Kündigung auf Eigenbedarf

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 10:48

Hallo Forum,

Kündigungen auf Eigenbedarf sind ja immer etwas heikel, obwohl die gesetzlichen Regelungen doch recht eindeutig sind.

Es geht darum, dass ich mit meiner kleinen Familie (wir erwarten Nachwuchs!

) in eine Immobilie einziehen möchte, die meinen Eltern gehört. Einen klareren Fall von Eigenbedarf gibt es also m. E. nicht, ausser die Immobilie würde mir (schon) gehören.

Die Mieter sind seit ca. 10 Jahren in dem Haus, die Kündigungsfrist beträgt demnach 9 Monate. Soweit alles klar.

Leider ist es aber so, dass das Mietverhältnis ab und an doch sehr angespannt war. Mieterverein wurde eingeschaltet und so weiter.

Wie würdet ihr bei der Kündigung konkret vorgehen?
Die Sache gleich von einem Anwalt erledigen lassen, oder nach einem ausführlichen Blick ins BGB eigenhändig kündigen?

Eine Kündigung durch einen Anwalt würde das Verhältnis zu den Mietern bestimmt noch weiter belasten. Ich habe jedoch ein persönliches Interesse daran, dass die Leute so schnell wie möglich rausgehen. Vielleicht soagar schon vor der Frist.

**Insoman** · 04.12.2009, 10:58

Bietet denen doch ein "Handheld" an, wenn die ohne Murren und Knurren ausziehen...

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 11:03

Ja, hab ich auch schon drüber nachgedacht. Scheint in so einem Fall nicht unüblich zu sein. Am besten gestaffelt. Pro Monat früher.

Aber formal kündigen muss ich ja trotzdem...

**KEB** · 04.12.2009, 11:04

Schau mal hier:
http://www.internetratgeber-recht.de...g/ka1-2-05.htm

Um Formfehler bei der Kündigung zu vermeiden würde ich einen Anwalt zu Rate ziehen. Die Kündigung könnt ihr ja dann ohne anwaltliches Schreiben abschicken.
Sind die Eltern ggf. im Verein "Haus und Grund"? Dann ist Rechtsberatung kostenlos.

**Mawal** · 04.12.2009, 11:53

Ich würde eine Doppelstrategie anwenden:

1. Kündigung durch Anwalt

2. Falls die Mieter nicht ausziehen, klagen.

Und erst wenn die Klage zugestellt ist:

3. Vergleichsangebot: Cash auf die Hand und geschuldete Schönheitsreperaturen erlassen

...und Zeit, Geduld und Geld mitbringen, das kann dauern und kosten...

**avernas** · 04.12.2009, 11:59

Und dann hoffen, das der Mieter kein Member hier ist

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 12:01

Ulrich, was spricht aus deiner Sicht dagegen, gleich mit der Kohle zu winken?

Der Punkt mit den Schönheitsreparaturen ist für mich eh nicht relevat. Muss die Kiste von Grund auf renovieren und modernisieren.

**KEB** · 04.12.2009, 12:13

Wart's doch erst mal ab.

In meinem Freundes- und Bekanntenkreis sind mir 8 Fälle von Eigenbedarf bekannt. In allen Fällen sind die Mieter ohne wenn und aber ausgezogen. Das Thema wird zu oft an die große Glocke gehängt.

Einzig für den Fall der Fälle würde ich das Schreiben von einem Anwalt aufsetzen lassen, damit die Form gewahrt ist.

**artbroker** · 04.12.2009, 12:20

Warum gleich immer mit den Anwalt ankommen.
Kann man mit Menschen nicht mal mehr vernünftig sprechen?
Anrufen und einen Termin zu einem persönlichen Gespräch vereinbaren.
Die Situation darlegen und Erörtern welche Möglichkeiten es gibt.

Wenn sich das Gespräch entwickelt hast Du ja auch die Option mit der Hilfe zum Umzug, Makler usw.
Ich denke dass ist so wie man es heute machen sollte und wie man am schnellsten zu einem Ergebnis kommt.

**Mawal** · 04.12.2009, 12:20

Original von X-E-L-O-R
Ulrich, was spricht aus deiner Sicht dagegen, gleich mit der Kohle zu winken?

Der Punkt mit den Schönheitsreparaturen ist für mich eh nicht relevat. Muss die Kiste von Grund auf renovieren und modernisieren.

Taktik...wenn du jetzt mit Geld winkst, glauben sie du bist verzweifelt, werden bocken oder mehr fordern...wenn der Gerichtstermin steht, dann sind sie unter Druck und nicht du...

immer Zuckerbrot und Peitsche...wichtig ist, dass ihre Ausgangslage erstmal verändert wird, bevor du verhandelst, damit verändert sich der Bezugsrahmen der Gegenseite...einfache Psychologie...

die Schönheitreps. mögen für dich irrelevant sein, den Mieter kosten sie aber und nach 10 Jahren vermutlich eine Menge, also immer erstmal einfordern...

**KEB** · 04.12.2009, 12:30

Sie können aber auch glauben, dass der Themenstarter mit größeren Problemen zu rechnen hat und deshalb mit den Scheinen winkt.

artbroker
Sicherlich ist das persönliche Gespräch zu bevorzugen. Das Verhältnis zu den Mietern ist allerdings schon angespannt. Da es bei einem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs auf die richtige Formulierung ankommt, würde ich es einen Anwalt aufsetzen lassen. Die Zusendung / Aushändigung mit Quittierung selbiger kann ja von den Vermietern ohne anwaltlichen Schriftkopf ausgehen.

**D-Small** · 04.12.2009, 12:38

Moin Frank,
mal ein paar "unsortierte Ideen:

1) der Immobilienmarkt ist im Moment, zumindest bei uns im Kölner Raum, sehr "entspannt". Wir hatten in 2009 duchschnittliche Leerstände von 5 Monaten bis zur nächsten Vermietung, und das bei guten Objekten! Das soll sagen: es dürfte für Eure Mieter kein großes Problem werden, ein geeignetes Objekt zu finden, das war bei deren Einzug vor 10 Jahren anders!

2) die momentane "Ruhe" in der Branche wird auch auf die gesamtwirtschaftliche Allgemeinlage geschoben, d.h., es liegt wohl an der Kohle, die ein Umzug kostet. Deshalb würde ich den Mietern direkt einen Abstand für den Auszug anbieten, gestaffelt nach Schnelligkeit des Auszuges.

3) Ich würde zuerst selber mit den Mietern reden, dann ein juristisch einwandfreies Kündigungsschreiben mit Abstandsangebot losjagen, aber erst mal nicht mit dem Briefkopf eines Anwaltes, das schafft nur Opposition beim Mieter.

4) eine juristische Auseinandersetzung gilt es auf jeden Fall erst einmal zu vermeiden, da ist man als Eigentümer immer der 2. Sieger, solange der Mieter sich nicht schwerwiegende Versäumnisse zurechnen lassen muss. Ich habe da Fälle erlebt, wo der Amtsrichter noch Gründe für den Mieter gefunden hat, die der Mieter gar nicht in seinen Schriftsätzen aufgeführt hatte! Vor Gericht und auf hoher See ist man immer in Gottes Hand! Der beste Prozess ist der, den Du gar nicht erst führen musst!

5) Man sollte nicht immer direkt vom Wost Case ausgehen. Mit Kohle in der Hand und vernünftiger Argumentation ist mancher Mieter handlebarer, als man zuerst einmal glaubt. Man muss ihm eben die "Angst" vor der "Belastung" etwas nehmen und ihm Hilfe an allen Ecken anbieten.

6) In letzter Konsequenz ist eigentlich auch jedem Mieter klar, dass er sich füher oder später dem Willen des Eigentümers beugen muss. Nur: sollte es dennoch vor Gericht gehen, dann bist Du mit einem schriftlichen Abstandsangebot auch vor einem Amtsrichter etwas vorne, das macht immer einen guten Eindruck, Du lässt den "armen Mieter" ja nicht einfach hängen. Hoffentlich ist der Mieter kein Lehrer, denn dann......

Ich wünsche Dir viel Erfolg,
Willy

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 12:59

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten bisher!

Halten wir also fest:

- Die Kündigung selbst muss formal korrekt sein (eh klar).
- Ob man die mit dem eigenen, oder dem Briefkopf eines Anwaltes abschickt, ist Geschmacksache.
- Persönliche Gespräche mit dem Mieter können hilfreich sein.
- Scheinchenwinken im richtigen Augenblick kann auch sinnvoll sein.

Jetzt liegt es an mir bzw. meinen Eltern, wie wir das alles am besten unter einen Hut bekommen. Wie gesagt, war nicht immer leicht mit diesen Mietern. Insbesondere die Männer können sich nicht riechen. Da kam es schon fast zu Handgreiflichkeiten! Bei den Frauen klappt es besser. Soll Mutter das richten!

**KEB** · 04.12.2009, 13:12

Original von X-E-L-O-R
- Die Kündigung selbst muss formal korrekt sein (eh klar).

Und das ist die Schwierigkeit. Selbst ich, recht erfahren in Mietangelegenheiten, hole mir da immer externe Beratung.

Original von X-E-L-O-R
- Ob man die mit dem eigenen, oder dem Briefkopf eines Anwaltes abschickt, ist Geschmacksache.

Geschmacksache für Dich, nicht für den Mieter. Daher zuerst ohne.

Original von X-E-L-O-R
- Persönliche Gespräche mit dem Mieter können hilfreich sein.

Sie können hilfreich sein und sind ein Muss, solange das Verhältnis nicht schon zu sehr zerrüttet ist.

Original von X-E-L-O-R
- Scheinchenwinken im richtigen Augenblick kann auch sinnvoll sein.

Das Abpassen des richtigen Augenblicks ist die Schwierigkeit dabei. Insgesamt sehe ich diesen Punkt als letztes Mittel einer gütlichen Einigung.

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 13:29

Noch eine Frage:

Nehmen wir mal den worst case an, der Mieter muss rausgeklagt werden.

Wäre es vor Gericht dann von irgendeiner Bedeutung, ob die Übertragung der Immobilie auf meinen Namen vor, während oder nach der Kündigung (nach tatsächlichem Auszug) erfolgt?

**D-Small** · 04.12.2009, 14:02

Frank,

die Eigentumsübertragung der Immobilie bricht das Recht des Mieters nicht! D.h., der neue Eigentümer hat sich im geschilderten Falle erst einmal genau so an Mietvertrag und geltendes Recht zu halten, wie der Alteigentümer.

Wichtig ist nur, dass der Berechtigte gegen den Mieter vorgeht. Übertragung der Immobilie VOR der Kündigung, dann musst Du klagen, heute in der bestehenden Situation Dein Vater. Übertragung während eines laufenden Prozesses halte ich eher für ungünstig.

Es könnte natürlich bei Eigenbedarfskündigung einen besseren Eindruck auf den Richter machen, wenn direkt der Betroffene klagt und nicht ein Familienangehöriger, aber juristisch ist das egal, ist hier eher Psychologie. Auch Richter sind nur Menschen, munkelt man!?

Das Wichtigste in der Situation ist imho, dass Du versuchst, vernünftig ruhig und sachlich erst einmal selber mit dem Mieter zu reden, auch wenn Du im Moment gar nicht sein Vertragspartner bist, aber darauf muss der erstmal kommen. Und selbst wenn er drauf kommt kann er sich denken, dass Du im Falle des Falles ganz schnell durch Eigentumsübertragung zu seinem Vertragspartner werden kannst. Das "Wost Case" gilt es mt aller Pfiffigkeit zu verhindern, sonst kann das dauern.

Grüße
Willy

**X-E-L-O-R** · 04.12.2009, 14:10

Willi: Danke für das Statement!
Dass auch ein neuer Eigentümer den Mietvertrag respektieren muss, bzw. dann selbst kündigen muss, war mir schon klar. Das Nebenfachstudium in Jura hat zumindest rudimentäre Kenntnisse zurückgelassen...

Nein, es ging mir in der Tat um die Frage, ob es vor Gericht nicht besser aussieht, wenn der junge Familienvater versucht, sich in sein eigenes Haus zu klagen. Anstatt Opa für seinen Sohn und dessen Famile.

Aber mir ist schon bewusst, dass es so weit gar nicht kommen sollte.

Der nächste Weg führt uns jetzt erst einmal zum Notar zum Beratungsgespräch. Dort werden auch Erfahrungswerte vorliegen.

**Ingo.L** · 04.12.2009, 14:41

Falls das Objekt noch sehr gründlich und aufwändig saniert werden muss, (Fenster, Heizung, Elektro,etc) ist es ganz günstig mit diesen Arbeiten DIREKT anzufangen, nachdem du dem Mieter gekündigt hast. Das macht ihm die Entscheidung auszuziehen bestimmt leichter

**paddy** · 04.12.2009, 18:27

Ein Fachthread mit überwiegend qualifizierten Antworten.

Respekt!

Damit bist du bestens bedient:

Original von KEB