Tausch von Eigentumswohnungen: Erfahrungen?

[Cosmic]

Geht mir wie Paddy. Ich verstehe diesen Beitrag nicht. Vor allem, weil ja nach 10 oder mehr Jahren die steuerlich interessanten Dinge (eventuelle Abschreibungen, Spekulation) gerade durch sind. Lass' Dich bloß nicht auf irgend ein halbseidenes Konstrukt bei der Übertragung ein. Sonst hast Du am Ende nix und der andere hat zwei Wohnungen.

[Thomas Arte]

Hey,

- Kaufwert der aktuellen 60qm = 190000 Euro + 10 Prozent Nebenkosten (Notar & Co., kein Makler) = rund 210000
- Tauschwohnung hat nur 50 qm
- Tauschzusatzkosten wieder rund 10% = ca. 230000 Euro
- Der Eigentümer sagt, er würde in meiner Lage die Wohnung locker fü 4k / qm weg bekommen. Ich bezweifle das, weil die Wohnung ja vermietet ist und keinen annähernswerten modernen Stand hat - allerdings liege ich in einer sog. Filet-Lage. Einigermaßen Vergleichbare Angebote bei Immoscout & Co. sind rund 60qm für 200000 Euro - das ist eine freie Wohnung, 5 Jahre alt!
- Ich wäre bereit über Marktpreis zu bezahlen, weil ich langfristig viele Vorteile hätte und NICHT WEGZIEHEN möchte. Aber irgendwo ist ja eine Grenze
- "Meine" Tauschwohnung würde einem Bauherren gehören, die mit dem Immobilienprofi verhandelt ist. Den Tauschpartner kenne ich aber schon lange, trotzdem hängt die Tauschzusage von Vertrauen ab. Weil: Meine Tauschwohnung müsste ich noch kaufen

Er besitzt die Tauschwohnung noch gar nicht, von daher ist da auch noch nichts nach 10 Jahren durch oder?

Ihm gehört Wohnung X und er möchte Wohnung Y direkt über Wohnung X. Für diesen Tausch würde er extra Wohnung Z an einem anderen Standort kaufen.

Also Wohnung Z, die er noch nicht besitzt, gegen Wohnung Y, die der Tauschpartner besitzt. Dann kann er Wohnung X und Y zusammenlegen und ist glücklich.

[ehemaliges mitglied]

Es geht doch nichts über solides Halbwissen. Eine Grundschuld kann auch jeder Dritte als Sicherheit für ein Darlehen liefern.


pemi, nach dem Beitrag hier sind jetzt sämtliche Klarheiten erfolgreich beseitigt.

Vielleicht erst einmal meinen Beitrag lesen. Natürlich kann auch ein Dritter eine Sicherheit stellen aber die Wohnung beleihen kann nur der Eigentümer und nur das habe ich gesagt. Ich klinke mich jetzt hier aus, das ganze wird mir etwas zu dumm.

[wiener_blut]

Es gibt für dieses Konstrukt mE nur einen sinnvollen Grund: der Tauschpartner Immobilienprofi erhält deutlich mehr mit der Tauschwohnung, als er mit einem Verkauf erzielen kann. Welchen Grund hat er die Wohnung nicht ohne diesen Umweg an dich zu verkaufen?

[paddy]

Vielleicht erst einmal meinen Beitrag lesen. Natürlich kann auch ein Dritter eine Sicherheit stellen aber die Wohnung beleihen kann nur der Eigentümer und nur das habe ich gesagt. Ich klinke mich jetzt hier aus, das ganze wird mir etwas zu dumm.

Ich weiß zumindest noch, was ich gerade selbst geschrieben habe. In deinem Beitrag hast du den Kauf einer Bude die einen "Bauherren bekommen soll" erwähnt (vermutlich ist damit ein Bauträger gemeint, der ist bei Eigentumswohnungen in der Regel auch Bauherr). Da ist die von mir genannte Vorgehensweise üblich, weil der Käufer erst mit Zahlung der (vor)letzten Kaufpreisrate (siehe auch MaBV) Eigentümer wird.

Natürlich muss der jeweilige Eigentümer (in dem Fall der Bauträger) bis zu diesem Zeitpunkt der Eintragung einer Grundschuld zustimmen, sonst könnte ein Käufer der einen Teilkaufpreis finanzieren muss die Finanzierung kaum über das Kaufobjekt absichern. Um das Risiko der Insolvenz eines Bauträgers abzusichern zahlt der Käufer die genannten Zahlungsraten nach § 3, MaBV.




pemi: Wenn ich mir die diversen Ausführungen richtig zusammengereimt habe, will der Dritte, dass du eine noch nicht verkaufte Wohnung kaufst und die dann mit dir gegen seine Bude (Neubau gegen Altbau mit Elektroheizung) tauschen. Warum dieser Dritte die Wohnung nicht einfach direkt kauft und dir seine Wohnung verkauft, erschließt sich mir nicht (außer er hätte einen gravierenden Vorteil von diesem Tauschkonstrukt).

Genau so würde ich es ihm aber anbieten, von irgendwelchen Phantasiekonstrukten würde ich entweder die Finger lassen oder wenigstens einen erfahren Immobilienrechtler mit der Prüfung beauftragen.

[pemi]

danke für dein Angebot

und genau so ist es:
- Ich besitze die Tauschwohnung Z noch gar nicht. Der Kaufgrund wäre sie zu einer Tauschwohnung zu machen. Aber zur Verteidigung: Die Wohnung ist in einer exzellenten Lage, die Wohnung an sich nichts besonderes. Der Kaufpreis wegen des Tauschobjekts sehr gut.
- Tauschpartner gehört Wohnung X, die über meiner Wohnung liegt.

Fazitzitat in der Theorie "Also Wohnung Z, die er noch nicht besitzt, gegen Wohnung Y, die der Tauschpartner besitzt. Dann kann er Wohnung X und Y zusammenlegen und ist glücklich."

[ein michael]

Dieser Weg treibt die Kosten definitiv in die Höhe, da
1. Kauf Wohnung z
2. Tausch z gegen y
Mit allen entsprechenden bereits genannten Kosten (Notar, GrEwSt, Bankgebühren etc.)

Aber, wie die meisten verstehe ich den Umweg nicht. Wenn für Eigentümer y 10 Jahre um sind, gerade dann, ist er doch steuerlich draußen.
Drum direkt y kaufen, von dem Kaufpreis kann er dann z kaufen und jeder hat was er möchte.
Was schon angeregt wurde, wäre die Prüfung, ob du mittels Treppe y und x verbinden kannst/ darfst.
Paddy sehr ausführliches Statement scheint das dürfen innerhalb der WEG geklärt zu haben, den Hinweis mit der Statik fand ich hilfreich.
Möglicherweise kennen wir den gesamten Sachverhalt nicht, aber mich würde eine solcher Umweg irgendwie stören, wenn ich nicht genau wüßte, warum der andere so handeln will. Und stören ist eine schlechte Voraussetzung für ein derartiges Geschäft.

[BeepBeepImAJeep]

+1

Mir kommt das - ohne jemandem was unterstellen zu wollen - etwas komisch vor. Entweder dein Geschäftspartner soll klar darlegen, warum du das auf diese verkomplizierende Weise durchführen solltest (und da muss wirklich ein besonderer Grund vorliegen), oder ich, an deiner Stelle, würde das definitiv sein lassen.

Denke einfach noch einmal in Ruhe darüber nach: Warum sollte man eine Vorgehensweise, wie die hier dargestellte, durchführen wollen? Wenn wir uns nicht alle täuschen, gibt es eigtl. nur Nachteile für alle Beteiligten.

[pemi]

Hallo Zusammen, das Thema ist wieder sehr aktiv, daher ein Update und meine Bitte an Eure Erfahrungen / Einschätzungen.

Kurz das Thema:
- Ich besitze eine Wohnung, die zu klein ist, könnte sie vergrößern, wenn ich Wohnung darüber kaufe (und die Statik stimmt ; Mieterin irgendwann auszieht).
- Besitzer dieser oben liegenden Immobilie ist ein Immobilienmensch.
- Er kann mir die Whg nicht verkaufen, da sie as gewerbliche Immobilie läuft und er bei Direktverkauf horrende Steuern zahlen muss. Er möchte die Immobilie aber gerne loswerden.
- Szenario: Ich kaufe zu einem sehr guten Preis irgendwo eine Immobilie, die größer als die oben liegende ist und im Bestand des Vertragspartners. Dann tauschen wir, ich bekomme die oben liegende und er die gekaufte.
- Alles offiziell natürlich, kein Schmu.
- Doppelte Kosten muss ich einbeziehen, aber ich bin bereit, mehr zu investieren als nötig, weil es mich in vielen anderen Dingen sehr sehr entlastet.
- Mieterin ist sehr alt, aber sehr nett, bleibt solange drin wie sie kann und will.
- Mieterin bekommt eine Renovierung
- Edit und wichtig: Ich kenne den Verkäufer seit 10 Jahren, er besitzt weitere Immobilien im Haus - "Verarsche" könnte er sich nicht leisten und wird er wahrscheinlich nicht machen.Im Gegenteil: Die Wohnung, die ich zum Tausch kaufen würde, wäre ein TOP Preis - könnte sie auch als Anlage behalten

Was denkt Ihr?

[ehemaliges mitglied]

...
- Mieterin ist sehr alt, aber sehr nett, bleibt solange drin wie sie kann und will.
- Mieterin bekommt eine Renovierung
...

Was denkt Ihr?

Kann sich die alte Dame nach erfolgter Renovierung die Wohnung noch leisten?

Das frage ich mich.

[pemi]

Ja, ohne Mieterhöhung

[bass]

...
- Er kann mir die Whg nicht verkaufen, da sie as gewerbliche Immobilie läuft und er bei Direktverkauf horrende Steuern zahlen muss. Er möchte die Immobilie aber gerne loswerden.
...
Was denkt Ihr?

Dass der Verkäufer mit dem Deal sein Problem (Steuer, Nicht-Realisierung eines Gewinns) zu Deinem Problem macht.

[ein michael]

Ich denke dein immobilienmensch wird sich mit seinem Finanzamt auseinandersetzen dürfen.
Tausch wird behandelt wie verkauf. Also könnt ihr euch mE den Umweg sparen. Weiteres Stichwort Gestaltungsmissbrauch § 42 AO. Sinngemäß wird der Tausch durchgeführt um nicht die Folgen des direkten Verkaufs zu haben. Empfehle ihm den Gang zum STB.

[ehemaliges mitglied]

Ja, ohne Mieterhöhung

[pemi]

Danke sehr. Er sagt auch, dass das Risiko bei ihm liegen würde. Ich bin gewillt, den Deal einzugehen - trotz doppelter Notar- und Staatskosten. Wenn ich am Ende die Wohnung als Eigentümer besitze ....