Frage an die Steuerexperten - Bitte um Hilfe Werbungskosten vermietete Wohnung

[Rolifan]

Hallo zusammen,

ich bräuchte mal Bitte die Hilfe der Steuerexperten hier im Forum und hoffe, jemand kann zu dem Sachverhalt etwas sagen, das wäre mehr als super!!

Zum Sachverhalt:

Meine Eltern hatten seit 25 Jahren eine Wohnung bis 06.2015 (3. OG in WEG) vermietet. Seit 01.2016 wird die Wohnung unentgeltlich von meinem Bruder genutzt. Im Zusammenhang mit der Wohnungsnutzung haben meine Eltern nach Auszug des Mieters, also ab 07.2015, die Wohnung komplett renoviert, da der Zustand dies wirklich erforderlich machte. Diese Renovierungskosten haben wir bei der Steuer für das Jahr 2015 angegeben und auch berücksichtigt bekommen. Soweit so gut.

Nun haben wir die Steuer für das Jahr 2016 gemacht und hier, was ja auch stimmt, keine Mieteinnahmen angegeben, da mein Bruder die Wohnung unentgeltlich nutzt.

Jetzt hat uns das Finanzamt im Zusammenhang mit der Steuer 2016 einen Brief geschrieben und mitgeteilt, dass dieses beabsichtigt, alle Renovierungskosten aufgrund fehlender Ertragsabsicht - rückwirkend - zu streichen.

Tatsache ist, dass die Wohnung bis 06.2015 genutzt wurde und die restlichen 6 Monate zwecks Renovierung nicht genutzt wurde.

Meine Frage an euch nun, wie man sich hier korrekt Verhält? Macht es Sinn, für die Jahre 2017 eine Miete zu veranschlagen damit die Werbungskosten berücksichtigt werden? Ich muss ehrlich sagen, ich bin mit dem Sachverhalt überfordert

Ich danke euch für eure Hilfe!

Liebe Grüße
Manuel

[ein michael]

Wenn du das tust bekommst du Post von ganz anderen Stellen des Finanzamtes...
Mit Beendigung der Vermietung wird unterstellt, dass auch die Vermietungsabsicht beendet wurde. Diese wird bei euch durch die unentgeltliche familiäre Nutzung bestätigt. Ab Auszug der Mieter besteht daher kein WK Abzug mehr. Alle im Anschluss anfallende Kosten sind privat verursacht.
Irgendwelche Aktionen -wir-erklären-Miete , davon kann ich nur dringend abraten.

[-XELOR-]

Quatsch da!

Hier mal was zu lesen: http://www.stb-baaske.de/66-prozent-regel

[hallolo]

Und als rechtschaffener Bürger muß ich hier sagen: Das ist auch in Ordnung so, sonst könnten ja alle ihre privaten Renovierungskosten irgendwie steuerlich geltend machen. Egal ob in Eigentum oder in Miete wohnend. Und das macht keinen Sinn.

[ein michael]

Sie ist aber unentgeltlich überlassen
Damit Miete 0 % der Ortsüblichen, dieses ist aber eine ganz andere Baustelle, als hier angefragt wurde.
Einzige Chance zu prüfen, ob der Steuerbescheid 2015 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht und überhaupt noch nach AO geändert werden darf.

[hallolo]

Das stimmt Christian, wenn denn dieser Prozentsatz einer ortsüblichen Miete veranschlagt und auch gezahlt worden wäre. Dies scheint aber nicht der Fall gewesen zu sein.

Wie also "Quatsch?"

[ein michael]

Voller Werbungskostenabzug bei Einhaltung einer 66%-Grenze.
Ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag ist Pflicht.
Das Mietverhältnis muss wie vereinbart durchgeführt werden.

=> Christian, schon diese Punkte, welche ja als Voraussetzung genannt wurden, sind alle nicht erfüllt.

[-XELOR-]

Er fragte aber auch nach seinem zukünftigen Verhalten, darauf bezog sich mein Post! Für den genannten Sachverhalt ist das Kind in den Brunnen gefallen. Vorher besser einen Steuerberater aufsuchen..

[Rolifan]

Vielen Dank für eure Antworten. Also es soll schon alles ordentlich sein, Gedreht werden soll hier definitiv nichts. Ich glaube, ich habe den Sachverhalt soweit verstanden. Ich bin zumindest davon ausgegangen, dass das halbe Jahr der Vermietung berücksichtgng findet, aber scheinbar nicht. Wenn es nun so ist, dann ist es nun so.

Vielen vielen Dank für eure Hilfe!

[ein michael]

Für die Zukunft kann natürlich alles neu geregelt werden, da hast du Recht Christian, und dann können die 66% zum tragen kommen.
Nur da das Objekt schon so lange im Bestand ist, dürfte es abbezahlt sein und kaum noch WK anfallen (Vermutung).
Hier gilt es sich dann doch mal mit einem STB zusammen zu setzen.

[-XELOR-]

Das halbe Jahr findet Berücksichtigung, nur nicht die Renovierungskosten da diese nicht anzurechnen sind da private Sphere, es sei denn es kann nachgewiesen werden, dass die Kosten notwendig waren um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zurückzuversetzen. Da ich nicht davon ausgehe, dass z.B. ein Messi oder Mietnormade bei euch gewohnt hat ist das Thema durch, insb. aufgrund der deklarierten unentgeltlichen Vermietung an Familienangehörige. In Zukunft 66% der Miete nach oben erwähnten Regeln vereinbaren und tatsächlich durchführen und volle Werbungskosten abziehen. Das auch gut dokumentieren! Aufgrund der Vorgeschichte kann ich mir vorstellen, dass das Fiamt hier was sehen will!

[Fabian.]

Das halbe Jahr findet Berücksichtigung, nur nicht die Renovierungskosten da diese nicht anzurechnen sind da private Sphere, es sei denn es kann nachgewiesen werden, dass die Kosten notwendig waren um die Wohnung in einen vermietbaren Zustand zurückzuversetzen. Da ich nicht davon ausgehe, dass z.B. ein Messi oder Mietnormade bei euch gewohnt hat ist das Thema durch, insb. aufgrund der deklarierten unentgeltlichen Vermietung an Familienangehörige. In Zukunft 66% der Miete nach oben erwähnten Regeln vereinbaren und tatsächlich durchführen und volle Werbungskosten abziehen. Das auch gut dokumentieren! Aufgrund der Vorgeschichte kann ich mir vorstellen, dass das Fiamt hier was sehen will!

Aber natürlich nicht vergessen, dass diese Miete dann auch versteuern werden muss.
Unterm Strich muss sich das dann nicht zwangsläufig lohnen.

[natas78]

Das halbe Jahr Vermietung wird wohl keine Berücksichtigung finden.
Die Renovierung oder besser gesagt Instandhaltung ist, soweit meine Kenntnis, dafür da, um die Wohnung für eine zukünftige Vermietung vorzubereiten bzw. um eine aktuell vermietete Wohnung instand zu halten.
Wenn man eine Wohnung renoviert und diese danach nicht mehr vermietet bzw. eigengenutzt wird, so wird unterstellt, dass man sich die Wohnung für pers. Zwecke renoviert.
Ihr hättet die Wohnung ein Jahr früher renovieren sollen, dann hätte es keine Probleme gegeben.