Haus kaufen - Ja oder Nein?????

[Mawal]

mal ein paar Anmerkungen aus immobilienwirtschaftlicher Sicht:


1. Immobilien können interessante Investmenst sein. Die Asset-Klasse Selbstgenutzes Wohneigentum ist dies idR nicht.

2. Dein präferierter Wohnstandort wird in 30 Jahren erheblich durch die demographische Entwicklung belastet werden. Wertseigerungspotenzial wird deine Immobilie kaum haben.


3. deinne monatliche Annuitätenbelastung wird bei 30 Jahre Laufzeit, 5% (optimistisch) und 100% Finanzierung bei run 1.900€ kommen.


4. Dazu kommen kalte (Grundsteuer, Versicherungen etc) und warme Betriebskosten. Sagen wir mal 200€ im Monat

5. Regelmäßige Instandhaltung in Höhe von 2% des Gebäudewerts bei einem Gebäudewert von 250.000€ =5.000€ p.a. entspricht 416€.

Monatliche Belastung
+1.900 Annuitätendarlehen
+ 200 Betriebskosten
+ 416€ lfd. Instandhaltung

= 2.516 €

Monatliche Mietzahlung 1500 €

1000€ monatliche Ersparnis zu 6% (505 festverzinslich + 50% Indexfond Eurostoxxx) investiert = 950.000 € Endwert in 30 Jahren

6. Hinzu kommen Pendelkosten, Benzin, zweites Auto etc...

7. Solltest du das Haus im Notfall verkaufen müssen, sind 20%-30% Wertverlust locker drin. Bei 100% Finanzierung bedeutet dies in den ersten Jahren Haus weg, Schulden noch da.


Ein Fazit spare ich mir...

...ich ohne allerdings zur Miete

[Kiki Lamour]

hi thomas,

um eins vorweg zu nehmen - ich plane keinen kauf einer immob. (ich bin glücklicher mieter - ziehe aber auch in 10 jahren 5x um )

nur machen in meinem bekanntenkreis viele genau den fehler und schaffen sich keine oder zu wenige rücklagen.

beispiel.

einer unserer angestellten kaufte sich zusammen mit frau eine wohnung für knapp 120k€.

zusammen zahlten sie knapp 20k€ an, rest finanz. da weder große rücklagen noch elterlicher finanzieller background herrscht (ein auto ist auch noch nicht abbezahlt!) und die wohnung kein neubau ist, ist das ganze auf einem ziemlich großen risiko gebettet.

und das kann es doch ned sein, oder?

[Insoman]

Kiki - Du bist ein Mietnomade

[MacLeon]

Original von Mawal
mal ein paar Anmerkungen aus immobilienwirtschaftlicher Sicht:


1. Immobilien können interessante Investmenst sein. Die Asset-Klasse Selbstgenutzes Wohneigentum ist dies idR nicht.

2. Dein präferierter Wohnstandort wird in 30 Jahren erheblich durch die demographische Entwicklung belastet werden. Wertseigerungspotenzial wird deine Immobilie kaum haben.


3. deinne monatliche Annuitätenbelastung wird bei 30 Jahre Laufzeit, 5% (optimistisch) und 100% Finanzierung bei run 1.900€ kommen.


4. Dazu kommen kalte (Grundsteuer, Versicherungen etc) und warme Betriebskosten. Sagen wir mal 200€ im Monat

5. Regelmäßige Instandhaltung in Höhe von 2% des Gebäudewerts bei einem Gebäudewert von 250.000€ =5.000€ p.a. entspricht 416€.

Monatliche Belastung
+1.900 Annuitätendarlehen
+ 200 Betriebskosten
+ 416€ lfd. Instandhaltung

= 2.516 €

Monatliche Mietzahlung 1500 €

1000€ monatliche Ersparnis zu 6% (505 festverzinslich + 50% Indexfond Eurostoxxx) investiert = 950.000 € Endwert in 30 Jahren

6. Hinzu kommen Pendelkosten, Benzin, zweites Auto etc...

7. Solltest du das Haus im Notfall verkaufen müssen, sind 20%-30% Wertverlust locker drin. Bei 100% Finanzierung bedeutet dies in den ersten Jahren Haus weg, Schulden noch da.


Ein Fazit spare ich mir...

...ich ohne allerdings zur Miete

Die Häuslebauer stehen am Ende hauptsächlich durch ihre höhere Sparquote besser da.

Ich frage mich aber, wie und ob sich Vermieten als Investition überhaupt rechnen kann. Hohe Sanierungs- und Instandhaltungskosten, Mietausfälle, renitente Mieter...

[Donluigi]

1000€ monatliche Ersparnis zu 6% (505 festverzinslich + 50% Indexfond Eurostoxxx) investiert = 950.000 € Endwert in 30 Jahren

Dieses Rechenexempel ist beeindruckend, scheitert aber fast immer an der Disziplin des Sparers. Im realen Leben steht dann halt doch das Auto, der Urlaub, die Rolex an. Eine Anlage in Form einer Immobilie bringt automatisch eine Konsequenz im Spargedanken mit sich. Man muß dann zwar auf Auto, Urlaub, Rolex verzichten, bzw. sich einschränken. Was jetzt zu bevorzugen ist, muß jeder für sich selbst ausmachen. Aus dem vollen zu schöpfen und zu haben, während man lebt, ist ja auch nicht zu verachten.

[jay_ti]

Hi,

Mawal hat recht.
Ein eigenes HAus ist die teuerste Form des Wohnens. Anders als bei einer Eigentumswohnung zahlt Du alles alleine. Ich vermnute - ohne den Immomarkt im MUC genau zu kennen - dass Du für 350.000EUR nur ein recht betagtes Haus bekommst. Demzufolge sind die Instandhaltungskosten recht hoch. Zuzurechnen sind natürlich noch die Renovierungskosten.


Wenn Du ein Haus heutzutage mit 1% Tilgung abbezahlst behaupte ich, zahlst Du am Ende das doppelte der Hypothekengrundsumme an die Bank. Macht in 30jahren 700.000 EUR. Ob das Haus dann soviel Wert ist?

ich denke es rechnet sich heutzutag eine Eigentumswohnung, wenn Du schnell Tilgst. In 10 Jahren muss das Ding erledigt sein.

Zudem rechne mal aus, wass aus 20% Eigenkapital im laufe von 30 JAhrne wird, wenn Du einen Aktienfonds kaufst, der nur 6% im Schnitt macht!

[Mawal]

Original von MacLeon
....
Die Häuslebauer stehen am Ende hauptsächlich durch ihre höhere Sparquote besser da.

...

wie Tobias sagt...es ist eine Art Zwangssparen..und das bringt es..

[Kiki Lamour]

Original von Insoman
Kiki - Du bist ein Mietnomade

dafür habe ich keine geleasten auddos...

[Insoman]

man muß ja auch Prioritäten setzen

[picasso]

...ein eigenes Haus hat hatürlich auch einen hohen ideellen Wert, für manche zumindest....genauso wie manche Rolex und manche Swatch kaufen, obwohl es rechnerisch wohl Unsinn ist...außerdem ist ein Haus ein realer Wert, während Zinsersparnisse auf der Bank über 30 Jahre gerechnet doch eine recht virtuelle Größe sind

[market-research]

Mal ein kurzes Beispiel aus der Praxis. Ulrich, bitte entschuldige meine bescheidene Wortwahl, da ich kein Experte bin und ich Dich ja auch nicht Frage, was Du unter einer "adaptiven Conjoint-Analyse mit Price Challenger" verstehst.

Vor zwei Jahren hat sich ein Freund von mir zur Geburt des 1. Kindes ein 25 Jahre junges, grosszügiges Einfamilienhaus mit viel Umschwung gekauft, für rund EUR 400'000, bei rund 100'000 Eigenkapital. Bis auf die veraltete Küche besteht kein grosser Renovationsbedarf, Parkett in perfektem Zustand, gute Isolation, gute Fenster, etc.
Vor zwei Jahren waren die Zinsen in Schweizer Franken so enorm tief, dass er sich gleich für 10 Jahre 2.5% fest gesichert hat. Monatliche Zinsbelastung 625. Dazu kommen noch Nebenkosten und Instandhaltung in der Höhe von rund 475 = total 1'100. Das entspricht hier etwa dem Mietpreis einer 4-Zimmerwohnung mit Garage und Balkon, ohne Garten. Ein vergleichbares Haus würde in Miete rund EUR 1'800 kosten, also etwa 60% mehr. Pro Jahr amortisiert er ca. 20'000, da heisst, nach Ablauf stehen noch 100'000, die ihn dann selbst bei einem wesentlich höheren Zins von 8% nur 650 EUR monatlich + 475 NK/IH kosten. Wertsteigerung dürfte das Haus hier in der Pampa kaum erfahren, entscheidend ist jedoch, dass die vierköpfige Familie alleine in einem Haus mit Riesengarten und Spielplatz wohnen durfte, was einiges an Lebensqualität bedeutet. Dazu kommt noch die positive Auswirkung des Zwangssparens, die mir auch nicht schaden würde. Selbst wenn das Haus 10% an Wert verliert, hat sich das gesamthaft betrachtet dann noch gelohnt, macht plus ca. 350 EUR pro Monat über diesen Betrachtungszeitraum. In den Städten mag die Situation anders aussehen, da das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage vermutlich ein anderes ist.

Ulrich, Experte, wie siehst Du das?

[Passion]

Es wurden sehr viele kompetente Zahlenbeispiele hier genannt! Respekt!

Man kann aber nicht alles im Leben grundsätzlich anhand von Zahlen entscheiden. Das die Finanzierung stehen muss, ist doch bei allem im Leben klar.

Wer die Variablen der Lebensformel, GEsundheit, Beziehung, Job, was weiß ich noch alles, fixiert und alle zum V-Falle setzt der dürfte nicht mal nen Bleistift kaufen. Wir wissen alle nicht was kommt!! Wir können nur annehmen. Wer sich zuviele Sorgen um die Variablen macht lebt sehr Ambivalent und kommt nicht weiter.

Wenn etwas nicht geklappt hat, dann hat es eben nicht geklappt aber man hat es versucht.

Es kommt aber sehr häufig vor, dass es klappt und thats it.

Ich muss immer über meine Nachbar lächeln, einer Renovierungs"freakiger" als der andere, jeder lamentiert über die hohen Kosten für Umbau-, Ausbau Hin-, und Herbau für die Kinder, dass doch ein nagelneuer 5er alle 5-10 Jahre da verballert wird und die leute in Miete dies nicht hätten.

Aber keine dieser Bananen würde jemals in Miete ziehen, lol, aber das sagt man halt so leicht, dass es andere schöner haben.

Wie leicht sind 1000€ im Monat für "Nonsens" ausgegeben, hat man die Hausfinanzierung nicht am Bein. Ob der moderne must-have Konsumshit nachhaltig glücklicher macht, als die gnadenlose (lol) Einschränkung nicht 27x mal nach Thailand zu fliegen oder den Flachbildschirm fürs Wohnzimmer nicht als erster zu kaufen wage ich sehr zu bezweifeln.

Letztendlich muss das jeder selber entscheiden, ist wie mit Selbständig sein oder Angestellter. Risiken zur Selbständigkeit sind jedem Bekannt, trotzdem wird in guten Zeiten über die Vorteile des Selbständigen geneidet.

Thats life sagt mein Kumpel aus Portugal! lol, der Sack!

[paddy]

Die Abschreibung der bei denkmalgeschützen Gebäuden beträgt 90% der Sanierungskosten (die auf denkmalgeschütze Bauteile entfallen) auf 10 Jahre.

Die Kaufnebenkosten betragen in M und Umgebung i.d.R. ca. 8,5% (3,5% Grunderwerbsteuer, 3,57% Makler, Rest Notar, Grundbuchamt etc.)

1.500,-- WM entsprechen ungefähr 1.200,-- bis 1.300,-- KM.
D.h. aber noch lange nicht, dass der Käufer nur diesen Betrag zur Finanzierung aufwenden kann. Vielleicht bespart er noch diverse Anlagen die gleich (in Form einer höheren Rate) oder später (in Form einer Sondertilgung oder Darlehensablösung bei Laufzeitenede) zur Tilgung herangezogen werden können. Unabhängig davon gehört die persönliche Bonität (unter anderem Zuverlässigkeit, Ausbildung, fachliche Qualifikation) auch zu den Beurteilungekriterien. Es gibt Leute die bekommen ein 130%-Finanzierung, ohne dass die Bank mit der Wimper zuckt, trotz Rating!

Bei einem selbstgenutzen Einfamilienhaus von Rendite zu sprechen halte ich für, sagen wir mal, gewagt. Eine selbstgenutze Immobilie wird nie unter Rendite-, allenfalls unter Vorsorge- bzw mehrheitlich unter emotionalen Aspekten gekauft.

Zu berücksichtigen ist auch, dass die selbstgenutze Immobilie einen schönen Teil der Altersvorsorge ausmachen kann. Der Durchschnittsverdienende Rentner der in der abbezahlten Immobilie wohnt hat durchschnittlich 30 % mehr Einkommen (kein Mietaufwand) zur Verfügung.

Sondertilgung ist nicht teuer, sondern muss am Anfang vereinbart werden (i.d.R. können 5 bis 10% p.A. vereinbart werden).

Fazit:
Um hier einen vernünftigen Rat geben zu können liegen zu wenige Informationen vor. Du wirst wohl kaum deine Einkommens- und Vermögensverhältnisse posten wollen, deshalb empfiehlt sich dringend der Gang zu Banker und StB.

[Mawal]

Original von market-research
...
Ulrich, Experte, wie siehst Du das?

Lass uns rechnen:

In dem Haus stecken 100k € EK

Opportunitätskosten 6.000€ p.a. 6% Rendite unterstellt


die sollte man schon mit rechnen


und aus 100k in 10 Jahren werden 170k

andernfalls stecken sie in einer werteverfallenden Hütte

Immer an die Demografie denken, wen in 20 Jahren verkauft, wird die Prognose für die 2030-2040 im Preis haben...und 2030-2040 wird dramatisch...

Kaufen oder Mieten von Wohneigentum ist keine Investment sondern eine Lifestyle-Entscheidung. Das sollte der Motivator sein...

bei Prognosen über 30 Jahren kann so allerhand passieren...

[niksnutz]

hab eigentlich nur 5-6jahre zur miete gewohnt,hat mir schon gereicht......
treppenhaus putzen nach vorschrifft,hausordnung,nicht zu laut feiern,nebenkostenabrechnung...usw
heute lebe ich total entspannt in meinen eigenen 4wänden ,hab massig platz
drinnen und ums haus,leb mitten im grünen,kann feiern so oft und solang ich will,schraub an meinem oldie oder liege ungestört in meinem garten,und..und.. und...nie hab ich es bereut das ich es so gemacht hab,ich lebe jetzt und heut.
was damit im alter passiert... .mal sehen,optionen hab ich dann genug

[Black RS]

Was kaufen und erstmal 10 Jahre und einen Monat ohne Tilgung vermieten und dann selbst reinziehen. Mit der Steuerersparnis eigene Miet zahlen

[market-research]

Original von Mawal
und aus 100k in 10 Jahren werden 170k

Für die 170k kann ich mir in 10 Jahren aber auch wesentlich weniger kaufen also heute, zumindest aller Voraussicht nach.

Original von Mawal
...und 2030-2040 wird dramatisch...

Bitte klär mich einwenig mehr dazu auf, danke.

Original von Mawal
Kaufen oder Mieten von Wohneigentum ist keine Investment sondern eine Lifestyle-Entscheidung. Das sollte der Motivator sein...

Das ist wohl der springende Punkt.

[Passion]

In der Schweiz ist das doch alles ganz anders, Diego!

[Donluigi]

treppenhaus putzen nach vorschrifft

Deswegen ist der Schwabe generell so heiß auf Wohneigentum: jeden Tag Kährwoch, der Traum wird wahr

[niksnutz]

Original von Donluigi

treppenhaus putzen nach vorschrifft

Deswegen ist der Schwabe generell so heiß auf Wohneigentum: jeden Tag Kährwoch, der Traum wird wahr

wust ich garnicht...