Baufinanzierung ETW als Kapitalanlage

Hi allwissendes Forum,

bezüglich eines geplanten Kaufes einer ETW als Kapitalanlage habe ich folgende Frage: Aus welchen Mitteln sichert man den Kredit sinnvollerweise ab und warum?,
a) Grundschuldeintragung in die ETW + entsprechend Einsatz von Kapital (Bankbewertung liegt sicher unter dem aktuellen Marktwert) oder
b) Nutzung einer bestehenden Grundschuldeintragung auf das selbstbewohnte abbezahlte Eigenheim?

Muss/Sollte bei der Nutzung nicht-zweckgebundener Ressourcen ( Fall b) ) eine Absichtserklärung formuliert werden, um auch später die Zinsen steuerlich geltend zu machen?

Über sachdienliche Hinweise würde ich mich sehr freuen:winkewinke::dr:

Das hängt von ganz vielen Faktoren ab. Also entweder alles hier öffentlich offenlegen oder mit Steuerberater und Finanzierungsprofi das für Dich passende Konzept finden.

Beides möglich.
Die Finanzierung erfolgt ja mittels Bankkredit. Die will eine Grundschuld als Sicherheit. Für diese Grundschuld wird eine Zweckerklärung erforderlich werden (welches Grundstück haftet für welchen Kredit).
Hast du also auf deinem eigengenutzten Wohnheim freie Grundschulden vorhanden- aus alten abbezahlten Krediten - kannst du die Kosten einer erneuten Eintragung auf dem neuen Grundstück sparen.
Deine Grundschuld Eigenheim haftet für den Kredit vermietete Wohnung ( dafür die Zweckerklärung). Die Finanzierung (Kreditvertrag) läuft für den Kauf vermietete Wohnung. Damit Zinsen Werbungskosten VuV.

Du haftest doch eh komplett, wenn da Ding in die Hose geht, oder?

Wenn Du ein unbelastetes Objekt zusätzlich als Sicherung einbringst, dann gewährt die Bank einen besseren Zinssatz.
Du haftest eh mit Deinem gesamten Vermögen, zumindest ist das bei meinen Immobilien-Darlehen so.

Sinn macht das eigentlich immer, wenn Du davon profitierst, in Form von günstigen Konditionen.

Zitat:

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Zitat von Kalle

Wenn Du ein unbelastetes Objekt zusätzlich als Sicherung einbringst, dann gewährt die Bank einen besseren Zinssatz.
Du haftest eh mit Deinem gesamten Vermögen, zumindest ist das bei meinen Immobilien-Darlehen so.

Sinn macht das eigentlich immer, wenn Du davon profitierst, in Form von günstigen Konditionen.

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Wobei Du die Zinsen ja gelten machen kannst. Von daher machts keinen Unterschied.
Im Fall der Fälle haftest Du mit Deinem Vermögen (und damit auch mit dem unbelasteten Haus). Es macht sich dann im Zins bemerkbar, aber ob du nun der Bank Dein Geld gibts in Form höhere Zinsen oder dem Finanzamt in Form des Gewinns ist fast egal :D

Perfekt! Also scheint es relativ egal zu sein. Der einzige Vorteil wäre dann die Einsparung von Notarkosten durch die Nutzung einer eingetragenen Grundschuld.

Zitat:

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Zitat von Compact

Wobei Du die Zinsen ja gelten machen kannst. Von daher machts keinen Unterschied.
Im Fall der Fälle haftest Du mit Deinem Vermögen (und damit auch mit dem unbelasteten Haus). Es macht sich dann im Zins bemerkbar, aber ob du nun der Bank Dein Geld gibts in Form höhere Zinsen oder dem Finanzamt in Form des Gewinns ist fast egal :D

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dein Ernst?

.

Zitat:

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Zitat von skyhigh

Perfekt! Also scheint es relativ egal zu sein. Der einzige Vorteil wäre dann die Einsparung von Notarkosten durch die Nutzung einer eingetragenen Grundschuld.

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Die Kosten drücken auch deine Steuer, kannste voll in das Jahr nehmen und musst Du nicht abschreiben.

Zitat:

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Zitat von Exige

dein Ernst?

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Ja.

Hallo,

ich bin zwar kein Vollexperte, aber habe es immer wie folgt gesehen.
Im negativen Fall steht das besichernde Objekt sofort zur Diskussion.
Besichert das eigene Haus nicht hast Du meiner Meinung nach einen
Zeitgewinn und mehr Handlungsspielraum. Zumindest wenn Dir alles
aus dem Ruder läuft.

Viele Grüsse und gutes Gelingen, Hannes

Wenn ich die Wahl zwischen keinen Kosten oder Werbungskosten habe, gewinnen meistens keine Kosten. Bei unterstelltem Spitzensteuersatz dürfte die Zinsersparnis hälftig netto auf dem Konto landen. Macht also irgendwie doch einen Unterschied.

Zitat:

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Zitat von Compact

Wobei Du die Zinsen ja gelten machen kannst. Von daher machts keinen Unterschied.

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100% Einkommssteuersatz....?

Ich würde mit so wenig Eigenkapital wie möglich und einer so niedrigen Rate wie möglich, finanzieren. Stichwort: Eigenkapitalrendite.
Geht nur so lange, wie man den Kapitaldienst auch im Falle eines Mietausfalles leisten kann. Dafür kann man die liquiden Mittel in renditenstärkere Investments packen.

Ob das Sinn macht, hängt natürlich wieder von vielen Faktoren ab, die hier keiner kennen kann.

Zitat:

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Zitat von Kalle

100% Einkommssteuersatz....?

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Nein - natürlich nicht.
Ich habe geschrieben "...ist fast egal...".
Natürlich geht nicht 100% der Einsaprungs des Zinses 1:1 an das Finanzamt. Die "Einsparung" liegt einfach in der Differenz der Zinsen und dem Kehrwert der Versteuerung+Soli.
Konkret ist das, grob gerechnet, bei einer ETW für 250k 150-200 EUR p.a. unterschied.

Wenn skyhigh mit etwas höheren Zinsen und der ETW-Grundschuld als Sicherheit besser schlafen, dann würde ihn das 150-200 EUR im Jahr kosten. Das wollte ich damit herausstellen.

Da wir uns aktuell im Niedrigzins-Umfeld bewegen ist das in EUR ausgedrückt nicht die Welt. Thats all.

Zitat:

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Zitat von ReneS

Ich würde mit so wenig Eigenkapital wie möglich und einer so niedrigen Rate wie möglich, finanzieren. Stichwort: Eigenkapitalrendite.
Geht nur so lange, wie man den Kapitaldienst auch im Falle eines Mietausfalles leisten kann. Dafür kann man die liquiden Mittel in renditenstärkere Investments packen.

Ob das Sinn macht, hängt natürlich wieder von vielen Faktoren ab, die hier keiner kennen kann.

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Exakt so sehe ich es auch...

Zitat:

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Zitat von Compact

Nein - natürlich nicht.
Ich habe geschrieben "...ist fast egal...".
Natürlich geht nicht 100% der Einsaprungs des Zinses 1:1 an das Finanzamt. Die "Einsparung" liegt einfach in der Differenz der Zinsen und dem Kehrwert der Versteuerung+Soli.
Konkret ist das, grob gerechnet, bei einer ETW für 250k 150-200 EUR p.a. unterschied.

Wenn skyhigh mit etwas höheren Zinsen und der ETW-Grundschuld als Sicherheit besser schlafen, dann würde ihn das 150-200 EUR im Jahr kosten. Das wollte ich damit herausstellen.

Da wir uns aktuell im Niedrigzins-Umfeld bewegen ist das in EUR ausgedrückt nicht die Welt. Thats all.

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Bei mir waren es letzten Monat bei Abschluss 0.13% Unterschied...aber Du hast recht...macht in Summe bei 15 Jahren 7.800 EUR aus...
Stichwort Niedrigzinsen

Muß mal stänkern, ETW nur zur Eigennutzung kaufen, Vermieten etc. vergiß es, außerdem keine Kapitalanlage außer Nummer 1, die Lage.

Bei ETW darfst Du gerne alle 30-40 Jahre mit großen Investitionen rechnen und was man nicht vergessen darf, Eigentümergemeinschaft, können viel blockieren.

@ReneS
Wie ermittelt man die „So niedrige Rate wie möglich“?

Das bei Schieflage die Sicherheit dran glaubt ist klar, aber das Risiko ist nicht höher/niedriger als beim ursprünglichen Kauf.

Zitat:

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Zitat von Suerlänner

Muß mal stänkern, ETW nur zur Eigennutzung kaufen, Vermieten etc. vergiß es, außerdem keine Kapitalanlage außer Nummer 1, die Lage.

Bei ETW darfst Du gerne alle 30-40 Jahre mit großen Investitionen rechnen und was man nicht vergessen darf, Eigentümergemeinschaft, können viel blockieren.

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Jo, der Markt ist arg überhitzt. Aus meiner Sicht lohnen sich aktuell nur sehr kleine Wohneinheiten gepaart mit einem guten Effizienzstandard (Förderung/konkurrenzfähige Warmmiete) und vorteilhafter Lage.

Zitat:

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Zitat von skyhigh

@ReneS
Wie ermittelt man die „So niedrige Rate wie möglich“?

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Mit Profis. Steuerberater, Banker, Finanzierungsvermittler. Im Großraum München hab ich ein paar an der Hand. Woher kommst Du? Evtl. gibts da auch jemanden in Deiner Nähe.

Ansonsten Dreisatz, Annuität kann man selbst berechnen, schnell ne Excel Tabelle mit Formel basteln, dann hast du Zins und Tilgungsverlauf.
Nicht wundern, je niedriger der Zins, desto länger läuft das Darlehen, also auch mehr als 1 % Tilgung einplanen, wenn du nicht über 3o Jahre abzahlen willst.
Denn auch hier gilt, je länger du zahlst, desto länger (und dadurch zT mehr) zahlst du auch Zinsen.
Das ist alles mE kein Hexenwerk (was die Ermittlung der Belastung angeht).

Bevor es abdriftet, der Tilgungsrechner ist mir bekannt, ich rechne mit einem Tilgungssatz der eine Volltilgung nach max. 20 Jahren erlaubt (abgestimmt auf die individuellen Möglichkeiten), Mietrendite ist auch bekannt und taugt mir bei dem Objekt.

Die Ursprungsfrage war ja Kreditsicherung über vorhandenes Eigentum oder Sicherung über Kaufobbjekt + Eigenkapital, da die Bank die Immo sicher günstiger als Marktpreis bewertet (eine Bewertung liegt mir noch nicht vor)?

Wenn der einzige Nachteil bei einer Besicherung über das vorhandene Eigentum der ist, dass mir bei einem Konkurs mein Haus weggenommen wird, dann kann ich damit gut leben (war ja ursprünglich bei Kauf des Hauses nichts anderes).

Finanzberater #1 füttert mich bereits mit Angeboten, Profi? Eher nicht. Finanzberater #2 spricht morgen vor.

Vielleicht liegt die empfundene mangelnde Beratungsqualität aber auch an der Corona Situation. Dieses ständige Mailpingpong ist irgendwie nicht zielführend.

Mal schauen..

Ich hab sowas hier in Verwendung, ist ganz nett:
https://www.alle-meine-vorlagen.de/k...hen-berechnen/
Alternativ für den Mac Hausfinanz, aber ist inzwischen eher in die Jahre gekommen.

Auch zu überlegen, welches Objekt man im Zweifel eher abstößt. Der Käufer kann dann zwar die noch nicht gelöschte Grundschuld weiternutzen, die Abwicklung erfolgt aber idR über ein Notaranderkonto. Das kostet zusätzlich.
Und Kalle hat es auch schon angedeutet: Vielleicht lässt sich beim Zins ordentlich sparen, wenn man beide Objekte beleiht.

Zitat:

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Zitat von skyhigh

Jo, der Markt ist arg überhitzt. Aus meiner Sicht lohnen sich aktuell nur sehr kleine Wohneinheiten gepaart mit einem guten Effizienzstandard (Förderung/konkurrenzfähige Warmmiete) und vorteilhafter Lage.

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Du meinst: Stichwort kleine Appartments, 15 bis 30qm in attraktiven Städten mit Studenten etc? 😃

Zitat:

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Zitat von Suerlänner

Muß mal stänkern, ETW nur zur Eigennutzung kaufen, Vermieten etc. vergiß es, außerdem keine Kapitalanlage außer Nummer 1, die Lage.

Bei ETW darfst Du gerne alle 30-40 Jahre mit großen Investitionen rechnen und was man nicht vergessen darf, Eigentümergemeinschaft, können viel blockieren.

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Egal was die Frage war, aus meiner Erfahrung ist die o.g. Aussage absolut richtig und wichtig. :op:
Der Gedanke, durch Vermietung sicheres Einkommen zu generieren, wird mit viel Aufwand (Zeit und Nerven) erkauft.
Bei meiner Frau ist das schon zum Vollzeitjob geworden. Parallel erwirtschaftet man am Kapitalmarkt viel mehr Rendite mit erheblich weniger Zeit- und Nerveneinsatz.
Ganz zu schweigen von den initialen Kaufnebenkosten, die erstmal wieder reinkommen müssen.

Kurzum, selbst wenn Du dein EK plump in einen World ETF packst, hättest du in den letzten Jahren 40% gemacht. Ohne Stress mit Mietern und sonstigen Gewerken.
just saying.

Bedenke, wenn Du noch weiter wachsen möchtest, den Stresstest der Banken.
Dazu sollten Deine heutigen Mieteinnahmen den Restbetrag der ETW (nach der Zinsfestschreibung) bei einer 8er Annuität noch decken können.


@Stefan: Der Vergleich hinkt ein wenig. Aktien kann man aus meiner Sicht heraus nicht mit Immobilien vergleichen. Lassen wir das Thema zu, war auch hier nicht die Frage.