Eigentumswohnung als Kapitalanlage - Experten vor

[Rolifan]

Hallo liebe Member,

im Zusammenhang mit der Frage nach einer Kapitalanlage (hier Eigentumswohnung) möchte ich um die Meinung bzw. Einschätzung der hier im Forum vertreten Experten bzw. erfahrenen Mitglieder bitten. Die Frage zielt darauf ab, ob der folgende Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage sinnvoll ist:

Zu den Daten:

Kaufpreis der Wohnung ist 139.000 Euro (12.000 Erwerbsnebenkosten)
Mieteinnahmen: 6.500 Euro/Jahr (bereits seit Jahren vermietet)
Zustand der Wohnung: sehr gepflegt; viel Herzblut der Mieter; Wohnlage ist gut und hat eine sehr gute Verkehrsanbindung + Ärzte etc.
Nicht umlagefähige Kosten: 1.019 / Jahr
Hausverwaltung, Umgebungspflege etc. sind in den allg. Kosten enthalten. (Insgesamt 50 Einheiten)
Kredit: 2,5 Prozent / Rate: 610 Euro / 15 Jahre Zinsfestschreibung / Vollfinanzierung / Laufzeit: 28 Jahre und 5 Monate
(Alter des Kreditnehmers 32 Jahre)

Ich würde mich über einen Input sehr freuen!


Viele Grüße und Danke
Roli

[ehemaliges mitglied]

Alter der Anlage ?
ME ist der Kredit zu teuer mit 2,5%

[Rolifan]

Die Anlage ist von 1968 und wurde vor 1 Jahr komplett saniert, d.h. Dach, Fenster, Türen, Heizung etc.

[ehemaliges mitglied]

Ich persönlich würde die Finger von so einer alten Anlage lassen.
Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....

[Ralf1975]

Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....

Das ist aber sehr negativ gerechnet ;-)

Bei einer Vollfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten sind die 2,5% ok, finde ich.

[ReneS]

Du darfst da 28 Jahre bei den derzeitigen Zinsen Geld reinstecken und hast dann eine Wohnung in einem fast 100 Jahre alten 50-Parteien-Haus?
Klingt nicht so geil...

Die 2,5% klingen auch nicht spannend...

[ehemaliges mitglied]

Die "Anlage" ist jetzt schon 50 Jahre alt !
Plus 30 Jahre Finanzierung = etwa 80 Jahre alter der Anlage bei abbezahltem Eigentum.
Macht ME keinen Sinn !

[ReneS]

Das ist aber sehr negativ gerechnet ;-)

Bei einer Vollfinanzierung inkl. der Kaufnebenkosten sind die 2,5% ok, finde ich.

Da bleibt halt nach Rücklagenbildung für die Immobilie eine negative Rendite. Und negative Rendite ist bei einer Kapitalanlage irgendwie ungeil...
Bzw.: Wer bei den aktellen Zinsen die Nebenkosten mitfinanzieren muss sollte allgemein die Finger von einer Immobilie lassen.

[ReneS]

Die "Anlage" ist jetzt schon 50 Jahre alt !
Plus 30 Jahre Finanzierung = etwa 80 Jahre alter der Anlage bei abbezahltem Eigentum.
Macht ME keinen Sinn !

[Signore Rossi]

Bin da bei René und Joerg: Anlage wäre mir zu alt und der Kredit zu teuer.

[Chris_1978]

Ich persönlich würde die Finger von so einer alten Anlage lassen.
Lieber ein freistehendes Haus suchen, das könnte man dann in weiteren 30 Jahren abreissen und hat wenigstens den Grundstückswert .....

Na ja, so lange hier noch keiner sich Gedanken um die Belegenheit oder um die Größe der Wohnung gemacht hat, sollte bitte niemand sich Gedanken über FK Zinsen (die übrigens bei 100% LTV nicht teuer sind) oder überhaupt über investieren in Immobilien nachdenken.

Bitte Bevölkerungsprognose, Beschäftigung und Kaufkraftindex anschauen. Dann ob das Asset taugt (neben den technischen Parametern auch unbedingt der Grundriss auf Wohnwert und insbesondere auf Belichtung überprüfen). Dann prüfen ob ökonomisch sinnhaft.

Die von Dir genannten Daten können ein Schnapp sein wenn das Haus in Schwabing oder Eppendorf liegt, jedoch Dein Ruin wenn mitten in der Lüneburger Heide oder gar noch schwieriger...

[ehemaliges mitglied]

Ist bereits eine weitere Immobilie ( zumindest teilweise ) lastenfrei im Eigentum ? Dann dort eine Grundschuld mithaften lassen und den Zins unter zwei Prozent für 10 Jahre fest verhandeln. Wenn nun noch die ETW in einer 1A Citylage liegt, dann sollte bei einem kernsanierten Objekt der steuerfrei zu erzielende Mehrpreis in 10 Jahren nicht außer acht gelassen werden.
Hier in Mannheim habe ich zumindest einen guten Deal gemacht schon mit einem Objekt aus den 60er.
Viel Erfolg !
Grüße, Robert

[The Banker]

Ohne namhaftes EK nie im Leben...

[Chris_1978]

Es handelt sich doch um eine Wohnimmobilie im WEG. Diese werden, bei professioneller Verwaltung, fortlaufend instandgehalten.
Bitte auch die Teilungserklärung, die letzten drei WEG Protokolle, die Abrechnungen und die Instandhaltungsrücklage mit den Massmahmen abgleichen.

Die Objekte aus den 1960/1970 Jahre sind i.d.R. Sehr robust wg Stahlbeton (Achtung grundsätzlich auch Asbestverdachtsjahr) Richtige Altbauten aus der Jahrhundertwende sind da meist fragiler. Aber wer behauptet die vorgenannte Baualtersklasse ist nur wg ihres Alters nichts und würde in dreißig Jahren auseinander fallen schreibt vielleicht nicht ausreichend informiert.

Bei jeder 16610 aus 2003 wird vor Erwerb nach Bilder geschrieen und bei 100% kreditfinanzierten Immobilien wird nichtmal nach der Stadt gefragt.-au Backe!

Generell sollte der Erwerber das Thema Zinsänderungsrisiko und Covernants im Kreditvertrag für sich bewerten und im Griff haben.

[ReneS]

Ohne namhaftes EK nie im Leben...

TE: Suche Dir bitte einen Profi vor Ort und lass‘ Dir das Thema Immobilien ausführlich erklären.

[Chris_1978]

Ist bereits eine weitere Immobilie ( zumindest teilweise ) lastenfrei im Eigentum ? Dann dort eine Grundschuld mithaften lassen und den Zins unter zwei Prozent für 10 Jahre fest verhandeln. Wenn nun noch die ETW in einer 1A Citylage liegt, dann sollte bei einem kernsanierten Objekt der steuerfrei zu erzielende Mehrpreis in 10 Jahren nicht außer acht gelassen werden.
Hier in Mannheim habe ich zumindest einen guten Deal gemacht schon mit einem Objekt aus den 60er.
Viel Erfolg !
Grüße, Robert

Wie berechnest Du denn den
Mehrpreis in 10 Jahren?

[Chris_1978]

Hausverwaltung, Umgebungspflege etc. sind in den allg. Kosten enthalten.t:

Hausverwaltungskosten! Weder WEG noch Sondereigentumsverwaltung sind umlagefähig

[max mustermann]

Kaufe niemals eine vermietete Immobilie!

[Rolifan]

Vorab bedanke ich mich vielmals für die zahlreichen Beiträge und Empfehlungen! Vielen vielen Dank Leute!

Um hier noch etwas näher ins Detail zu gehen:

In der Tat hat die Immobilie eine mehr als stabile Bauweise. Die Wohnung selbst hat 86 qm (4 Zimmer) und einen Aufzug. Die Mieter haben sehr viel Eigenleistung in die Wohnung gesteckt und möchten diese auch nicht verlassen. Die Wohnung selbst ist wirklich sehr gepflegt. Die Mieter sind ca. 58 Jahre alt. Die Wohnung soll "nebenbei" laufen und keine nennenswerte monatliche Belastung darstellen. Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf 84 Euro im Monat. Hier sind bereits Instandhaltungsrücklagen enthalten. Ein großer Teil dieser nicht umlagefähigen Kosten ist u.a. die Verwaltergebühren, welche als Werbungskosten steuerlich Berücksichtigung finden könnten. Auch sei erwähnt, dass sollte es zu Mietausfällen kommen, diese selbstverständlich getragen werden könnten. Weiterhin befindet sich im Eigentum div. Bauland, welches den Kaufpreis übersteigt, allerdings nicht belastet werden soll.

Ich Ergebnis ist bzw. war Ursprung der Frage: Eine Wohnung als Kapitalanlage oder ca. 200-300 Euro monatlich als freiwilliger Beitrag ins Versorgungswerk der RA.

Nochmals vielen Dank für euren Input.

[Clark11]

Eigentumswohnungen als Kapitalanlage waren mir schon immer ein Rätsel