10 Jahren nach meinem Dafürhalten gar nicht so abwägig ist )
Bausparen ist zugegeben sehr konservativ, dafür aber ist eine Finanzierung allerdings damit dann auch sehr gut planbar und man schützt sich ein Stück weit mehr vor ungewollten Überraschungen.

[eimsbush]

Wir haben einen ähnlichen Fall. Berufsbedingt bin ich viel umgezogen und im Moment ist der Wohnort auch eher ein Lebensabschnittsort. Spätestens, wenn die Kids groß sind, sind wir ganz sicher hier weg. Das heißt, dass ein Haus für uns keinen Sinn macht. Das klassische Modell mit "my home is my castle" und ich gehe mit den Füßen zu erst raus, taugt für uns in heutigen Zeiten weniger.

Vor zehn Jahren habe ich eine kleine Wohnung in meinem Heimatdorf gekauft. 5 Parteien, top Ausstattung, Tiefgarage und alles drum und dran. Halt nicht Hamburg oder München, aber immerhin. Mittlerweile trägt sich die Bude fast von allein. Ich zahle ca. einen 100er im Monat drauf für Rücklagen und Kleinkram. Klingt jetzt unsexy, aber mit 4k Sondertilgung im Jahr und dem guten alten Bausparer, der fett ist, wenn die Zinsbindung ausläuft, bin ich da ganz gelassen.

Ich ziehe gedanklich den Abtrag der Wohnung bzw. die Mieteinahmen von der Miete ab, die ich im Moment bezahle. Das Leben kostet halt auch Geld. Fürs Alter habe ich dann entweder Mieteinahmen oder kehre in die Heimat zurück.

Ich hatte einmal eine "Mietnomadin", bin da aber auch mit zu gutem Herz und mit Ansage in die ***** gesprungen. Das ging gut aus und seitdem haben wir echt Glück. Ich kenne nun Mannheim nicht, aber denke, dass es da nicht unbedingt sexier ist als unser Vorort von Bremen. Für mich taugt eine suboptimale Lage eigentlich nur, wenn Emotionalität im Spiel ist - wie das Heimatdorf. Aber auch dann würde ich wohl nie ein zu altes Haus mit zu vielen Parteien haben wollen.

[ehemaliges mitglied]

Gerade bei einer geringen Eigenkapitalquote und dem derzeitigen Zinsumfeld, welches vielleicht auch mal bei einer Vollfinanzierung verlockend scheint, sollte m. E. auf das Thema Sicherheit und Planbarkeit ein besonderer Blick geworfen werden.
Selbst habe ich meine Immobilien immer mit dieser Haltung und Sichtweise erworben und bin damit bislang sehr gut gefahren.

[ReneS]

Jetzt lese ich hier schon zwei Mal das Wort Bausparvertrag.
Bausparverträge, gerade ich der heutigen Zeit, sind der größte Mist und es verdienen dabei nur die Emittenten. Das könnt ihr dem armen TE doch nicht echt empfehlen... Alleine die Abschlußgebühren fressen alle Vorteile im Voraus auf. Und sich heutzutage einen niedrigen Zins in der Zukunft zu sichern, da kann er auch gleich eine 15 oder 20 jährige Zinsfestschreibung wählen.

Immobilie kostet 500k, Käufer hat 100k EK.
Beleihung Erstrang ohne Bausparer 100% zu 2%
Beleihung Erstrang mit 200k Bausparer ~78% zu 1,25%
Macht alleine im ersten Jahr 0,75% Unterschied bei 350k = 2625€
Abschlussgebühr für den Bausparvertrag 2000€.

Nur mal ein Beispiel bei dem sich ein Bausparer rechnet. Dazu muss man sich aber von einem Profi beraten lassen, damit man nicht bei der gleichen Finanzierung einen vorfinanzierten 1kk-Bausparer angedreht bekommt...
Muss man aber immer im Einzelfall betrachten.

Bei 20 Jahren Festschreibung über 80% Beleihung dürfte ein Bausparer in den meisten Fällen Sinn machen.

[alien27]

Mit dem Geld welches in einen Bausparvertrag wandert kann man seinen kredit auch direkt tilgen/bedienen. Warum soll ich da noch einen Vertrag zwischenschalten? Problem später ist zusätzlich, dass das Darlehen in exakt der Dauer der Ansparphase zurückgezahlt werden muss.
Wir haben seinerzeit den Bausparvertrag sogar vorzeitig gekündigt. Bei Immobilien ist nichts günstiger als Cash in the Täsch.

[911erFan]

Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!

1. Lage
Die ist nicht sonderlich zentral- eher schlecht. Suche zentral.
2. was ich hier so lese... um gottes willen!
Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles, am anfang hast du dein eingesetztes EK (mit entsorechender rendite bei gutem kp) als die persönliche belastung, später, nach mieterhöhung wird sich das auf +|-0 einpendeln und danach postiv. Inflation nicht vergessen! Da spielt dir der wertzuwachs der immo in die karten

[911erFan]

Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!

1. Lage
Die ist nicht sonderlich zentral- eher schlecht. Suche zentral.
2. was ich hier so lese... um gottes willen!
Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles, am anfang hast du dein eingesetztes EK (mit entsorechender rendite bei gutem kp) als die persönliche belastung, später, nach mieterhöhung wird sich das auf +|-0 einpendeln und danach postiv. Inflation nicht vergessen! Da spielt dir der wertzuwachs der immo positiv in die karten
Merke: 1€ EK generiert 1€ vom staat (steuervorteile) und 5€ vom mieter.
Ausserdem macht es Sinn so wenig wie möglich zu tilgen.
Lange und intensiv suchen damit du die Kp einschätzen kannst. Ggfalls auch wertzuwachs durch gentrifikation etc pp

[ehemaliges mitglied]

Ein Darlehen immer mit Anfangstilgung. Bausparer dann parallel dazu. Der Kapitalanleger darf die Schuldzinsen steuerlich mit den Einnahmen aufrechnen und mit Sondertilgungen sollte dann wohl dosiert umgegangen werden, um die Nachsteuerrendite auf einem Niveau zu halten, bei dem Kapitalanlage auch noch Sinn macht.
Ich bin aus der Branche und das schon seit über 30 Jahren und habe in dieser Zeit etliche Baufinanzierungen mit meinen Kunden aufgestellt. Der TS hat sich ja auch an „Experten“ aus unserem Forum gewendet. Aber mir wird das nun alles sehr theoretisch schon. Ein Gespräch mit einem guten Berater bei der Hausbank schlage ich als letzten Tipp hier vor. Viel Erfolg !

[ibi]

Was ist denn an den sogennanten 3xLagen entscheidend?

[Rolifan]

Erneut vielen Dank für den Input und die rege Diskussion.

Ich möchte nochmals kurz meinen Denkansatz darstellen und bitte hier um Korrektur, soweit ich falsch liege.

In der gestrigen Post wurde mir nun doch ein Finanzierungsangebot zu 1,46 % unterbreitet. Die monatliche Rate läge bei 3 % Tilgung bei 526 Euro bei 15 Jahren Zinsfestschreibung. Hinzukommen noch 84 Euro nicht umlagefähige Kosten. Macht bei den gegenwärtigen Mieteinnahmen von 550 Euro einen "Selbstaufwand" von 60 Euro. In Bezug auf die zu versteuernden Mieteinnahmen kann ich 2% der Anschaffungskosten sowie Verwaltergebühren etc. steuerlich gegenrechnen. Da bei den nichtumlagefähigen Kosten auch Instandhaltungsrücklagen enthalten sind, dürften größere "Aufwendungen" im Einzelnen nicht belasten, zumal schon einiges an Rücklagen vorhanden ist und das Gebäude, wie schon gesagt, saniert wurde (Heizung, Dach, Treppenhaus, Fassade, Grünanlage, Haustüren, Fenster).

Ziel soll es nicht sein, während der Laufzeit einen "Gewinn" zu erzielen, sondern nach Ablauf der bzw. nach Tilgung des Darlehens einen Wert zu haben. Die Alternative hierzu sind freiwillige Einzahlungen ins Versorgungswerk, von denen ich erst nach (davon gehe ich aus), 37 Jahren etwas "habe". In dieser Zeit ist die Wohnung abgezahlt (nahezu durch den Mieter) und ich erziele Mieteinnahmen (wenn auch nicht super viel). Da auch eine professionelle Hausverwaltung angebunden ist, muss ich mich um recht wenig kümmern. Natürlich kann es einmal zu Mietausfällen kommen, das habe ich eingeplant. Allerdings kann ich diese als Verlust mit einem Einkommen aus Angestelltenverhältnis gegenrechnen. Die Mieter in der Wohnung lieben diese und sind, unterstellt die Mieter bleiben gesund, noch 25 Jahre dort.

Nach meiner subjektiven Sicht schaut die Situation nicht so schlecht aus. Ein Risiko ist immer vorhanden, das ist mir klar. Aber ich glaube, als Alternative zu den freiwilligen Einzahlungen ins Versorgungswerk, gar nicht mal so schlecht.

Vielen Dank nochmals an alle Member für den tollen Input!!! Geiles Forum!

Liebe Grüße
ROLI

[alien27]

Ohne hier alles lesen zu wollen.. die ersten 1,5 seiten haben mir gereicht. Wiso muss immer jeder seinen Senf abgeben wollen obwohl null Plan?!

Weil das ein öffentliches Forum ist und m.M.n. jeder, der schon mal mit Immobilien zu tun hatte auch was dazu sagen kann...

Intention ist es doch einen stabilen cashflow zu generieren. Durch zinsaufwendungen (steuer!) und tilgung zahlt der mieter alles...
...Merke: 1€ EK generiert 1€ vom staat (steuervorteile) und 5€ vom mieter.
Ausserdem macht es Sinn so wenig wie möglich zu tilgen.

Und bei Leerstand? Da zahlt dann nochmal wer alles?

Die Tipps würden imho nur passen, wenn der TE das Geld parallel auf der Bank hätte und elegant Steuern sparen möchte.

Verschuldung ohne Tilgung um Steuern zu sparen, das fällt ihm auf die Füße wenn er selber bauen will.
Die Bank möchte ich sehen, die im Kreditgespräch Applaus klatscht wenn einer mit einer 100% Fremdfinanzierten ETW kommt und noch eine halbe Mio. on Top möchte.

[911erFan]

Kaufkraft, entwicklung, arbeitsmarkt, microstruktur, im speckgürtel eines ballungsraums da aktuell im zentrum sehr hohe Kp

[911erFan]

alien

Leerstand in ordentlichen lagen ist marginal zudem steuerlich von vorteil und danach kann der mietzins angepasst werden...
2-3 monate überbrücken und etwas aufhübschen sollte auf der kante liegen.
Lt seinen aussagen wird das drin sein.

Ich mache das als investor schon ein paar jährchen mit einigen tausend qm...

Aus den -80,- wird nach 10jahren 0,- und dann +80,-
Zumal, vergiss den wertzuwachs nicht. Da ist dann idr die ek rendite geringer aber wenn die butze dann 250k wert hat... da hast du die inflation ausgetrickst.
Natürlich nur in entsprender lage und dann beim vk spekusteuerfrei (nach 10jahren)

Ich sagte nicht, nichts tilgen, sondern recht wenig. 2% max
Warum lass dir mal erklären

[911erFan]

lese gerade das es um 100% Finanzierung handelt...bin von einer Kapitalanlage ausgegangen- sprich einem Renditeobjekt.
Dann hast du völlig recht Alien, dann macht eine zu geringe Tilgung keinen Sinn. Sorry!

[alien27]

&911erfan
das dachte ich mir schon. Dann machen deine Tipps auch vollkommen Sinn.

TS: nach allem was du schrubst wäre das nichts für mich. Was auch noch nicht beleuchtet wurde ist das Thema WEG.
Selbst wenn Rücklagen vorhanden sind hängst Du da immer am Rockzipfel der Gemeinschaft. Wenn die entscheiden es muss ein neuer Spielplatz her, Zack 20k weg. Neue Zuwegung, zack 30k weg. Und du kannst nichts tun außer zu hoffen dass noch genug Rücklagen vorhanden sind.

Ganz ehrlich, dann Kauf dir lieber einen 911 auf Kredit und halte den 30 Jahre lang bis zum Oldtimer Status. In der Zwischenzeit hast du alleine alles in der Hand und garantiert mehr Spaß. Oder investiere in tolle Uhren. Oder meinetwegen in Aktien ETFs wenn es etwas dauerhaftes für die Rente sein soll.
Am sinnvollsten im Immobereich erachte ich jedoch erstmal die Planung der eigenen 4 Wände.

[Series3 ExMoD]

Wenn die Wohnung in guter Lage ist, mach es. Und tilge jedes Jahr den Maximalbetrag. Dann sieht’s nach 10 Jahren schon besser aus!
Die Frage ist ja, was man damit erreichen möchte:
1. nach 10 Jahren wider verkaufen und auf die Wertsteigerung hoffen? Dann brauchst du nicht in vollem Umfang tilgen.
2. nach 10 Jahren nur noch einen kleinen Restbetrag offen haben? Maximaltilgung jährlich und den Rest ansparen.

Der 2. Punkt ist mein Favorit. Wenn die Hütte nach 10 Jahren abbezahlt ist, hast du passives Einkommen