Was beachten beim vermieten?

[stang66]

Da das R-L-X-Forum meiner Meinung nach den besten Offtoopic-Bereich bietet den ich kenne, versuch ichs mal hier:


Wir haben kürzlich ein Haus gekauft. In diesem bewohnen wir das Erdgeschoss, das DG und den Rest wie Garten, Garagen etc.

Die OG-Wohnung wollen wir vermieten, dazu gehört ein Kellerraum sowie Mitbenutzung der Waschküche.
Stellplatz vermieten wir auch, aber per separatem Vertrag.
Da wir zum ersten Mal vermieten, habe ich ein bisschen Bammel alles richtig zu machen.

Also Frage an euch, die schon Erfahrung mit dem Vermieten haben:
- Was muss aus Vermietersicht unbedingt in den Mietvertrag, was sollte besser nicht?
- Wie gut ist der Vertrag vom Haus&Grund Verlag und welche Ergänzungen gehören da ggf. noch rein?
- Nach welchen Kriterien sucht Ihr euch die Mieter aus? Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, Einkommen etc.?
- Wir möchten mittelfristig (10-15 Jahre) die Wohnung wieder selbst nutzen (Eigenbedarf). Was muss ich machen, um mir diese Möglichkeit nicht zu verbauen?
- Wir haben bisher nur eine recht überschaubare Anzahl an Zusagen, darunter eine Familie mit 3 Kindern und Wohnberechtigungsschein; Mann ist aufgrund eines Arbeitsunfalls arbeitsunfähig. Was hat es mit diesem WBS aus Vermietersicht auf sich? Im Netz findet man leider nur Infos, wie man ihn bekommt. Heißt das, dass das Sozialamt die Miete zahlt und diese somit gesichert ist? Wer zahlt die Nebenkosten (Heizkosten nicht unerheblich wg. Altbau)?
Oder hat der WBS für mich als Vermieter überhaupt keinen Bedeutung und sagt nur aus, dass ein bestimmtes Einkommen nicht überschritten wird? Sind in diesem Fall andere Bedingungen an eine Eigenbedarfskündigung geknüpft?

[Vanessa]

Zur Sache habe ich nix, aber wenn Dein nick Realitätsbezug hat, will ich gerne Bilder sehen!!!!!

[fiumagyar]

WBS als Vermieter bei späterer Kündigung ganz übel, außerdem zahlt das Sozialamt die Miete an den Mieter und der mit Glück an Dich.

Der Mietvertrag von Haus und Grund ist TOP, nehmen wir acuh, desweiteren vergiss auf keinen Fall ein detailliertes Übergabeprotokoll.

Gruss

Ulrich

[Mawal]

Mietvertrag: Vorsicht mit Selbstgeschriebenem, die Chance, das alles unwirksam ist und du deine Rechtsposition dramatisch verschlechterst ist nahe 100%


Tipp: Nimm einen Formularmietvertrag von Haus und Grund und schreibe nix! dazu

Mieterauswahl: Folge deinem Bauchgefühl!

WBS: hat für dich keine Bedeutung

Eigenbedarf in 10 Jahren: dafür kannst du heute nicht vorsorgen, könnte schwierig werden, dass durchzusetzen.

[niksnutz]

an die kaution solltest du auch denken

[WUM]

eines habe ich beim Vermieten über die Jahre gelernt....Mann lernt immer wieder neu dazu


Gruss

Wum

[NicoH]

Genau, Kaution drei Monatskaltmieten, keinen Cent mehr, keine weiteren Sicherheiten, das wäre illegal.

Eigenbedarf ist, wie Ulrich richtig sagt, schwer durchzusetzen. Du kannst den Mieter zwar (erfolgreich) rausklagen, wenn er dann aber Kinder hat und keine neue Wohnung, bekommt er Räumungsschutz. Das dauert dann ein paar Tage länger. Unschädlich wäre es sicher, in den Vertrag reinzuschreiben "Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter die Wohnung ab 2018 zum Eigenbedarf nutzen möchte". Damit kriegst Du ihn nicht *unbedingt* schneller raus, aber es könnte einen Richter geben, der dem Mieter dann nicht glaubt, wenn der erzählt, die Kündigung käme so plötzlich.

[jochen_1962]

es gibt leider eine nicht zu vernachlässigende anzahl von "mietnomaden" - die dem profil deiner familie nicht unähnlich sind:

mietgeld versaufen, bude ruinieren, ausziehen wenn die räumungsklage durch ist.

angeblich gibt es beim vermieterbund eine liste der leute, die so aufgefallen ist (ob das von seite des datenschutzes legal ist) ?!? da würde ich mal anfragen, ob du -als mietglied dann aber wohl nur- auskunft erhältst...
die rechtslage ist nun mal eindeutig auf seite des mieters. der vermieter ist immer der blöde !

[niksnutz]

das mit dem eigenbedarf seh ich wie ulrich,das jetzt schon abzuklären wird schwierig...wer weiss was in 10 jahren ist?

[Oliver]

Hallo zusammen,

hier wird aber was verwechselt: WBS hat nichts damit zu tun, dass das Sozialamt in irgendeiner Form die Miete übernimmt, sondern bedeutet nur, dass man unterhalb eines bestimmten Einkommens liegt und damit Anrecht auf öffentlich geförderten Wohnraum hat...

Ist also für die als Vermieter völlig irrelevant - aber keinesfalls solltest du gleich daraus ableiten, dass die Familie vom Sozialamt lebt - oder gar, dass jeder, der einen WBS hat, ein potentieller Mietnomade ist...

Gruss
Oliver

[stang66]

vanessa:
Ja, hat Realitätsbezug... siehe hier:

wollt mich mal vorstellen


Rest:
Danke erstmal, ich wusste hier bekomme ich gescheite Antworten. Leider haben von 7 Parteien die die Wohnung bisher besichtigt haben
2 zugesagt (besagte Familie und ein etwas anstrengendes Rentnerehepaar )
1 abgesagt
4 sich nicht mehr gemeldet und
1 ist trotz Verabredung gar nicht erst gekommen.

Mal sehen...

[golf123]

ein normaler Mieter zieht sowieso nicht in ein Haus mit dem Vermieter.
Ärger vorprogrammiert.

[niksnutz]

da musst du schon etwas geduld haben,war bei mir auch schon mal das nur 1oder2 kamen.dafür warens dann in der 2.oder3.woche gleich 5 oder 6 und man hatte genug auswahl

[wildpower2]

stang66

- Was muss aus Vermietersicht unbedingt in den Mietvertrag, was sollte besser nicht?

- Wie gut ist der Vertrag vom Haus&Grund Verlag und welche Ergänzungen gehören da ggf. noch rein?

nimm den Standardvertrag von H&G ! Kann ich die per Worddatei zur Verfügung stellen. (PN) Den verwenden wir in meinem Immobilienbüro
jede Woche.


- Nach welchen Kriterien sucht Ihr euch die Mieter aus? Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, Einkommen etc.?

Ich lasse mir eine Selbstauskunft und die letzten 3 Gehaltsabrechnungen geben (oder BWA) und mache eine Creditreform-Abfrage.

- Wir möchten mittelfristig (10-15 Jahre) die Wohnung wieder selbst nutzen (Eigenbedarf). Was muss ich machen, um mir diese Möglichkeit nicht zu verbauen?

Da hast du wenig Möglichkeiten. Das einzige, was Aussicht auf Erfolg hat, ist ein befristeter Mietvertrag.

[siebensieben]

Nur so ein paar Tipps von jemandem, der gegen den Strom schwimmt:

- Bauchgefühl ist wichtig.
- Verträge sind nur so gut wie die Vertragsparteien. Wenn's drauf ankommt, dauern Rechtsstreitigkeiten Jahre - keinem ist damit gedient.
- Nimmt nicht die Miete an der Obergrenze - mit moderaten Mieten habe ich die Erfahrung gemacht, dass die Mieter auch nicht wegen jeder Schraube angedackelt kommen, und man kann auch mal sagen 'Leute, wisst Ihr, wieviel Miete Ihr zahlt?!'
- Keinen Garten mitvermieten, allenfalls die Nutzung dulden. Sonst kannst Du später nicht mal mehr auf Dein eigenes Grundstück oder mal Bäume schneiden usw., wenn der Mieter nicht mitspielt.
- Du musst das Gefühl haben, dass Du mit den Mietern auskommst und umgekehrt. Er zahlt Miete, Du gibst die Wohnung. Ansonsten wollt Ihr Ruhe voreinander. Distanz ist nicht schlecht.
- Wenn Du jetzt schon auf Eigenbedarf spekulierst, spar Dir lieber das Vermieten. Notfalls ist die Oma des Mieters krank und ein Umzug nach Attest nicht zumutbar, schon sitzt Du auf dem Eigenbedarf.

Jemand hat mal gesagt, der Fachmann wohnt zur Miete, der Laie hat Eigentum. Da ist was dran.

[wildpower2]

siebensieben

Jemand hat mal gesagt, der Fachmann wohnt zur Miete, der Laie hat Eigentum. Da ist was dran.

eben nicht Immobil, sondern mobil = Mobilität !

[WUM]

sorry...blöder Spruch

ob Privat genutzt oder als Mieteinnahme

eine Immobilie ist ein recht gutes Investment fûr's Alter.
Erstens, man braucht keien Miete mehr zu zahlen
zweitens, Wertsteigerung
drittens, die nachfolgende Generation hat auch noch was davon
viertens, wenn notwendig, können Hyoptheken aufgenommen werden

Gruss

Wum

[wildpower2]

Original von WUM
sorry...blöder Spruch

ob Privat genutzt oder als Mieteinnahme

eine Immobilie ist ein recht gutes Investment fûr's Alter.
Erstens, man braucht keien Miete mehr zu zahlen
zweitens, Wertsteigerung
drittens, die nachfolgende Generation hat auch noch was davon
viertens, wenn notwendig, können Hyoptheken aufgenommen werden

Gruss

Wum

So blöd ist der Spruch garnicht.


Du hast ja einerseits Recht. Aber es gibt auch andere Meinungen.

bin seit ca. 20 Jahren im Immobilienbereich tätig. Früher für eine namhafte Großbank, seit 11 Jahren als selbständiger Makler. Und ich kann dir sagen, ich kenne befreundete Makler, die sind froh, den ganzen "Kram" wieder los zu sein, das Kapital einigermaßen verzinst arbeiten zu lassen und keine Nerverei mit vermieteten Objekten zu haben.

Ich selbst halte keine Immobilien mehr. 1 x pro Jahr eine Neubauprojektierung von 20-40 ETW´s, bauen, alle verkaufen und gut ist. Ich würde niemals auf die Idee kommen, eine oder mehrere Wohnungen mir für meine "Altersvorsorge" aufzuheben.

Und dein Argument mit der Wertsteigerung hinkt ja auch erheblich. Die Immobilienpreise sind mittlerweise in Deutschland auf unterstem Niveau.

Bei uns in der City kaufen bereits Schwedische und Dänische Konzerne ganze Wohnanlagen zu Billigstpreisen auf.


Ach so, und schreibt du kann man Hypotheken auf die Immobilie aufnehmen. Das stimmt.

wenn man will,....ich will nicht...

[WUM]

Bin zwar in einer ganz anderen Branche tätig - könnte den shizz aber jeden Tag aufs neue wieder hinwerfen.

bei einer Immobilie in einigermassen übersichtlicher Grössen von +- 10 Units, bleibe ich bei meiner Meinung, da hierbei persöhnliche Erfahrung eine rolle spielen - kein Gled verloren. Im Gegenteil. Mann müsste noch solche ein Dingen haben.....nur dann wird es unübersichtlich und artet in zuviel Arbeit aus


Du siehst das natürlich in sehr grossen Stil, Micha - da kann ich nicht mitreden


Gruss

Wum

[buchfuchs1]

Mir reicht ein Haus.
Mein Haus.