Mieterhöhung wegen Renovierung

[Edmundo]

Mal ein Frage an die Experten.

Hier wurde ja im letzten Jahr renoviert und jetzt wird zum März die Miete erhöht, abhängig von den gemachten Arbeiten. Soweit so gut. Es sind deutlich über 100 Euro mehr nun. Ok, dafür hat die Lebensqualität auch zugenommen.

Trotzdem: Mag mal jemand von den Experten ganz grob drüberschauen, ob das so ok ist? Es geht nicht darum, es mir mit dem Vermieter zu verärgern und den letzten Cent rauszuholen, nur sollte es für beide Seiten korrekt sein.

Wichtige Zusatz-Fragen:

1.
Die Terasse ist mit 20qm Dämmung versehen worden auf 10m Länge. Das reduziert ja die Wohnfläche. Berücksichtigt ist das nicht. Korrekt? Oder muss dass dann korrigiert werden?

2.
10% der Mieterhöhung ist für den Sonnenschutz (keine Rollade, sondern so ein Stoffdingen, was runterfahren kann). Jetzt steht im Flur von der Firma, die den Sonnenschutz installiert hat, dass ein Betrieb unter 5°C zu Defekten führt, die man nicht übernimmt. Ein Betrieb des Sonnenschutzes ist sozusagen "untersagt". In München ist es halt von November bis März/April unter 5°C, d.h. der Sonnenschutz ist ein halbes Jahr unbenutzbar. Und gerade da steht die Sonne tief, so dass ein Schutz wirklich Sinn macht. Ist das so zumutbar? Hätte die ausführende Firma, die ja auch aus der Gegend kommt, so was wissend gar nicht verbauen dürfen? Ich zahle also 1/2 Jahr Miete dafür für die Katz.

Ich bin gespannt ...

[Edmundo]

Noch vergessen. Einen neuen Nachbarn bekomme ich auch, und das auch noch einer aus dem RLX-Forum . Ist da nicht eh die Mieterhöhung schon Makulatur und eine Mietminderung wäre angemessen?

[ferryporsche356]

Ich weiß ja nicht was Du unter "Ding" für einen Sonnenschutz verstehst, versuche es aber dennoch:

Ein Stoff KANN bei Frost Schaden nehmen. Aber eigentlich nur dann wenn der Stoff nass aufgewickelt wird, es dann friert und dann der Stoff wieder rausgefahren werden soll.
Ganz einfach weil das Wasser zu Eis gefriert und den Stoff beschädigen kann und / oder es zu Stoffbruch führen kann. Alles KANN!!! Am Motor sollte nichts passieren, das sind zu 99% mittlerweile alles elektronisch gesteuerte Motoren die bevor sie hopps gehen abschalten. Ich weiß dass ganz viele unserer Kunden Ihren außenliegenden Sonnenschutz oder ihre Verdunkelungsstoffe auch bei Frost benutzen, ein Defekt aufgrund einer Bedienung bei Frost kommt EXTREM selten vor.

Wir "untersagen" unseren Kunden die Bedienung bei Frost, nicht aber schon bei 5°. Aber ganz ehrlich: Wenn der Stoff nicht quietschnass bei Plus-Graden eingewickelt wird und bei starken Minus-Graden wieder ausgefahren wird dann kann eigentlich nix passieren. Wirklich keine Angst, benutze das ruhig.

Und wenn Dir der Stoff tatsächlich kaputt gehen sollte (wovon ich nicht ausgehe) schick mir ne PN - ich besorg Dir dann den Stoff. Kostet auch nichts - wenn Du nicht gerade 25 m² brauchst.

Zum Rest kann ich leider nichts beitragen - aber ich hoffe Dir wenigstens damit geholfen zu haben.

[ehemaliges mitglied 24812]

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Wir "untersagen" unseren Kunden die Bedienung bei Frost, nicht aber schon bei 5°. Aber ganz ehrlich: Wenn der Stoff nicht quietschnass bei Plus-Graden eingewickelt wird und bei starken Minus-Graden wieder ausgefahren wird dann kann eigentlich nix passieren. Wirklich keine Angst, benutze das ruhig.
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Wer muss denn dann im Falle eines Schadens für die Kosten aufkommen, wenn zuvor eine Nutzung unterhalb von 5° untersagt wird?

[Edmundo]

Charly, Danke schon mal. Es ist ein außenliegender Sonnenschutz, halt wie eine Rollade nur nicht aus Plastiklamellen, sondern aus hellem Stoff. Schaut halt schöner aus (wenn es neu ist ) aber der Aushang kam nachdem die irgendwas reparieren mussten.

Das mit dem Frieren leuchtet ein - der Stoff bricht dann vermutlich und reißt, oder? Aber gut zu wissen dass ich mir da keine Sorgen machen muss. Und danke für Dein Angebot, was ich hoffentlich nie brauche. Trotzdem

[paddy]

Zunächst mal ist eine Mieterhöhung wegen "Renovierung" gar nicht möglich, sondern nur wegen "Modernisierung".

Von den Modernisierungskosten, die haarklein nachgewiesen werden müssen, können 11% auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Was genau unter Modernisierung fällt und wie das differenziert wird ist eine Wissenschaft für sicher, das erklärt dir am Besten ein Anwalt, ich hab heute noch was vor.

Ob ein Sonnenschutz darunter fällt kann ich spontan nicht sagen, ein Vollwärmeschutz an der Außenmauer (falls du das mit Dämmung meinst) jedoch schon.

[ferryporsche356]

Apropos: Ich bin übrigens stark dafür dass Sonnenschutz umgelegt werden darf und empfehle Deinen Vermieter als Vorbild für ganz Deutschland.

Ein Denkmal sollte man ihm bauen!

[Edmundo]

Ja, dann meine ich Modernisierung.

Berechnet wurden

Wärmedämmverbundsystem ohne Anstrich
Gerüst
Sonnenschutz mit Verkabelung
Erneuerung Fenster (Doppelscheibenholzfenster, die undicht waren gegen neue aus Kunststofffenster)
Anteilige Planungskosten

13.000 Euro, mit dem 11% sind das dann 1430 Euro Umlage /Jahr

Grundlegend bin ich ja froh dass modernisiert wurde. Denn die Wohnung ist echt klasse. Aber ich mache das jetzt zum ersten mal und kenne mich halt nicht aus. Und das macht mich unruhig

Charly: Er kann ja mit dem nächsten Wohnobjekt anfangen, warum muss er bei mir damit anfagen?

[paddy]

Sieht jetzt nicht so unrealistisch aus.

Wenn allerdings die alten Fenster eh defekt waren, müsste man imho fiktive Reparaturkosten von den Kosten für die neuen Fenster abziehen.
Und falls der Vermieter die Modernisierung durch Zuschüsse gefördert bekommen hat, muss er sich das auch anrechnen lassen.

Aber wie gesagt, ein (Fach)Anwalt kann dir sicher mehr sagen.

[Edmundo]

Und falls der Vermieter die Modernisierung durch Zuschüsse gefördert bekommen hat, muss er sich das auch anrechnen lassen.

Jepp, das hat er auch direkt gemacht.

Also scheinen die Grundposten erst mal zu stimmen. Bis vielleicht auf den Sonnenschutz und die beiden o.a. Spezialthemen?

Danke aber schon mal für Eure Ausführungen!

[Maga]

Sollte sich die Fläche Deines Balkon durch die aufgebrachte Fassadendämmung verkleinert haben, ist dies natürlich auch zu berücksichtigen.
(Balkonfläche x 0,25 = anrechenbare m² Wohnfläche)

Meines Wissens sind Architekten- / Planer- / Bauleiter- / Bauphysikerkosten ebenfalls umlagefähig - werden aber ebenfalls vom Staat bezuschusst ... über KfW oder Konj.paket

[sausapia]

Sollte sich die Fläche Deines Balkon durch die aufgebrachte Fassadendämmung verkleinert haben, ist dies natürlich auch zu berücksichtigen.
(Balkonfläche x 0,25 = anrechenbare m² Wohnfläche)

Meines Wissens sind Architekten- / Planer- / Bauleiter- / Bauphysikerkosten ebenfalls umlagefähig - werden aber ebenfalls vom Staat bezuschusst ... über KfW oder Konj.paket

Im Grundsatz hast Du Recht, aber voraussichtlich ist die Verringerung der Wohnfläche so unerheblich, dass dies kein Mietminderungstatbestand ist. Ich hatte selbst auf VM-Seite diesen Fall juristisch klären lassen und gewonnen. In meinem Fall war die Flächenverringerung etwa 0,3% der Wohnfläche.

P.S.In meinem Fall fand ich die Mieter mehr als dreist, weil ich die Modernisierungskosten allein getragen und nicht auf diese umgelegt hatte.

[paddy]

...Ich hatte selbst auf VM-Seite diesen Fall juristisch klären lassen und gewonnen. In meinem Fall war die Flächenverringerung etwa 0,3% der Wohnfläche.

P.S.In meinem Fall fand ich die Mieter mehr als dreist, weil ich die Modernisierungskosten allein getragen und nicht auf diese umgelegt hatte.

Kannst du die nicht immer noch umlegen? Verdient hätten sie es...

[Muigaulwurf]

Gerüst? Baugerüst? Kann man das dem Mieter in Rechnung stellen?

[paddy]

Imho ja, ist ja notwendig um die Außendämmung aufzubringen und gehört so zu den Kosten für die Modernisierung. Aber wie gesagt: Anwalt.

[Muigaulwurf]

Imho ja, ist ja notwendig um die Außendämmung aufzubringen und gehört so zu den Kosten für die Modernisierung.

Danke

[Maga]

Elmar, aus diesem Grunde habe ich Verschattungsanlage geschrieben; sollte diese nur aus optischer Sicht angebracht werden, oder den Sonneneinfall nicht merklich verhindern, würde ich dafür auch kein Geld bezahlen. Sinn der Anlage ist, durch Vorbau vor der Verglasung den Einfall der Sonnenstrahlung und Erwärmung der Verglasung zu reduzieren / minimieren; ist die nicht der Fall, nicht akzeptieren.

[Maga]

"Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, zum Beispiel der Wohnkomfort durch Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen."

Elmar, sollte Eure Verschattungsanlage dazu dienen, den Sonneneinfall ins Gebäude / Wohnung zu minimieren, somit die Innentemp. senken, wird eine solche Anlage zur Modernisierung gezählt. Dient sie nur dazu, dass Du Dir im Sommer nicht Deinen Körper verbrennst, dann nicht.

[Edmundo]

"Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, zum Beispiel der Wohnkomfort durch Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen."

Elmar, sollte Eure Verschattungsanlage dazu dienen, den Sonneneinfall ins Gebäude / Wohnung zu minimieren, somit die Innentemp. senken, wird eine solche Anlage zur Modernisierung gezählt. Dient sie nur dazu, dass Du Dir im Sommer nicht Deinen Körper verbrennst, dann nicht.

Danke Markus! Genau das steht aber nicht in der Begründung. Da steht zur Verschattungsanlage nichts - die ist nur in der Kostenaufstellung enthalten. Zur nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser ist nur das Wärmedämmverbundsystem aufgeführt. Wenn das aber alles ist dann sage ich da nichts - wegen 12 Euro werde ich das Mietverhältnis nicht verschlechtern. Mich stört eher die unzweckmäßige Auslegung der Anlage, wodurch sie 50% der Zeit nach offizieller Angabe nicht verwendbar ist.

[Relax1]

Frage an Elmar: Wurde die Maßnahme sowie die zu erwartende Modernisierungserhöhung vorher angekündigt?