Miethausbau für Anfänger

[Teppo]

"Letztens hörte ich von einem erfahrenen Architekten, der auf einen übel schwätzenden Bauherren ohne Zahlenbezug reingefallen ist. Ein sehr heikles Thema."

Von Hörensagen schreibe ich nicht, sondern aus mehrfacher (!) eigener Erfahrung. Das hier jetzt auszuführen, würde eindeutig zu weit gehen. Selbstverständlich gibt es aber auch sehr gute Architekten, keine Frage. Man muß sie nur finden.

[MacLeon]

Vielen Dank an alle soweit! Der Termin beim Bauamt steht. Momentan ist eingeschossig gebaut, die GFZ ist doppelt so hoch wie die GRZ. Insoweit ist dem Anschein nach eine Aufstockung möglich. Andere Gebäude in der Ecke haben auch einen Stock mehr.

Teppo, unsere Stadt liegt im Einzugsgebiet Frankfurt, wurde neulich vom Spiegel als Geheimtipp deklariert und der Ortsteil ist der zweitbeliebteste der Stadt. Auch wenn ich auf einzelne der Faktoren nicht viel gebe, in der Summe geben diese ein wie ich finde solides Bild ab.

Ihr werft Zahlen in den Raum wie 3000 Euro Baukosten vs. 12-17 Euro Miete. Gibt es da Faustformeln, ab wann sich was rechnet? Bei 3000,-- und 12 Euro dauert es - ohne Zinsen, bei optimaler Vermietung und ohne Reparaturkosten - über 20 Jahre, bis die Miete die Baukosten amortisiert. Das erscheint mir sehr lang. Bei 17,-- wären es 14 Jahre, das klingt schon erträglicher. Aus Eigenkapital finanziert verzinsen sich 12 Euro mit 4,8 %, 17 Euro mit 6,8 %. Allerdings nicht auf eine Kostenmiete, sondern auf die Bruttomiete bezogen. Den Mietspiegel hier kenne ich nicht genau, aber das findet man ja schnell heraus.

[bigsmall]

Das Thema mit den Zahlen ist wirklich heikel. Möglicherweise wäre ein Markt- und Zahlenspezialist zum Einstieg ins Thema der richtige Ansprechpartner.

[Milgaussfirst]

Ihr werft Zahlen in den Raum wie 3000 Euro Baukosten vs. 12-17 Euro Miete. Gibt es da Faustformeln, ab wann sich was rechnet? Bei 3000,-- und 12 Euro dauert es - ohne Zinsen, bei optimaler Vermietung und ohne Reparaturkosten - über 20 Jahre, bis die Miete die Baukosten amortisiert. Das erscheint mir sehr lang. Bei 17,-- wären es 14 Jahre, das klingt schon erträglicher. Aus Eigenkapital finanziert verzinsen sich 12 Euro mit 4,8 %, 17 Euro mit 6,8 %. Allerdings nicht auf eine Kostenmiete, sondern auf die Bruttomiete bezogen. Den Mietspiegel hier kenne ich nicht genau, aber das findet man ja schnell heraus.

Die Rechnung geht schon deshalb nicht auf, da es kosten gibt die man nicht auf den Mieter umlegen kann und auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen sind.

Und die erzielbare Miete sollte man schon kennen.

Gruß

[MacLeon]

Die Rechnung geht schon deshalb nicht auf, da es kosten gibt die man nicht auf den Mieter umlegen kann und auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen sind.

Und die erzielbare Miete sollte man schon kennen.

Gruß

Auf Kapitalerträge sind auch Steuern zu zahlen. Dass ich nicht mit der Nettomiete gerechnet habe, hatte ich erwähnt. Den Mietspiegel kann ich momentan nicht kennen, weil er von vielen Faktoren abhängt, z.B. Größe der Wohnung und Ausstattung.

[Milgaussfirst]

Auf Kapitalerträge sind es je nach Kirchenzugehörigkeit 26,375- 28,99%, auf Einkünfte Vermietung und Verpachtung 42%

Es ging ja auch nicht um die Steuerlast, sondern das die Steuern deine Nettokaltmiete reduzieren und die Rentabilität verschlechtern.

Wenn Dir 20Jahre schon zu lange vorkommen, solltest Du die Gedanken verwerfen.

Hier in baden werden von sogannten Finanzexperten der Sparkasse Immobilien mit 35- 40facher überschlagener Jahresnettokaltmiete (Ohne nicht umlegbare Kosten und Reparaturen) als Kapitalanlagen feilgeboten und gekauft . . .

Der einzige Vorteil wäre das der Mieter einen Teil der Schuld begleicht. Aber dafür eine Grundschuld übernehmen und mit dem Privatvermögen haften?

Gruß

[sepp]

Bei größeren Immobilienbeständen kann man mit einer GmbH die Steuerlast signifikant senken.

[ibi]

42%
Zum ko tzen

[paddy]

Bei größeren Immobilienbeständen kann man mit einer GmbH die Steuerlast signifikant senken.

Gerade bei so komplexen Themen kommt es immer gut mal eben ne völlig pauschale Behauptung in dem Raum zu stellen ... Vor ein paar Tagen den Bericht in FAZ, Focus oder wo es war überflogen?

Sowas sollte man ganz genau prüfen, weil sich das erst ab einem Grenzsteuersatz von x % und aufgrund der dadurch entstehenden und laufenden Kosten erst ab mehreren Einheiten lohnt, nicht vergessen sollte man dabei eine clevere Nachfolgeregelung, etc., etc. ...

...Hier in baden werden von sogannten Finanzexperten der Sparkasse Immobilien mit 35- 40facher überschlagener Jahresnettokaltmiete (Ohne nicht umlegbare Kosten und Reparaturen) als Kapitalanlagen feilgeboten und gekauft . . .

Ist das mit konkreten Daten belegbar?

[Teppo]

Eine Verzinsung von 4,8 % fände ich in heutigen Zeiten schon mal einen echten Kracher. Bei meinem aktuellen Projekt werden es wohl nur rund 1,8 %, was ich aber ok finde. Denn die Entwicklung einer Immobile hat noch ein paar andere Seiten. Erstens macht es Spaß - ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zweitens schafft man Werte, bei deren Realisierung die Mieter mithelfen. Und natürlich die Zeit, denn über lange Sicht steigen die Immobilienpreise immer. Den zu zahlenden Steuern stehen Abschreibungen gegenüber. Und wenn man mal soweit ist, dass man wirklich in der Gewinnzone ist, ok, zahlt man halt ein paar Steuern, man hat ja den Gewinn. Zudem kann man flexibel mit dem Objekt umgehen, es aufteilen und verkaufen bspw., wenn man Geld braucht. Oder es weiter belasten, wenn das nächste Objekt ins Auge gefasst wird.

Die Lage scheint ja zu stimmen. Dann muss man sich nur eins klar machen: So ein Objekt muss man wollen. Das ist nicht wie Aktien kaufen. Das ist eine Aufgabe. In der Planung, in der Entstehung und später im Alltag, wenn die Heizung abraucht oder der Mietnomade seine hässliche Spur hinterlässt. Bauen ist eins der letzten echten Abenteuer unserer Zeit. Aber auch eine der wenigen Möglichkeiten, mit überschaubarem Aufwand nach einer entsprechenden Zeit zu einem gewissen Wohlstand zu kommen.

[Milgaussfirst]

Ist das mit konkreten Daten belegbar?

Belegbar? Hier zb die mir angebotene 2Zimmer Wohnung für 223.000€. Mit Kaufnebenkosten sind das in der Standardausstattung 237.500€



Erzielbare Miete 10- 12€ pro qm!

Mit 11€ gerechnet sind das 7.392€ Kaltmiete im Jahr. Abzüglich ca. 800€ nicht umlegbare Kosten sind das dann mit 6.592€ oder 36facher Jahresnettokaltmiete, bzw. 2,7%.

Da die nicht umlegbaren Kosten in den 36 Jahren noch ordentlich steigen werden ist die Rendite noch schlechter. Erst gestern habe ich wieder einen Wirtschaftsplan gesehen von einer damaligen Vorzeigeimmobilie. Nun 30Jahre alt und bei nur 30/1000 Miteigentumsanteil in den letzen Jahren durchschnittlich 1.200€ nicht umlegbare Reparaturkosten . . .

Und dafür sich den Stress antun und vor allem Schuldner werden?

Gruß

[sepp]

Gerade bei so komplexen Themen kommt es immer gut mal eben ne völlig pauschale Behauptung in dem Raum zu stellen ... Vor ein paar Tagen den Bericht in FAZ, Focus oder wo es war überflogen?

Sowas sollte man ganz genau prüfen, weil sich das erst ab einem Grenzsteuersatz von x % und aufgrund der dadurch entstehenden und laufenden Kosten erst ab mehreren Einheiten lohnt, nicht vergessen sollte man dabei eine clevere Nachfolgeregelung, etc., etc. ...

Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

[bernie1978]

Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort?
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden.

So wie 90% aller aktuellen Bauten auch...

[Milgaussfirst]

Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

Ist es denn ein Problem Immobilien für die GmbH fremdfi****ert zu bekommen? Was nimmt die Bank als Sicherheit?

Gruß

[paddy]

... Bei meinem aktuellen Projekt werden es wohl nur rund 1,8 %, was ich aber ok finde. Denn die Entwicklung einer Immobile hat noch ein paar andere Seiten. Erstens macht es Spaß - ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zweitens schafft man Werte, bei deren Realisierung die Mieter mithelfen. Und natürlich die Zeit, denn über lange Sicht steigen die Immobilienpreise immer. ..

1,8%? Finde ich bei einer Immobilie selbst nach nicht umlegbaren Kosten, Rücklagen, Steuern, etc. und selbst wenn du die gesamte Bude aus Eigenmitteln finanzierst äußerst dürftig. Da muss nur mal ein Mieter ausfallen. Und steigende Immobilienpreise (in entsprechenden Lagen) aus heutiger Sicht sicher. Aber auch das ist ne Wette auf die Zukunft, wer weiß was den Amateuren in Berlin und Brüssel noch so alles einfällt.

Belegbar? Hier zb die mir angebotene 2Zimmer Wohnung für 223.000€. Mit Kaufnebenkosten sind das in der Standardausstattung 237.500€ ... Und dafür sich den Stress antun und vor allem Schuldner werden?..

Für so ne 1 Zi.-Bude sicher nicht, ich frag mich regelmäßig wer sowas kauft. Allerdings ging ich davon aus, dass wir von Mehrfamilienhäusern sprechen.

[ibi]

Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

An steuern? Lese gern mehr davon.
Will endlich die blankolastschriftmandate fuers FA etws reduzieren

[Milgaussfirst]

Für so ne 1 Zi.-Bude sicher nicht, ich frag mich regelmäßig wer sowas kauft. Allerdings ging ich davon aus, dass wir von Mehrfamilienhäusern sprechen.

Die sind hier ähnlich, wenn es den mal ein Angebot gibt. Der Unterschied ist halt dann 40Jahre alt, Sanierungsbedürftig für 25JNKM. Ich meinte das mit der Anbiederung der Immobilien zur Kapitalanlage zu den Konditionen eher allgemein.

Gruß

[Teppo]

paddy, es geht um ein Liebhaberobjekt, bei dem Renditeüberlegungen konsequent in den Hintergrund geschoben werden mussten, sonst hätte ich es nicht anpacken können.