Nebenkostenabrechnung - ein leidiges Thema

[X-E-L-O-R]

Hallo liebes Forum,

strittige Nebenkostenabrechnung - wer kennt das nicht? Gerade heute steht wieder in der Zeitung, dass ca. jede 2. in Deutschland falsch ist.

Hier mein Fall, vielleicht kann ja jemand was Erhellendes beitragen:
Ich bin mit meiner Freundin im Juli 06 zusammengezogen. Es geht um ihre alte Wohnung.
Dort wurde bis jetzt (6 1/2 Monate nach Auszug) noch keine NK Abrechnung vorgenommen. Aber nicht nur für die ersten 6 Monate in 2006, auch 2005 fehlt komplett. Und von 2004 sogar auch noch ein paar Monate! Aber immer schön 80,- Euro Nebenkostenvorauszahlung kassiert...
Desweiteren hat der Vermieter bis jetzt die Hälfte der Kaution einbehalten, für eventuelle Nachforderungen.

Das da etwas nicht stimmen kann, ist mir klar. Doch wie sollen wir weiter vorgehen? Mieterverein oder gleich zum Anwalt? Auch um eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu erreichen, müssten wir erst einmal wissen, auf was wir überhaupt konkret pochen können.

Der Vermieterin (alte Frau, die Abrechung macht ihre Tochter in ihrem Namen) möchte ich keinen Vorsatz unterstellen, wohl aber Unwissenheit. So waren die Abrechnungen vor 2004 teils handschriftlich (März würde sich an seinen Bierdeckel erinnert fühlen) und noch nicht mal mit einem genauen Abrechnungszeitraum gekennzeichnet.

Gibt es beim Anwalt so etwas wie eine "Vorberatung" zum Festpreis? Habe leider null Ahnung...

Wäre schön, wenn ihr mir ein paar Tipps geben könntet!

[Insoman]

also für 2005 kann auf Euch schon mal keine NAchforderung mehr zukommen - dieser Anspruch der VErmieterin dürfte verjährt sein.

Wartet bis Ende des JAhres, wenn dann für 2006 keine Abrechnung erfolgte, würde ich sie schriftlich auffordern eine Abrechnung zu erstellen, sie bereits auf die VErjährung ihrer Ansprüche hinweisen und die Kaution zurückfordern.


Ein Verrechnungsanspruch steht ihr insoweit dann nicht mehr zu.

[inversator]

Original von X-E-L-O-RDas da etwas nicht stimmen kann, ist mir klar. Doch wie sollen wir weiter vorgehen? Mieterverein oder gleich zum Anwalt?

Zuerst einmal in "Verzug" setzen.
Das heißt die ausstehenden Nebenkostenabrechnungen, sowie die Kaution mit Frist von 14 Tagen per Übergabeeinschreiben einfordern. Kautionen dürfen soweit ich weiß maximal 6 Monate zurückgehalten werden.
Damit hast du schon mal den Weg für alles weitere geebnet.
So wie sich das alles liest, wird die Frist wahrscheinlich nicht eingehalten, oder die Abrechnung fehlerhaft erstellt. Dann kannst du immer noch Hilfe von Fachleuten einholen. Um einen eventuellen finanziellen Schaden für die Vermieterin so gering wie möglich zu halten bietet es sich an zum Mieterverein statt zum Anwalt zu gehen.
Gruß
Holger

[Insoman]

und ganz Wichtig:

was steht in Eurem Vertrag ????

a) Nebenkostenvorauszahlung oder -Pauschale ?

[X-E-L-O-R]

@ Holger:
Warum ist es beim Mieterverein günstiger für den Vermieter? Außerdem sin wir dort kein Mitglied...
Auch beim Mieterverein beschäftigen sich doch Anwälte mit dem Thema, oder sehe ich das falsch?

@ Stefan:
Bis Ende 2007 warten?
Wir haben wohl noch Ansprüche aus 2004 und 2005, darüber möchten wir JETZT Klarheit haben...

Ist ja auch ein "Bisschen" Asche...
So ca. 15 x 80 EURO alleine aus 04 und 05...

[inversator]

Original von Insoman
also für 2005 kann auf Euch schon mal keine NAchforderung mehr zukommen - dieser Anspruch der VErmieterin dürfte verjährt sein.

Wie schaut es mit einem eventuellen Guthaben aus den Vorauszahlungen aus? Wenn diese Forderungen nicht verjährt sind würde ich auch bis 2004 eine ordentliche Abrechnung einfordern.


Original von Insoman
Wartet bis Ende des JAhres, wenn dann für 2006 keine Abrechnung erfolgte, würde ich sie schriftlich auffordern eine Abrechnung zu erstellen,

Muß er unbedingt bis Ende 2007 warten nachdem das Mietverhältnis bereits beendet ist?

Gruß
Holger

[Mawal]

...das ist mal wieder so'ne Kraut und Rüben Mail.... :D


lass mal sortieren


1. Thema Nebenkostenabrechnung

zu 1. Ansprüche des Vermieters bis 2005 inklusive sind verjährt.

Für 2006 schuldet der Vermieter die Abrechnung spätestentens bis 31.12.2007

Du kannst auf eine Erstellung der Abrechnung für 2004 und 2005 klagen.

Wenn die Abrechnung 2004 unvollständig war und du dies nicht binnen 4 Wochen mioert hast, gilt sie als von dir anerjkannt.




2. Thema Kaution

...muss nach 6 Monaten ausgezahlt werden. Die Tatsache, dass zum Zeitpunkt des Auszugs in der Regel noch eine Heiz- und Betriebskostenabrechnung aussteht, berechtigt den Vermieter nicht dazu, bis zur Schlussabrechnung die gesamte Kaution einzubehalten. Höchstens einen gewissen Teil davon, der vergangenen Nachzahlungsforderungen entspricht.


Mein Tipp: Geh zu Mieterverein lass dich beraten und und geh dann zum Vermieter und einige dich...

[X-E-L-O-R]

Original von Insoman
und ganz Wichtig:

was steht in Eurem Vertrag ????

a) Nebenkostenvorauszahlung oder -Pauschale ?

Es ist def. eine Vorauszahlung! Das habe ich als erstes überprüft. Es wurde ja auch schon in Vorjahren abgerechnet, siehe mein Eingangspost.

[inversator]

Original von X-E-L-O-R
@ Holger:
Warum ist es beim Mieterverein günstiger für den Vermieter? Außerdem sin wir dort kein Mitglied...
Auch beim Mieterverein beschäftigen sich doch Anwälte mit dem Thema, oder sehe ich das falsch?

Ich gehe mal Grundsätzlich davon aus, das beim Mieterverein erst einmal geprüft wird ob eventuelle Ansprüche anwaltlicher Hilfe bedürfen, oder ob sich das Problem nicht einfacher aus der Welt schaffen läßt.
Gehst du zum Anwalt, wird er mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit versuchen gleich einen Fall zu konstruieren der sich für ihn lohnt.
Beratungsgebühren werden bei beiden anfallen. Aber dreimal darfst du raten wer wohl den höheren Gebührensatz haben wird.
Gruß
Holger

[X-E-L-O-R]

@ Ulrich:
Das Problem ist, dass die Abrechnungen aus 2003 und 2004 laienhaft sind. Alte Frau als Vermieterin... Es ist z.B. kein eindeutiger Abrechnungszeitraum vermerkt. Nur auf dem in Kopie beigefügten ISTA Beleg ist ein Abrechnungezeitraum von September 03 bis September 04 aufgeführt. Gilt das dann für die komplette NK Abrechnung?

M.E. waren auch schon die früheren Abrechnungen falsch, wurden von meiner darin unerfahrenen Freundin aber nicht moniert - man bekam ja sogar ein paar Euro zurück, wobei es mehr hätte sein müssen. Der Einspruch dagegen ist verjährt, klar.

Aber alles was danach kommt, ist offen. Nehmen wir mal an, die Vermieterin muss 2005 und die paar Monate in 2004 zurückzahlen, haben wir auch einen Anspruch auf Verzinsung?

[Insoman]

Mensch bleiben.

Mein Vermieter ist ein älterer Herr jenseits der 80, eine Nebenkostenabrechnung hab ich seit 6 Jahren nicht gesehen - er nimmt aber auch gerade mal 60 € / Monat excl. Heizung und Strom

das Ganze für eine 80qm Bude - ich wäre doch mit dem Klammerbeutel gepudert, wenn ich hier eine detailliert Nebenkostenabrechnung verlangen würde....

[Mawal]

@Frank

eine Abrechnung kann falsch sein wie Hölle, solange du sie nicht binnen eines Jahres nach Erhalt beanstandet hast, gilt sie. Die forderung wir bereits nach vier Wochen wirksam.

Fehlende Abrechnungen kannst du einklagen...aber wegen fehlender Abrechnungen bekommst du nicht deine Vorauszahlungen zurück.

Zinsen gibt es auf die Kaution und ansonsten falls dein Vermieter im Verzug ist, was ich so nicht erkennen kann.

[X-E-L-O-R]

Original von Mawal

Fehlende Abrechnungen kannst du einklagen...aber wegen fehlender Abrechnungen bekommst du nicht deine Vorauszahlungen zurück.




Original von Mawal

zu 1. Ansprüche des Vermieters bis 2005 inklusive sind verjährt.



Das verstehe ich jetzt nicht ganz! Widerspricht sich das nicht?

[Insoman]

die ansprüche des VERMIETERS sind verjährt, nicht die des MIETERS ;)

[X-E-L-O-R]

Original von Insoman
die ansprüche des VERMIETERS sind verjährt, nicht die des MIETERS ;)

Schon kapiert!
Damit wird es aber immer noch nicht klarer.
Der Vermieter kann keine Forderungen für 2005 mehr stellen, ich als Mieter bekomme aber meine Vorauszahlung nur zurück, wenn ich auf Abrechnung klage? Was soll er denn abrechnen, wenn seine Ansprüche schon verjährt sind?

[Insoman]

er MUSS eine Abrechnung erstellen - sollte diese Abrechnung ein Guthaben des Mieters ausweisen, so hat er dieses an den Mieter auszukehren. Sollte sich jedoch eine NAchforderung ergeben, so kann er dies nicht geltend machen

[X-E-L-O-R]

Ah - jetzt - ja!

Mein Denkfehler war, dass ich davon ausgegangen bin, dass ich automatisch meine 12 x 80,- für 2005 zurückbekommen, weil er für 2005 nicht abgerechnet hat.
Dem ist wohl nicht so...

Vielen Dank aber schon mal, ihr habt mir sehr weitergeholfen. Jetzt gehe zum Mieterverein nach MA und leite dann ggf. weitere Schritte ein.

Natürlich ist mir in allererster Linie an einer einvernehmlichen Lösung gelegen. Aber auch ältere Vermieter müssen sich an gewisse Regeln halten und können nicht alles dmit entschuldigen "Ach Sie, dess wuschd isch ned". Und 80,- NK pro Monat sind für einen ältere 55qm Dachwohnugn nicht sooo wenig.

[Insoman]

mit oder ohne Heizkosten ?

[X-E-L-O-R]

Original von Insoman
mit oder ohne Heizkosten ?

Inkl. Heizkostenvorauszahlung.
Dazu wohnt Vermietrin im Haus, es gibt keinen Hausmeister, keinen Verwalter etc., der die Kosten in die Höhe treiben könnten.

[Mawal]

Original von X-E-L-O-R

Original von Insoman
mit oder ohne Heizkosten ?

Inkl. Heizkostenvorauszahlung.
Dazu wohnt Vermietrin im Haus, es gibt keinen Hausmeister, keinen Verwalter etc., der die Kosten in die Höhe treiben könnten.

80 € warm sind nicht so viel...da wirst du eher wenig, wenn überhaupt zurückbekommen...

[Insoman]

zu den Heizkosten gesellen sich:

Grundsteuern

Abwasser

Wasser

evtl. Kabel....


alles in allem sind 80 € inkl. Heizkosten sehr niedrig kalkuliert


ich würde sie schlicht und einfach dazu auffordern die Kaution zurück zu zahlen