Ich möchte auch beim Stichwort Immobile noch mal das Buzz-Wort Lastenausgleich in den Raum werfen meine Großeltern hatten noch bis 1979 die Zwangsabgabe bezahlt.
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Ich möchte auch beim Stichwort Immobile noch mal das Buzz-Wort Lastenausgleich in den Raum werfen meine Großeltern hatten noch bis 1979 die Zwangsabgabe bezahlt.
Sicherlich richtig, aber Standort und Preis passen. Innenstadtlage im Mittelzentrum, kernsanierter Altbau bei dem man den Innenausbau selber in Auftrag gibt, sollte also auch kein Problem sein. Und echte Alternativen fehlen halt auch. Daher finde ich den Thread recht hilfreich, vielleicht kommt da die eine oder andere Anregung bei raus...Zitat:
Zitat von TheLupus
Wenn alles passt, Informationen sammeln. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre sollten Gegenstand ausführlicher Betrachtungen sein. Sind Baulasten eingetragen, die ins Geld gehen könnten? Wie hoch sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft? Wie sind die Stimmrechte der Eigentümer verteilt? (ich kaufe keine Wohnung in einem Sechsparteienhaus, in dem die anderen fünf Anteile einem einzelnen Eigentümer gehören).
Jahresmieteinnahmen mit Investitionsaufwendungen abgleichen und dann zur wichtigsten Person Deines Vertrauens, dem Steuerberater.
Klingt nett, nur was bei der Kalkulation fehlt ist der Einkauf. Und für den von dir genannten VK mit 2K und mehr wird mittlerweile in manchen Städten/Lagen EINgekauft.Zitat:
Zitat von TheLupus
Du rätst ernsthaft Laien die Gewerke bei einer Sanierung selbst zu koordinieren und die Bauüberwachung zu übernehmen...? Da kann man nur hoffen, dass die massig Spielgeld übrig haben.
Wenn etwas nach aktuellen Anforderungen und komplett saniert werden soll, kann man nur davon abraten sowas ohne Profi zu machen.
Es gibt aber immer noch Schnäppchen. Einfach mal auf Zwangsversteigerungen und immer zu Maklern guten Kontakt halten. Das gilt natürlich nicht pauschal für jede Region.Zitat:
Zitat von paddy
Das rate ich maximal intelligenten Laien. Bauen oder sanieren ist kein Hexenwerk.Zitat:
Zitat von paddy
Ich kenne die Branche sehr gut. Da wird in den meisten Fällen gespart und gepfuscht ohne Ende. Letzten Endes rennt man trotz Bauträger immer auf der Baustelle rum (wenn es ordentlich werden soll) und hat die ganze Arbeit.
Man kann aber auch Glück haben, was ich natürlich jedem hier wünsche. Darauf verlassen würde ich mich nicht.
Bevor das ganze jetzt zu sehr in einen "Bauen, aber richtig"-Thread abdriftet: die technische Seite macht mir jetzt nicht so Sorgen. Wer da keine Ahnung hat kauft am besten was bestehendes und nimmt die Hilfe eines Baugutachters in Anspruch. Und wer es sich zutraut bekommt auch die Gewerke geregelt, zumindest für innen. Wir haben es bei uns so gemacht, dass alle Parteien (7) sich die Kosten für einen Gutachter geteilt haben. Der ist dann regelmäßig auf der Baustelle gewesen, so dass eventuelle Nachbesserungen immer zeitnah korrigiert werden könnten. Würde ich persönlich immer wieder so machen.
Meine Frage zielt eigentlich eher darauf, wer von euch schon vermietet und ob das einen deutlichen Aufwand für einen selber bedeutet, selbst wenn die Wohnung über einen Verwalter läuft ?! Und das man bei jeder Form von Eigentum evtl mal Geld in die Hand nehmen muss für unvorhergesehenes versteht sich von selbst. Im Idealfall sind da aber bei älteren Objekten ja auch ein paar Rücklagen vorhanden.
Zitat:
Zitat von Sportarzt
Wir haben genauso angefangen und ueber die letzten 20 Jahren im In-und Ausland immer mehr Immobilien dazugekauft/verkauft oder vermietet. Es hat sich nachtraeglich rentiert, aber:
- Man muss sich darum kuemmern: Aerger mit den Mietern, Sanierungen, Papierkram etc.
- Man musse den "sweet spot" des Marktes erkennen. Viele kleine Mietwohnungen machen oft kein Sinn in manchen Gegenden.
- Ein Verwalter ist rausgeschmissenes Geld.
- Man muss lernen: Man sollte ein Gefuehl entwickeln, welche Lagen sich entwickeln und blitzschnell bei Gelegenheiten zugreifen.
- Man muss Spass haben: Man sollte wie beim Uhrensammeln Enthusiasmus haben. Klingt zwar doof, aber man muss das Potenzial einer Immobilie sehen koennen. Das koennen die wenigsten Leute!
- Jetzt ist der denkbar schlechteste Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen, nach dem Motto: "Wer zu spaet kommt, wird durch die Strassenpreise bestraft". Noch schllimmer ist, dass der Markt zur Zeit leergefegt ist. Es ist ein "Seller" Markt!
Andererseits sind Immobilien nach meiner Meinung relativ risikofrei. In Deutschland gilt immer noch, dass bei der Durchschnittsbank Immobilienbesitz mehr als ein gleichwertiges Aktiendepot zaehlt!
Der groesste Minuspunkt ist, dass ich mich nicht mehr mit den Mietern auseinandersetzen moechte. Wir haben keine schlechte Beziehungen, aber man muss Geduld haben.
Danke Bernhard, das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Und unter dem Strich hat das Vermieten nicht wirklich etwas gebracht, erst das Verkaufen. Aber die Zeiten sind, wie du schreibst, für Verkäufer. Selbst, wenn ich bereit bin für ein Grundstück den aktuellen Wert zu zahlen, bin ich es für ein mäßig bis gar nicht aktuelles 70er Jahre Haus nicht, 400T€ zu zahlen. Aber das wird hier in der Gegend aufgerufen und scheinbar auch gezahlt.
Das ist kfm. nicht sinnvoll. Aber was ist die Alternative? Eben!
Die Preise sind aktuell schon verdorben, das stimmt. Leider hat halt keiner die Kristallkugel die sagt, wann die Preise wieder fallen.
Enthusiasmus unsererseits ist da und da wir nur in Städten Schauen in denen wir auch gelebt haben bzw. gerade leben, können wir zumindest no-go-areas ausschließen ... andererseits, wer vor 10 Jahren in Neukölln oder Prenzlberg gekauft hat ...
Der Punkt des vermietens ist für uns so ein bisschen der Pferdefuß, am liebsten nur an Akademiker ohne Kinder die nie zu Hause sind und schon gar keine Tiere haben :)
Vielleicht verprassen wir die Kohle doch einfach...
Noch mal eine Frage zum Kosten/ Nutzen Verhältnis - wenig Eigenkapital und viel Kredit machen bzgl der Steuerersparnis wahrscheinlich am meisten Sinn, oder?
Wenn Du vermieten willst ja, allerdings mehr EK = bessere Konditionen. Also genau rechnen.
Sven, je höher die Zinsen, desto mehr Ausgaben hast du, aber diese Zinsen musst du eben auch bezahlen;)
Also 100 € Zinsen sparen max. den Höchststeuersatz (ggfls. plus Reichensteuer) um und bei 45 €, per Saldo hast du weniger Geld als vorher...
Allerdings in Anbetracht des Zinsniveaus, der Inflationsrate, den mickrigen Anlagezins und unter Betrachtung der persönlichen Einkommenssituation, ist es vielleicht nicht so unclever, weniger EK einzusetzen und mehr FK aufzunehmen.
Aber auch hier gilt, Gesamtpaket mit StB besprechen.
Vermietung macht ein wenig Verwaltungsarbeit. Hilfreich können professionelle Verwalter sein, gleichwohl hin und wieder muss man sich eben kümmern. Bei meinen Schwiegereltern konnte ich beobachten, dass sich die Objekte erst mit Rentenalter gelohnt haben. Dh erst als bei der Bank alles getilgt war und die Mieten eben auch (unter Beachtung der Rücklagenbildung, Steuern etc) ausgegeben werden konnten und die Rente aufbesserten. So lange du bei der Bank Kredite abzahlst, wirst du aus der Vermietung idR keine liquiden Mittel zur freien Verfügung haben. Gleichwohl gehört dir eben das Objekt und im Rentenalter freust du dich vielleicht auch über eine zweite Rente.
Dein jetzt eingesetztes Geld kann also zu einer zweiten Rente beitragen, kann möglicherweise zur Bildung einer wertsteigernden Immobilie beitragen. Aber dafür fehlt eben die Glaskugel, wer weiß schon wie sich ein konkretes Objekt in 20-30 Jahren wertmäßig entwickelt. Von daher Lage Lage Lage als eines der wichtigsten Kriterien beim Kauf.
Für uns selbst haben wir eine möglicherweise recht einfache Denkweise entwickelt, stelle dir folgende Fragen:
Kann ich mir vorstellen möglicherweise selbst mal in 20 oder 30 Jahren in diesem Objekt zu wohnen ?
Bin ich in spätestens 1 Stunde vor Ort?
Will sagen, ein Objekt in welches ich selber niemals einziehen wollte, wie will ich da von jemand anderen Miete verlangen und was nützt mir als zB Hamburger ein Objekt in Stuttgart.
Dieses mag eine relativ schlichte Betrachtung sein, aber bei allen die ich persönlich kenne, die im Bereich VuV tätig sind, hat sich diese Betrachtungswiese als nicht ganz falsch erwiesen...
:gut:
Ein Einfamilienhaus taugt in der Regel auch nicht als Kapitalanlage, allein durch den Grundstückswert ergibt sich in der Regel ein Kaufpreis, der normalerweise keine vernünftige Rendite zulässt.Zitat:
Zitat von Atzi
Aha. Das höre ich zu bestimmten Städten/Lagen schon seit bald 20 Jahren. Trotzdem sind die Preise in diesen Lagen kontinuierlich gestiegen.Zitat:
Zitat von RBLU
Danke für den Tipp. ;) Das gilt tatsächlich nicht für jede Region, in den gefragten Städten/Lagen gibts in ZVs schon lange keine Schnäppchen mehr, weil aufgrund des engen Marktes die halbe Bevölkerung zu solchen Terminen rennt. Das sind aber auch die Lagen, die imho langfristig stabil bleiben werden.Zitat:
Zitat von TheLupus
Im Übrigen sehe ist auch ne ZV nicht für Anfänger, da man hier trotz Verkehrswertgutachten meist ohne Innenbesichtigung kauft und in der Materie fit sein sollte.
Ich kenne die Branche auch, und mein Rat, sowas als Laie nicht ohne einen Fachmann wie Architekten o.ä. zu machen beruht auf Erfahrung. Das beginnt bei der Planung, geht über die Auswahl der Handwerker, bis zur Kontrolle der fachmännischen Ausführung. Bauschadenssachverständige gibts ja nicht, weil das jeder Laie drauf hat. Aber wie du sagst, man kann auch Glück haben. Und hoffen, dass Mängel innerhalb der Gewährleistung auftauchen. ;)Zitat:
Zitat von TheLupus
Allerdings spreche ich hier von Sanierung, nicht von Renovierung, das wird häufig verwechselt. Für banale neue Bodenbeläge, Malerarbeiten und eine neues Bad brauchts (in der Regel) tatsächlich keinen Baufachmann. Das kostet dann aber auch keine 800-1200€ pro m².
Mit einem guten(!) Verwalter kein Problem. Da hast du einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung und das wars. Neuvermietung würde ich einem Profi überlassen. Du kannst auch eine sogenannte Mietsonderverwaltung beauftragen, dann brauchst du dich um gar nichts zu kümmern, nicht mal um einen eventuellen Mieterwechsel. Sowas kostet etwa 7-10% vom Mietertrag.Zitat:
Zitat von Sportarzt
Steuerersparnis ist nicht alles, sagen selbst gute Steuerberater. Du willst das Ding ja auch irgendwann schuldenfrei haben.Zitat:
Zitat von Sportarzt
@ Michael und @ Paddy - hilfreiche Tipps, vielen Dank dafür!
Rendite soll das ganze aktuell eh nicht abwerfen, am besten es trägt sich selber und ich steh quasi bei der Bank mit meinem "guten Namen", sprich Kredit, dafür ein.
Speziell der Hinweis " nur kaufen, wo du selber wohnen wollen würdest" klingt für mich unbedingt beachtenswert. Allerdings würde ich Bäder und Böden in einer Mietwohnung jetzt nicht so gestalten wollen wie wir sie haben. Da das ganze aber wenn, über unseren Nachbarn (Architekten) läuft mit dem wir auch unsere eigene Wohnung geplant und gebaut haben, habe ich zumindest dabei ein gutes Gefühl. Kommt halt der "Neupreisaufschlag" dazu, dafür hat man keine 20-30 Jahre alte Wohnung mit evtl hohen Folgekosten...
Ich habe ebenfalls geschrieben, dass der Markt so gut wie leergefegt ist (mit Ausnahme der extrem hochpreisigen Immobilien)Zitat:
Zitat von paddy
Die Kunst liegt nach meiner Meinung im Einkauf!
Seit der Eurokrise ist nicht mehr viel auf dem Markt:
- In meiner Heimatstadt sind die Angeobte in Immoscout von ca. 290 auf <50 zureuckgegangen.
- Wir bekommen woechentliche Anfragen nach unseren Objekten in Frankfurt/Muenchen
- Neulich habe ich mir ein Einzelhaus angesehen: Der Makler hat musste mehrere Interessenten zum gleichen Termin einladen: Solche Praktiken hat es vorher eigentlich nicht gegeben!
Das Ding war nach 2 Tagen weg.
Alles was zur Zeit angeboten wird, interessiert mich nicht.
In gewisser Weise ist der Immobilienmarkt vergleichbar mit dem Vintage-Uhren Markt: Es ist ebenso schwierig eine gute 5513 oder 1675 zu bekommen :)
+1Zitat:
Zitat von RBLU
Haben Anfang des Jahres gesucht und es war in der Tat sehr schwierig.
Hatten am Ende schlichtweg Glück und unser Haus über nen Tipp bekommen, noch bevor es in Maklerhände gekommen ist.
Was ich immer wieder spannend finde, ist der Vergleich der tatsächlichen Entwicklung und der gefühlten Risiken. In Deutschland gibt es seit 2009 laut Spiegel eine 57 %igen Zuwachs an Milliardären. Ähnlich verhält es sich mit den Millionären. deren Zahl - ohne signifikante Geldentwertung - kontinuierlich steigt. Es scheint also auch in diesen Zeiten immer noch Menschen zu geben, die ihren Wohlstand mehren. Trotzdem wird hier und sonstwo ein überwiegend pessimistisches Bild der Zukunft gezeichnet.
Now we are talking. Klingt deutlich besser als das:Zitat:
Zitat von RBLU
Ich kenne genug Leute die auch "teuren" Städten/Lagen weiterhin einkaufen (Die Frage ist ja immer "teuer" im Verhältnis wozu, klar wars vor fünf Jahren noch "billiger", aber das war es auch vor 10 oder 15 Jahren...). Ok, ich spreche von Profis.Zitat:
Zitat von RBLU
Und "gefühltes Risiko" wie Markus sagt, triffts gerade in D auf den Punkt. Nicht von ungefähr haben wir in D eine Eigentumsquote von nur rund 43%, d.h. 57% der Deutschen zahlen aktuell bis ins Alter Miete, und die wird garantiert nicht billiger... Kein Wunder muss man sich über Altersarmut Gedanken machen, denn offenbar ist man an zuständiger Stelle nicht in der Lage, das vernünftig zu steuern, sondern erreicht mit seinen diversen kurzfristig publikumswirksamen Maßnahmen langfristig das Gegenteil, imho.
Ein Beispiel: Ich kenne jemandem, dem waren gegen Ende der DM-Zeit 6.500 DM/m² für ein Penthouse in Innenstadtlage zu teuer/gefühltes Risiko zu hoch, bezahlen hätte er das locker können, ohne Finanzierung. Heute kostet sowas etwa 6.000+ Euro/m², er sucht immer noch, weil laut ihm "zu teuer", in fünf Jahren sind ihm dann 7.000 Euro zu teuer. Das Beispiel ist auf viele Fälle übertragbar die ich kenne.
Das ist für mich nicht so ganz absolut zu sehen. Ich habe zuletzt eine ebenerdige ETW mit separatem Eingang, barrierefrei, mit nur knapp 50m² gekauft, die sich nicht nur selbst trägt, sondern sogar on top etwas Gewinn abwirft, obwohl bis auf die Kaufnebenkosten voll finanziert. Die wäre mir persönlich natürlich zu klein. Es gibt allerdings bereits eine Liste von Menschen, die sie haben wollen, sobald sie frei wird. Das war eines der beschrieben seltenen Schnäppchen.Zitat:
Zitat von Sportarzt
Hier Gewinne zu machen war nicht so verkehrt, weil ich, wie oben richtig beschrieben, mit einem nun vermieteten EFH, das Verluste einfährt, massiv Miese mache. Ein Haus würde ich zur Vermietung nur kaufen, wenn es günstig ist und ich später damit selbst noch Pläne hätte.
Dieses oben beschriebene Haus habe ich vor reichlich zehn Jahren von einem "Allrounder" sanieren lassen, was ich nie mehr machen würde. Immer war irgendwas, Krankheit, bla bla ...
Die letzten beiden Objekte habe ich Gewerk für Gewerk von Einzelunternehmern machen lassen und diese mit einer für alle lebbaren Zeitleiste versehen. Mittlerweile habe ich da ein kleines Netzwerk aufgebaut. Wichtig war hier, dass die Handwerker untereinander ordentlich kommuniziert haben. Das hat dennoch Nerven gekostet.
Immobilien sind ja auch ein Stück weit ne Charakterfrage. Recht sinnlos für jemanden, der z.B. keine Familie etc. hat, für wen soll der Werte sichern? Auch ist der Aufwand nicht zu unterschätzen, insbesondere im Alter. Da kann einem sowas recht schnell über den Kopf wachsen, wie ich aktuell bei einem guten Kunden mitverfolgen kann. :ka: Persönlich mag ich an Immobilien, daß sie eine gewisse Disziplin ermöglichen. Die Kohle, die ich in Immos fest hab, hätt ich anderweitig längst verprasst für Quatsch. Persönlich bin ich aktuell überrascht, daß Dorfimmos in meiner Gegend an Charme gewinnen. Mietwohnungen stehen hier nicht lange leer.
Allerdings glaub ich auch, daß Immobilienbesitzer in ein paar Jahren das sind, was Autofahrer heute sind: die Melkkühe der Nation. Immos können nicht flüchten, hier kann man die Schraube noch lange drehen und den Besitzer schön auswringen. Und das wird auch geschehen.
Reichensteuer kommt auch bald und der Besitz von Gold wird auch verboten....
Wie war das mit der Glaskugel? Wart mas mal ab...