Eigentumswohnung als Kapitalanlage - Experten vor

[Rolifan]

Vorab bedanke ich mich vielmals für die zahlreichen Beiträge und Empfehlungen! Vielen vielen Dank Leute!

Um hier noch etwas näher ins Detail zu gehen:

In der Tat hat die Immobilie eine mehr als stabile Bauweise. Die Wohnung selbst hat 86 qm (4 Zimmer) und einen Aufzug. Die Mieter haben sehr viel Eigenleistung in die Wohnung gesteckt und möchten diese auch nicht verlassen. Die Wohnung selbst ist wirklich sehr gepflegt. Die Mieter sind ca. 58 Jahre alt. Die Wohnung soll "nebenbei" laufen und keine nennenswerte monatliche Belastung darstellen. Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 84 Euro im Monat. Hier sind bereits Instandhaltungsrücklagen enthalten. Ein großer Teil dieser nicht umlagefähigen Kosten ist u.a. die Verwaltergebühren, welche als Werbungskosten steuerlich Berücksichtigung finden könnten. Auch sei erwähnt, dass sollte es zu Mietausfällen kommen, diese selbstverständlich getragen werden könnten. Weiterhin befindet sich im Eigentum div. Bauland, welches den Kaufpreis übersteigt, allerdings nicht belastet werden soll.

Ich Ergebnis ist bzw. war Ursprung der Frage: Eine Wohnung als Kapitalanlage oder ca. 200-300 Euro monatlich als freiwilliger Beitrag ins Versorgungswerk der RA.

Nochmals vielen Dank für euren Input.

[Clark11]

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel

[max mustermann]

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel

Warum denn so abwertend?

Ein Beispiel:

Ich kenne einen, ein guter Spezi von mir, der hat sich das Vermieten von kleinen ETW in Wien zum Steckenpferd gemacht.
Hatte 1990 ein wenig Geld übrig und sich in guter Lage eine Garconniere zugelegt, die grad fertig wurde und hat diese ab dem ersten Tag bestens vermieten können.
Im selben Jahr hat ihn seine Frau dazu überredet, rasch eine weitere Wohnung zu kaufen, da beide relativ gut verdienen und sie es nicht leiden konnte, wenn sich die Kohle unnütz am Bankkonto rumliegt. Da diese Whg. in nobler Gegend liegt, war auch diese seit Beginn an sehr teuer vermietet.
In den nächsten 4 Jahren folgten weiter 5 kleine Wohnungen mit ähnlicher History und ab 2005 waren alle Wohnungen ausbezahlt. Der Wert aller Immobilien hat sich inzwischen verdoppelt bzw. verdreifacht, von den Mieteinnahmen alleine könnte er leben.

Mietausfälle gab es bis heute insgesamt 2 mal je 3 Monate, von Mietnomaden keine Spur.

Da hat er halt Glück gehabt......

Heute würde es anders aussehen, da Wohnraum in Wien mittlerweile unerschwinglich geworden ist.


Grundsätzlich würde ich die Frage des TS "Eigentumswohnung als Kapitalanlage" mit "ja, aber kommt darauf an" beantworten und finde immer noch, wenn man Kohle übrig hat, ist es sinnvoll, es in Wohnungseigentum (aber ausschließlich in geeigneter Lage) zu investieren,
oder in alte, seltene Rolex-Uhren......

[alien27]

Wichtiger als vermietet oder nicht ist doch bei Immobilien die Frage nach der Lage...
Also, wo ist der Bau?

Des Weiteren bist Du (TE) ja noch relativ jung, was ist, wenn du in 3-5 Jahren selber bauen/kaufen willst? Dann startest Du bei jeder Finanzierung mit einer Belastung durch den Kredit für diese ETW. Oder wie sehen die Banker das?

Mein persönliches Bauchgefühl sagt, erstmal an sich denken und dann an nicht selbstgenutzte Kapitalanlagen. Es sei denn die Lage ist der Hammer, aber darüber schweigst du ja leider bisher.

[AlexanderRLX]

86qm für 139.000 Euro. Das wird also in einer eh relativ günstigen Lage sein. Kenne keine gefragte Stadt oder Umland, wo es für den Preis etwas gibt.

[Rolifan]

Hallo Stefan,

die Lage ist in einem Vorort von Mannheim (Käfertal). Weiterin ist, wie du richtig schreibst, die Tatsache zu berücksichtigen, dass in 5-6 Jahren der Bau eines Hauses angedacht ist. Hier ist allerdings das Bauland/Grundstück schon vorhanden. Aufgrund des gemeinsamen Einkommens meiner Frau (dann Teilzeit) und mir dürfte es hier keine Schwierigkeiten geben.

LG

[Servus]

ups! ...die Mieteinnahmen decken nicht die Zinsen / Kosten
Immo ist zu alt ...

bringt nichts!

Cheers
Michael

[Popeye]

Erster Gedanke....Finger weg, wenn du von Vermietung keinen Plan hast.

Wenn du noch paar andere Objekte für eine Mischkalkulation hast, sieht die Sache anders aus. ..gehe ich zur Zeit allerdings nicht davon aus.

Dein Finanzierungskonzept stirbt sofort, sobald ein Mieterwechsel ansteht. Auch in heutiger Zeit steht mal eine Wohnung paar Monate leer und es besteht über die Jahre immer wieder Investionsbedarf.

Was wurde genau renoviert, saniert ? Rohre, Stromleitungen, Sicherungskästen ? Oder einfach paar Styroporplatten und Fenster vor paar Jahren ?

Spätestens bei dem ersten Mietnormaden bist auf der Straße am Singen für die Anwalts und Gerichtskosten...und auch wenn du den Prozess gewinnst....das Geld siehst du nie wieder.

Das ganze ist heutzutage ein einziges Glücksspiel.....oder du hast richtig Plan von der Materie bzw kannst auf paar WE verteilen.

[1325fritz]

Durch die frei gewordenden Kasernen der Amerikaner wird doch in naher Zukunft viel neues gebaut in MA oder auch HD.
Vielleicht lässt sich da eine bessere Investition finden, wenn auch nicht zu diesem Preis.

[Eureka]

Bei Immobilien ist die Lage alles. Bei 136k für vier Zimmer ist die Lage wahrscheinlich nicht in einem Ballungsgebiet wie Hamburg, Mannheim, München. Das du musst deinen Gewinn mit der potentiellen Wertsteigerung machen. Zusammen mit dem hohen Zinsen von 2.5% und hohen Kaufnebenkosten ist das ein ziemliches Risiko dem keine so tolle Rendite gegenübersteht.

[NOmBre]

2,5 Prozent finde ich teuer. Habe momentan 0,95% bekommen für 5 Jahre aber. Wenn du den Kredit günstiger kriegen würdest, täte ich es machen. Aber keine Vollfinanzierung. Zumindest die Kaufnebenkosten solltest du Cash haben.

Wohnst du zur Miete? Warum kaufst du dir nix eigenes und wohnst darin?

[ehemaliges mitglied]

......lese gerade Käfertal - da wäre ich auch eher etwas verhalten. Such Dir ein Objekt in der Oststadt, in Neuostheim, Feudenheim oder Seckenheim. Das sind die eher bevorzugten Wohngegenden bei uns.

[volvic]

Lass es sein, unabhängig davon finde ich 139.000 Euro abzahlen in 28 Jahre krass

[Series3 ExMoD]

Also wir haben das auch durch. Allerdings in einer Landeshauptstadt im Osten der Republik mit Elite-Uni.

[ehemaliges mitglied]

noch eine Anregung aufgrund eigener Erfahrung : Kauf eine renovierungsbedürftige Wohnung. Die Renovierungskosten sollten dann 15% des anteiligen Gebäudewertes nicht übersteigen, dann kannst Du diese Kosten im gleichen Steuerjahr voll ansetzen und musst diese nicht auf eine Abschreibungsgrundlage umlegen. In diesen Kosten noch eine Küchenzeile dazu. Das zählt dann als teilmöbliert und rechtfertigt einen höheren Mietzins 😉. Nach Auslauf der ersten Zinsfestschreibungszeit von 10 Jahren siehst ja dann, ob sich ein Verkauf rentiert. Wenn nicht lukrativ genug, dann eine Finanzierung einfach weiter laufen lassen. Parallel zur Finanzierung noch einen Niedgrigzins-Bausparvertrag, der Dich mit Zuteilung nach den ersten Jahren bei einer gewünschten Darlehensprilongation in kein Zinsloch fallen lässt. Und wenn sich die Wohnung nach den ersten 10 Jahren doch gut verkaufen lässt, dann hast Du mit dem Überschuss und der ersparten Tilgung zusammen mit dem zugeteilten Bausparer schon eine super Basis für das nächste Objekt !
Wichtig auch : ein Polster in Höhe von 6 Monaten Mietzins für evtl Mietausfallzeiten !

[rolsche]

Meine Erfahrungen:
Wenn ich eine Kapitalanlage suche, habe ich davon mindestens ein Drittel des KP der Immobilie samt Kauf-NK. Da der Zins derzeit zwar niedrig ist und Fremdkapital daher zunächst lukrativ erscheint, wäre ich bezüglich langfristiger Zinsfestschreibung vorsichtig. Denn die bindet mich ans Objekt bzw. an den Vertrag. Da man aber generell nach 10 Jahren (+ Karenzzeit) ohne Vorfälligkeitsentgelt aus dem Vertrag kommen kann, sollte man zumindest diese Zeit mal gedanklich durchspielen.

Vermietet hatte ich in meinem Leben bisher ein EFH samt ELW, kurzzeitig (2,5 Jahre) meine eigene erste ETW im DG eines 7WE-Hauses und aktuell im gleichen Haus eine EG-Whg. samt Garage und Garten. Das EFH samt ELW war schon ein Alptraum, der dauerte aber nicht lange. Viel Nerven und Geld bezahlt, Klogriff Nr.1. Meine ETW in DG bewohne ich seit 2002 wieder selbst. Doch dann kam die EG-Whg. im gleichen Haus (7WE, Bj 94). 3 Zi, 68m², zentrale aber ruhige Lage, ländliche Kleinstadt im Münsterland. Gekauft vom Erstbesitzer. Dann der erste Mieter. Viel Pech gehabt. Ewig der Miete hinterher gerannt, die Kaution kam nie vollständig, beim Auszug vier(!) Schlüssel der Schließanlage verloren. Le(e)hrgeld bezahlt. Dann die nächsten Mieter. Kenne sie seit über 20 Jahren. Nach wenigen Monaten kamen die mit Schimmelbefall. Da war nie Schimmel in der Wohnung! Also Gutachter rangeholt. Fazit: Bude zu feucht, aber nicht wegen Baumängel. Ewiges Gezeter, dann mein Ultimatum: Entweder die Mieter kriegen die Feuchtigkeit runter, oder raus aus der Bude. Klogriff Nr.2. Doch ich bin zu gutherzig. Jetzt werde ich die Wohnung samt der Mieter wieder verkaufen. Nach nur 5 Jahren, u.a. auch weil die Zinsbindung endet und ich nichts vom liquidierbaren Uhrenkapital reinstecken möchte.

Fazit für den Rest meines Lebens: NIE WIEDER kaufe ich als Kapitalanlage vermietete Immobilien.

Lieber Uhren. Die machen Freude, kosten wenig Unterhalt, werden nie fremdfinanziert und fördern neue und tolle Kontakte zu Gleichgesinnten.

[Popeye]

AT ist nicht DE und du benötigst außer Glück auch weitere Immos.

Eine einzige Immobilie kann nur in Top Lage funtionieren....oder viel Glück

[max mustermann]

....und du benötigst außer Glück auch weitere Immos.

Wenn's läuft, kommt das von selbst.....

[ehemaliges mitglied]

Im Idealfall ist die erste ( selbstgenutzte ) Immobilie bereits lastenfrei, bevor weitere Immobilien angeschafft werden. Sobald ein zweites ( vermietetes) Objekt auch abbezahlt ist, kommt hier ab der dritten Wohnung ein Hebel zur Wirkung und ein Restrisiko wird immer geringer. Eine gute Basis ist es auch, wenn bei einer Vollfinanzierung die Rate aus dem laufenden Einkommen bestritten werden kann, ohne dass man den Mietzins zum Tilgen eigentlich benötigt. Die Miete dann auf einen Bausparvertrag zum Ablösen der Restdarlehensvaluta zum Auslauf der ersten Zinsfestschreibung.
Gefährlich : eine Finanzierung auf Kante ohne Reserven für die sonstigen Unwägbarkeiten im Leben. Kommt dann nämlich noch ein Mietausfall dazu, dann wird es schnell eng und ein schlechter Banken-Score bei plötzlichen Kontoüberziehungen reduzieren auch die Chance auf künftige zinsgünstige Darlehen.

[alien27]

Jetzt lese ich hier schon zwei Mal das Wort Bausparvertrag.
Bausparverträge, gerade ich der heutigen Zeit, sind der größte Mist und es verdienen dabei nur die Emittenten. Das könnt ihr dem armen TE doch nicht echt empfehlen... Alleine die Abschlußgebühren fressen alle Vorteile im Voraus auf. Und sich heutzutage einen niedrigen Zins in der Zukunft zu sichern, da kann er auch gleich eine 15 oder 20 jährige Zinsfestschreibung wählen.

In der Situation des TE würde ich mich zunächst auf die eigene Immobilie fokussieren. Potentieller Ärger mit Mietern fällt da raus und man wirtschaftet für sich selbst.
Wenn dann die eigene Immobilie Luft zum atmen lässt kann nochmal über weitere Immobilien nachgedacht werden.