Wohnung verkaufen - über Makler oder privat?

[Insoman]

naja - bei einigen Notarverträgen / Beurkunden frage ich mich wirklich ob es dafür wirklich eines Notars bedarft hätte -siehe z.B. Grundschuldbestellungsurkunden

[Relax1]

Viel Glück beim Verkauf der Wohnung!

So 08/15 ist ein Verkauf einer ETW m. E. nicht. Man sollte auf folgende Punkte achten:

- Sind irgendwelche Einschränkungen per Gemeinschaftsordnung oder Beschlussfassungen vorhanden, die den Käufer interessieren könnten (z. B. Hundeverbot, Einzäunungsverbot von Gartenanteilen etc.)?
- Wurden während der Baumängelverfolgung irgendwelche Gutachten über Mängel am Gemeinschaftseigentum angefertigt, die dann nicht instand gesetzt wurden (z. B. Schallmängel)?
- Gibt es sonst irgendwelche groben Nachteile (z. B. regelmäßiger oder unregelmäßig wiederkehrender Wassereintritt im Keller)?

Entsprechend sollte durch den Verkäufer oder Makler der Interessent nicht nur darauf aufmerksam gemacht werden, sondern der Mangel sollte in die Kaufurkunde eingetragen werden, damit Regressansprüche gegen den Käufer vermieden werden.

War bei mir alles schon mehrfach da (nicht in meiner Eigenschaft als Makler, aber als Verwalter hört man so Einiges).

[paddy]

Natürlich ist es nicht schlau, Mängel zu verschweigen, für die ist man ohnehin haftbar ist.

Allerdings muss beim Privatverkauf der Käufer halt in allen anderen Belangen selbst dafür sorgen, dass er erfährt was ihm wichtig ist.

Hat alles sein Vor- und Nachteile...

[siebensieben]

So 08/15 ist ein Verkauf einer ETW m. E. nicht. Man sollte auf folgende Punkte achten:

- Sind irgendwelche Einschränkungen ...

- Wurden während der Baumängelverfolgung irgendwelche Gutachten über Mängel am Gemeinschaftseigentum angefertigt...

- Gibt es sonst irgendwelche groben Nachteile...

Entsprechend sollte durch den Verkäufer oder Makler der Interessent nicht nur darauf aufmerksam gemacht werden, sondern der Mangel sollte in die Kaufurkunde eingetragen werden, damit Regressansprüche gegen den Käufer vermieden werden.

Vollkommen richtig! Aber das weiß der Maker auch nicht, sondern muss es vorher vom Verkäufer erfragen. Wenn der aber seriös ist, wird er es auch selber dem potenziellen Käufer sagen - oder eben dem Maker, der es dann weitersagt.

[Relax1]

Genau da trennt sich eben die Spreu vom Weizen bei den Maklern. Der Makler muss sich über solche Dinge selbst informieren (die entsprechenden Unterlagen beim Verkäufer anfordern), und die Wohnung dann entsprechend anbieten.

[paddy]

..., sondern muss es vorher vom Verkäufer erfragen. Wenn der aber seriös ist, wird er es auch selber dem potenziellen Käufer sagen - ...

Gerhard, DAS ist definitiv zu viel erwartet, und hat mit Seriosität des Verkäufers nichts zu tun.
Selbiger ist in der Regel vollkommener Laie, der ein Mal in seinem Leben eine Immobilie verkauft.

Ein richtiger Profi beschafft sich alle notwendigen Informationen und Unterlagen.
Privatver-/kauf birgt halt seine Risiken. Hat wie gesagt alles seine Vor- und Nachteile.

[Relax1]

Genau - und weil ein Käufer eben nie weiß, ob er es mit einem wirklich sachkundigen Verkäufer oder Makler zu tun hat, sollte er sich vor dem Kauf einer ETW besser so gut wie möglich selbst schlau machen.

Sorry für OT.

[Omelex]

Hallo,

mir fallen nur wenige Gründe ein, die für einen Makler sprechen. Eigentlich nur dann, wenn das Objekt weit weg vom Wohnort ist. Der Makler ist Verkäufer, nicht Jurist und kostet eben richtig Geld.

Bei Besichtigungen, will ich in der Regel auch dabei sein, wenn´s über Makler läuft, vor allem, wenn von mir bewohnt. Den Notar finde ich im Telefonbuch. Dieser bereitet auch den Vertrag vor, ein Makler gibt ihm nur den Auftrag, das kann ich selbst. Als Verkäufer habe ich keine "Sonderwünsche" beim Vertrag. Wenn der Käufer, besondere Wünsche hat, lass ich mir diese und die Folgen genau vom Notar erklären und entscheide dann, ob das für mich ok ist. Der Makler ist hier kein Partner. Ein Vertragsentwurf für beide Parteien ist standard. Diesen erklärt mir der Notar auch besser als ein Makler, zu mal er dafür haftet. Für Finanzierungsberatung braucht man auch keinen Makler, als Verkäufer eh nicht und auch der Käufer will mehr als nur Schmalspurberatung.

Viele Makler schaden dem Verkäufer sogar mehr als sie nutzen. Taxieren den Preis bewusst erst zu hoch, um mir zu gefallen, um dann einen "Alleinauftrag" mit möglichst langer Laufzeit zu bekommen. Dann bewerben sie das Objekt indiskret mit wöchentlich (bei mir durchgesetztem) reduziertem Preis, bis jeder Immointeressent im Umkreis, die Immobilie und den "Preisverfall" kennt und abwinkt. Die Immobilie ist total zerrissen, besonders wenn dann mehrere Makler hintereinander oder, noch schlimmer, gleichzeitig wie die Axt im Walde vorgehen. Wenn der Makler dann einen Interessenten gefunden hat, mit einem noch so unrealistischer Preisvorstellung, dann arbeitet er sogar gegen den Verkäufer und versucht ihm, diesen unakzeptablen Preis, als das best mögliche schmackhaft zu machen. Seine eigenen Aussagen, noch vor einigen Monaten, zum sicher schnell erzielbaren Preis, sind längst vergessen. Er will halt verkaufen!

Also, wenn die Immobilie in Wohnortnähe ist, selbst probieren. Internet oder Anzeigen, aber diskret ohne vollständige Anschrift. Eigene Expose´s erstellen (kopierte Pläne und Wohnflächenangaben), diese und die Anschrift gibt´s erst im Zusammenhang mit der Besichtigung. Den Preis nicht zu hoch beginnen, dann aber diesen verteidigen. Wenn es längere Zeit nicht die gewünschte Resonanz gibt (je nach Aktivität 4-8 Wochen), die Beschreibung, das Portal oder Printmedium und ggf. den Preis moderat ändern. Es geht vor allem darum, keine Ausverkaufstimmung zu erzeugen, der Preis kann dabei sowohl 1.000,- oder 2.000,- tiefer oder auch höher angesetzt werden.

Der Notar und ein Notartermin ist dann schnell selbst gefunden und vereinbart. Viele Käufer lehnen übrigens den Kauf über Makler ab, weil sie sehr wohl wissen, dass sie letztlich den Makler bezahlen und zwar unabhängig davon, wer letztlich die Provision überweist. Ich habe mit Eigenverkäufen die besten Erfahrungen gemacht, was nicht schwer war, da die Erfahrungen mit Maklern krottenschlecht waren.

Ein bisschen Mühe gehört schon dazu, diese macht sich bei einer Ersparnis in Höhe von 2 bis 4 Rolex schnell bezahlt.

Gruß
Uwe

[Relax1]

Es gibt unterschiedlich qualifizierte und engagierte Makler, daher würde ich pers. nicht alle über einen Kamm scheren.

Hier mal was aus Maklersicht:

Die zuerst hohe Preisbildung kommt z. B. nicht selten durch die überzogenen Kaufpreisvorstellungen des Verkäufers zu Stande - obwohl man dem Käufer einen realistischen Preis benennt. Man einigt sich daher manchmal auf ein "Probieren wirs mit diesem Preis." Der Verkäufer sieht dann mit der Zeit ein, dass der Preis doch nicht erzielbar ist. Somit bleibt dann nur die schrittweise Reduktion. Klar wird die Immobilie damit "totinseriert". Es kann auch vorkommen, dass einem der Auftag entzogen wird, weil man als Makler ja nicht fähig ist, die Immobilie zu verkaufen. Der nächste Makler fängt dann gleich mit einem realistischen Preis an, verkauft die Immobilie und taugt daher was.

Ich habe z. B. schon den Vertrieb von Objekten abgelehnt, wo ich genau wusste, dass der Wunschpreis des Verkäufers nicht erzielbar sein wird. Das macht dem Verkäufer idR aber nichts aus - der nächste Makler steigt schon ein.

Am Schlimmsten ist, wenn der Verkäufer in dem Glauben, er hätte größere/schnellere Verkaufschancen, die Immobilie ohne Wissen der Makler mehreren Maklern zur Verfügung stellt. Das gibt nicht selten Chaos - völlige Verunsicherung der Interessenten, die sich teilweise auf die gleiche Immobilie, da verschiedene Präsentationen, bei mehreren Maklern melden. Provisionsberechtigt ist nur der, bei dem sich der Interessent als erstes gemeldet hat. Das muss man nachweisen können, sonst schaut man letztlich mit dem Ofenrohr ins Gebirge...

Logisch leitet man als Makler sämtliche Preisgebote an den Verkäufer weiter, auch wenn diese unrealistisch sind. Der Verkäufer soll ja sehen, dass man "dran" ist, gerade wenn sich längere Zeit keiner mehr ernsthaft für die Wohnung interessiert hat.

Ein wirklich guter Makler zahlt sich aber im Endeffekt durchaus aus. Er sollte die von mir oben beschriebenen und noch mehr Tücken kennen, ausfindig machen und mit der Immobilie verkaufen und die Kaufurkunde entsprechend vorbereiten lassen - als Schutz für den Auftraggeber/Verkäufer und der Transparenz wegen. Ein Verkäufer kann sich eine Menge Zeit sparen - Verhandlungsspielraum ist meistens drin, was die Verkäuferprovision betrifft. Oft auch bei der Käuferprovision, wenn es schnell geht.

Der Verkauf einer nicht besonderes spektakulären ETW dauert in unserer Gegend durchschnittlich ein dreiviertel bis ein Jahr. Rechnet man die Zeit und die Kosten für die Präsentation, Zeitungsinserate, Internet, Besichtigungen, so kann ein Makler leicht auf einen vierstelligen Betrag kommen, den er in Vorleistung gehen muss. Auch wenn die Provision eine hohe Einmalzahlung für Käufer/Verkäufer darstellt, ist der Gewinn meisten nicht so üppig (für eine Rolex würde es in den seltensten Fällen reichen - bei ETW). Aber das ist eine Mischkalkulation.

Sicher kann sich jeder selbst an einem Verkauf versuchen - man braucht nur (viel) Zeit.

[paddy]

Omelex:
Pauschalisierte Informationen, und Halbwissen gepaart mit der Überzeugung alles richtig gemacht zu haben, sind eine gefährliche Kombination.

Vor allem wenn Nichtfachleute so etwas auch als Empfehlung betrachten könnten.

[Omelex]

8 eigene Käufe, 5 eigene Verkäufe= 13 gemachte Erfahrungen plus unzälige Miterfahrungen im Umfeld, sicher nicht repräsentativ, aber schon eine Basis für eine eigene Meinung, z.B., es richtig gemacht zu haben. Habe im beruflichen Umfeld, auch mit Maklern zu tun, auch im Bekanntenkreis. Sind eben meine Erfahrungen.

Meine Erfahrung war z.B. die, dass Makler den möglichen Verkaufspreis durchaus hochtreiben um den Auftrag zu erhalten. Z.B dann, wenn ich als Privatanbieter eine Immo inseriere, melden sich Makler und behaupten, einen höheren, als den verlangten Preis zu erzielen, natürlich aus der eigenen Kundenkartei und das obwohl das Inserat an privat gerichtet wurde. Bei Vermietungen ist es noch schlimmer, aber das sprengt den Rahmen.

Ich behaupte nicht, dass jeder so vor geht.

Grüße
Uwe

[sevenpoolz]

8 eigene Käufe, 5 eigene Verkäufe= 13 gemachte Erfahrungen plus unzälige Miterfahrungen im Umfeld, sicher nicht repräsentativ, aber schon eine Basis für eine eigene Meinung, z.B., es richtig gemacht zu haben. Habe im beruflichen Umfeld, auch mit Maklern zu tun, auch im Bekanntenkreis. Sind eben meine Erfahrungen.

Meine Erfahrung war z.B. die, dass Makler den möglichen Verkaufspreis durchaus hochtreiben um den Auftrag zu erhalten. Z.B dann, wenn ich als Privatanbieter eine Immo inseriere, melden sich Makler und behaupten, einen höheren, als den verlangten Preis zu erzielen, natürlich aus der eigenen Kundenkartei und das obwohl das Inserat an privat gerichtet wurde. Bei Vermietungen ist es noch schlimmer, aber das sprengt den Rahmen.

Ich behaupte nicht, dass jeder so vor geht.

Grüße
Uwe

na dann sind deine "makler" ja richtige experten rolleyes:

paddy

[René]

Uwe

Paddy Auf allg. Kritik scheinst du ggü. Uwe wie mir immer gleich zu reagieren, persönlich und tendenziell herabwürdigend...das spricht für sich...

auf deinen inhaltlichen beruflichen Ratschlag spare ich mir mal eine erwiderung...

[jonathan]

Wenn man selbst am Ort wohnt und viel Zeit hat, kann man versuchen, die Sache selbst in die Hand zu nehmen. Allerdings verlangt das nach viel Arbeit: Annoncen schalten; telefonisch für die Annoncen erreichbar sein, Besichtigungstermine machen; diese Termine auch wahrnehmen; (vielleicht) enttäuscht sein, wenn ein Termin gemacht wurde, und niemand erscheint und sagt auch nicht;ab; und das womöglich über einen längeren Zeitraum ...
Einfacher ist´s mit einem Makler, der die Sache bis zum Kaufvertrag beim Notar in die Hand nimmt.

Hallo,

ich sehe das genauso wie Holger.
Mit einem Makler ist es einfacher.
Wir haben damals erst auch versucht
auf eigene Faust zu verkaufen, was nur
anstrengend und erfolglos war, obwohl
es sich um Immobilien in Hamburg handelte.
Dann haben wir einen Makler beauftragt und
es lief von selbst.

Viele Grüße

[karlhesselbach]

2 Jahre nach Fragestellung antworten, saubere Leistung.

[AndreasL]

Ja, irgendwie scheinen manche das Internetz und dessen Möglichkeiten gerade neu entdeckt zu haben.