Anwalt Nachbarschaftsrecht

[GPX8888]

Hallo Zusammen,

haben wir eigentlich einen Anwalt für Nachbarschaftsrecht in unseren Reihen?

[Andre1961]

Es kommt darauf an.

[Adam_Cullen]

Hallo Zusammen,

haben wir eigentlich einen Anwalt für Nachbarschaftsrecht in unseren Reihen?

gib uns insights

[GPX8888]

Puh, das ist etwas kompliziert und leider nicht in zwei Sätzen zu beantworten:

2 MFHs, dazwischen eine Doppelgarage und zwei Einzelgaragen. Auf den Garagen ist eine durchgehende Terrasse, die ausschließlich von unserer Wohnung bzw. unserem Garten begehbar ist. Die beiden Einzelgaragen gehören zwei Eigentümern des Nachbarhauses. Beim Kauf der Wohnung vor 25 Jahren wurde mir gesagt, dass ich für diese Terrasse das Nutzungsrecht habe. In der Teilungserklärung für meine Wohnung/Haus wird nicht auf diese Terrasse eingegangen.

Vor 18 Monaten wurde jetzt im Nebenhaus eine Wohnung verkauft. Der neue Besitzer hat mich auf die Terrasse angesprochen und ich habe ihm gesagt, dass ich keine weitergehenden Informationen zum Nutzungsrecht habe. Wir haben uns darauf verständigt, dass ein Blick in seine Teilungserklärung ein vernünftiger erster Schritt wäre, in meiner Teilungserklärung wird ja dieser Punkt nicht weiter behandelt (außer natürlich, dass die Fläche auf meiner Doppelgarage zu meinem Sondereigentum gehört).

Vor drei Monaten bekam ich dann ein Schreiben von der Hausverwaltung des Nachbarhauses mit dem Hinweis, dass im Grundbuch besagter verkaufter Wohnung eine Grunddienstbarkeit eingetragen war im Hinblick auf die Nutzung der Fläche über den Einzelgaragen, diese mit dem Verkauf der Wohnung erloschen ist und diese Grunddienstbarkeit jetzt gelöscht wurde. Gleichzeitig wurde mir ein Betretungsverbot für die Fläche über den Einzelgaragen ausgesprochen, explizit mit dem Hinweis, ich soll dafür sorgen, dass mein Rottweiler keine Pfote mehr auf diese Fläche setzt.

Ich habe dann die Hausverwaltung gebeten, mir die entsprechenden Unterlagen zukommen zu lassen, also Grundbuchauszug mit den entsprechenden Einträgen. Darauf hat weder die Hausverwaltung noch der Nachbar reagiert. Nachdem die Fläche von uns ohnehin nicht genutzt wird, war das Betretungsverbot für uns auch kein Problem. 2 Blumenkästen und eine Rattansitzgarnitur haben wir natürlich sofort auf unsere Seite gestellt.

Heute Morgen kam dann ein Gärtner mit einem Hubsteiger und hat begonnen, eine Kiefer auf dem Nachbargrundstück zu entfernen. Der Hubsteiger stand vor den Einzelgaragen, die Kiefer steht hinter den Einzelgaragen. Der Gärtner hat dann im Lauf des Tages einen ordentlichen Haufen Grünabfall auf der Terrasse (nicht meinem Teil) angehäuft und ist auch permanent auf der Terrasse herumgelaufen. Ich hab mich dann heute Morgen mit der Hausverwaltung in Verbindung gesetzt und denen telefonisch mitgeteilt, dass ich bis jetzt keinerlei Nachweis über die angebliche Grunddienstbarkeit oder geänderte Eigentumsverhältnisse vorliegen habe und nochmals darum gebeten, mir sofort die entsprechenden Nachweise zukommen zu lassen. Ebenfalls habe ich darauf hingewiesen, dass ich nicht damit einverstanden bin, dass der Gärtner meine Flächen betritt.

Daraufhin habe ich einen Grundbuchauszug bekommen mit dem Eintrag, dass eine Grunddienstbarkeit gelöscht wurde - aber keinerlei Hinweis, um welche Grunddienstbarkeit es bei dieser Löschung ging. Ich habe der Hausverwaltung umgehend mitgeteilt, dass dies aus meiner Sicht nicht ausreichend ist, schließlich kann ich ja aufgrund des Auszugs nicht wissen, ob es jemals diese Grunddienstbarkeit gegeben hat bzw. ob es auch diese ist, die gelöscht wurde.

Heute Abend habe ich dann eine weitere Email von der Hausverwaltung erhalten mit dem Hinweis, dass ich mich, wenn der übermittelte Grundbuchauszug nicht ausreicht, an das Grundbuchamt wenden soll und dort die Unterlagen anfordern kann. Das Betreten meines Eigentums ist schade und man würde für eventuelle Schäden aufkommen, aber man habe den Gärtner darauf hingewiesen, meine Flächen nicht zu betreten.

Das ist der aktuelle Sachverhalt um den es jetzt geht. Ich habe grundsätzlich kein Problem mit dem "Verlust" des Terrassenteils (kann man ohnehin nicht vernünftig nutzen, kommt nahezu keine Sonne hin), nur geht mir hier die Art und Weise gewaltig gegen den Strich.

Meine konkrete Frage ist jetzt: Wer muss die entsprechenden Nachweise bringen, dass es hier angeblich eine Änderung der Nutzung gegeben hat? Aus meiner Sicht der Nachbar bzw. die Hausverwaltung des Nachbarhauses. Und so lange dieser Nachweis nicht vorliegt, gilt dann überhaupt diese Änderung? Kann ich hier einfach eine Behauptung aufstellen, keinerlei Nachweise erbringen und dann einfach diesen Teil der Terrasse in Anspruch nehmen? Oder ist das ohne Vorliegen der Nachweise Hausfriedensbruch?

Anforderung Grundbuchauszug ist für mich nicht so einfach. Ich hatte dazu mit meinem Notar vor langer Zeit mal gesprochen und dieser teilte mir dann auch mit, dass das nicht so einfach funktioniert, schließlich bin ich kein Eigentümer, zukünftiger Eigentümer oder habe eine Vollmacht des Eigentümers. Berechtigtes Interesse wird auch nicht so einfach werden, ich weiß ja letzten Endes überhaupt nicht, ob im Grundbuch etwas zur Terrasse steht. Ob das Grundbuchamt meinen Wunsch eines Auszugs erfüllt, kann ich nicht einschätzen, aber meines Wissens sind die nicht gerade auskunftsfreudig bei "Fremden", gerade auch im Hinblick auf Datenschutz.

Und nein, ich kann und werde nicht mit dem Nachbarn direkt reden. Er hat den Weg über seine Hausverwaltung gewählt und damit sind persönliche Gespräche für mich keine Option mehr. Der Zug ist durch das Verhalten abgefahren. Weitere Nachbarstreitigkeiten in Zukunft lassen mich ohnehin kalt, wir ziehen eh in den nächsten drei Monaten aus und ich schwanke, ob ich die Wohnung dann verkaufe oder die Wohnung inklusive Nebenflächen der Gemeinde zur Unterbringung von Flüchtlingen anbiete. Auf 170qm kann man schon die eine oder andere Großfamilie sinnvoll unterbringen und die Nachfrage nach Flächen für diesen Zweck ist hier recht groß.

So, das ist der Sachverhalt und ich hoffe, Ihr habt bis hierher durchgehalten

[Spacewalker]

Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit gilt meines Wissens nach auch bei einem Eigentümerwechsel.

Im erweiterten Bekanntenkreis führte so etwas nämlich mal zu erheblichen Komplikationen wegen einer Selbigen für eine Pipeline, die durch das Grundstück führte.

[Rolexplo]

Ich habe alles gelesen, kann aber nichts dazu beitragen ausser.....

....zur Unterbringung von Flüchtlingen anbiete. Auf 170qm kann man schon die eine oder andere Großfamilie sinnvoll unterbringen....

das stelle ich mir gerade vor...so eine dunkelhäutige Mama mit 5 Kindern, die 18/24 stunden täglich auf der Terasse mit Ihrer schwerhörigen Mutter/Oma, noch in Ruanda lebend ,telefoniert....

[fireball]

Also eine Grunddienstbarkeit kann nicht so einfach gelöscht werden wenn etwas verkauft wird.
Man stelle sich vor unter seinem Grundstück läuft die Hauptwasserleitung einer 100000 EW Stadt, man verkauft das Grundstück und
lässt diese löschen.
Schau ins Grundbuch und fertig, es wird da keine Ablehnung geben dass du keine Einsicht bekommst.

Oder du feierst jetzt Non Stop Partys auf der absprüchigen Dachterrasse und wartest bis dir ein Nachweis erbracht wird.

[NOmBre]

Dito... Ich habe auch 2 Grunddienstbarkeiten auf meinem Haus bzw. Grundstück.

1.Kanal der Gemeinde läuft durch mein Grundstück.
2. Nachbar hat ein Fahrrecht über mein Grundstück um auf seins zu kommen.
Alles mit gekauft und nicht löschbar.
Da würde ich an deiner Stelle nachhaken...

[Clapton]

Eine Grunddienstbarkeit geht automatisch auf den neuen Eigentümer über, es sei denn, es wurde im Kaufvertrag lastenfreier Übergang vereinbart und du hast einer Löschung des Rechts explizit zugestimmt (ev. Ausnahme Zwangsversteigerung).

D. h. eine Löschung wäre nur mit deiner Zustimmung möglich gewesen.

[NOmBre]

Gerade noch auf einer Internetseite gefunden:

6. Wie ändere oder lösche ich eine Grunddienstbarkeit?
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann eine Grunddienstbarkeit nicht beenden. Änderungen oder eine Löschung der Grunddienstbarkeit muss immer der Begünstigte beantragen. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hält demnach die Zügel in der Hand. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer des dienenden Hauses wechselt – sofern die Grunddienstbarkeit im Grundbuch der Immobilie festgeschrieben ist. Ist die Vereinbarung lediglich vertraglich festgehalten, nicht aber im Grundbuch eingetragen, wechselt bei einem Weiterverkauf der Vertragspartner – und dieser ist nicht an die Vereinbarungen seines Vorgängers gebunden.

[löwenzahn]

Dann geh´doch zum Grundbuchamt. Die können Dir sicher erzählen, ob die gelöschte Grunddienstbarkeit Dich betroffen hat.

Michael

[GPX8888]

Telefonisch niemand erreichbar und ich fahre sicher nicht eine Stunde pro Richtung um mir dann erzählen zu lassen, dass ich keinen Einblick bekomme.

Der Knackpunkt ist, bin ich hier in einer Holschuld oder ist die Hausverwaltung in einer Bringschuld? Gelten die geäußerten Änderungen ohne die Vorlage der Nachweise oder haben wir es hier zum jetzigen Zeitpunkt mit unerlaubtem Betreten meines Eigentums zu tun?

[heintzi]

Es kommt darauf an.

Nach dieser Antwort ist klar: Du bist Jurist

[Andy Ommsen]

Ich habe alles gelesen, kann aber nichts dazu beitragen ausser.....

das stelle ich mir gerade vor...so eine dunkelhäutige Mama mit 5 Kindern, die 18/24 stunden täglich auf der Terasse mit Ihrer schwerhörigen Mutter/Oma, noch in Ruanda lebend ,telefoniert....

....dafür würde ich für die Mama auch die Rattansitzgarnitur stehen lassen

[GPX8888]

Für die Mama würde ich sogar meinen Weber-Grill stehen lassen

[geimer]

Im Zweifel mußt Du beweisen, dass Du ein fremdes Grundstück nutzen darfst, und nicht der Eigentümer, dass Du es nicht mehr benutzen darfst.

Das Grundbuchamt sollte Dir auf begründeten Antrag mitteilen, ob eine Grunddienstbarkeit für Dein Grundstück bzw. WEG-Eigentum eingetragen ist.

[Relax1]

Hallo Michael,

die Zuständigkeit der Hausverwaltung ergibt sich daraus, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Du hast oben geschrieben, dass die Terrasse über der Doppelgarage Sondereigentum ist und die Terrasse über den Einzelgaragen Sondernutzungsrecht. Sondernutzungsrecht ist rechtlich Gemeinschaftseigentum und da es um diese Fläche geht, würde die Zuständigkeit der Hausverwaltung entsprechend verorten. Die Kosten, die dadurch entstehen, werden nach neuem Wohnungseigentumsrecht der Gemeinschaft in Rechnung gestellt (es sei denn, ein alter Beschluss ist vorhanden, dass Sonderkosten dem auslösenden Eigentümer zugeordnet werden können).

Wenn, dann brauchst Du einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Eine Empfehlung für den Münchner Raum hätte ich für Dich bei Bedarf.

Datenschutz ist das eine beim Grundbuchamt, das berechtigte Interesse das andere. Ich sehe hier schon ein berechtigtes Interesse, wenn wegen der Löschung einer Dienstbarkeit Dir ein Nutzungsrecht entzogen wird.

Wie hier einige ganz richtig angemerkt haben, werden Dienstbarkeiten bei einem Eigentümerwechsel nicht gelöscht. Ausnahmen können beschränkt persönliche Dienstbarkeiten bilden. Um Licht ins Dunkel zu bringen, brauchst Du auf jeden Fall den Grundbuchauszug der Nachbar-WEG und den der betreffenden Eigentumswohnung.

Ich wünsche Dir viel Erfolg. Die Sache zu klären halte ich für sehr wichtig, auch wenn Du die Einheit irgendwann mal verkaufen möchtest.

Lg Petra

[Gotti]

Ich habe alles gelesen, kann aber nichts dazu beitragen ausser.....



das stelle ich mir gerade vor...so eine dunkelhäutige Mama mit 5 Kindern, die 18/24 stunden täglich auf der Terasse mit Ihrer schwerhörigen Mutter/Oma, noch in Ruanda lebend ,telefoniert....

So die Theorie.
Mit fast 10 Jahren Erfahrung in der Unterbringung von Flüchtlingen kann ich dir sagen, die Praxis sieht meist etwas anders aus.
Aber das Thema lassen wir hier besser.

[Rolexplo]

So die Theorie.
Mit fast 10 Jahren Erfahrung in der Unterbringung von Flüchtlingen kann ich dir sagen, die Praxis sieht meist etwas anders aus.
Aber das Thema lassen wir hier besser.

war auch nur etwas zum leichten schmunzeln und völlig wertfrei...

Meine Frau hat auch Erfahrung mit Unterbringung von Flüchtlingen (16 Jahre). Und ich , nicht negativ oder politisch gemeint, durch VRR Fahrten wie Strassenbahn,Bus und S-Bahn.... Aber lassen wir das Thema besser....

[Gotti]