Hausbau - Bauträger oder klassisch mit Architekt

Hallo zusammen,

wir tragen uns mit dem Gedanken, ein Haus zu kaufen. Es handelt sich um ein Objekt, welches entweder kernsaniert oder abgerissen werden muss.

Wir fragen uns nun, ob wir das mit einem Bauträger / Generalunternehmer machen sollen oder mit einem Architekten, der die Gewerke dann einzeln ausschreibt.

Mir sagt die Variante mit Architekt ein wenig mehr zu, allerdings spielen natürlich auch Überlegungen wie Budgetsicherheit und Timing eine Rolle. Zudem stellt sich mir die Frage, ob man beim Bauträger mehr zahlt oder ob dieser seinen Gewinn über bessere Einkaufskonditionen realisiert.

Wie sind da Eure Erfahrungen?

Gruss,
O.J.

Hallo O.J.,

wir haben mit einem Architekten gebaut und das würde ich auch wieder so tun. Ich habe den Eindruck, dass man mit Architekt und direkterem Kontakt zu den Handwerkern wesentlich besser individuelle Lösungen suchen und seine eigenen Vorstellungen umsetzen kann.

Dir in jedem Fall viel Erfolg und gute Nerven.

Gruß
Konstantin

Danke Konstantin. Habt Ihr mit dem Architekten Euer Budget eingehalten? Meine größte Sorge ist, dass die Kosten aus dem Ruder laufen und ich mich dann mit der Bank hinsichtlich einer Nachfinanzierung rumärgern muss.

Zitat:

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Zitat von O.J.

Danke Konstantin. Habt Ihr mit dem Architekten Euer Budget eingehalten? Meine größte Sorge ist, dass die Kosten aus dem Ruder laufen und ich mich dann mit der Bank hinsichtlich einer Nachfinanzierung rumärgern muss.

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Einfach einen Puffer in den Vertrag einbauen.

Nein - Budget haben wir natürlich nicht eingehalten. :D Das war aber eher unsere "Schuld" als die vom Architekten. Wir hatten unseren Puffer im Rahmen der Finanzierung direkt mit genehmigen lassen. So brauchten wir diesen dann nur abzurufen ohne größeren Aufwand.

Gruß
Konstantin

Wir haben mit einem Generalübernehmer gebaut und die Leistungsphasen 1-4 einem Archtiktem überlassen.
Ich glaube das man keine Pauschale Aussage darüber tätigen kann - Wie immer kommt es auf den Archtiketen, die Handwerke oder eben den GU / GÜ an.

Die Honorarverordnung lässt halt auch zu das die Leistungsphase 8 die teuerste in der Honorarvergütung ist.
Mit 31% ist die Örtliche Bauleitung wirklich kostenintensiv - ich könnte darüber ganze Vorträge halten.
Schreib mir gerne eine PN und wir telefonieren mal zum Thema :dr:

Architekt und festes Budget klappt (wenn man einigermaßen selbstdiszipliniert ist) immer. Habe mehrere Leute im Freundes- und Kundenkreis, die das so gemacht haben. Weiterer Vorteil: relativ stressfrei.

Zitat:

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Zitat von ReneS

Architekt und festes Budget klappt (wenn man einigermaßen selbstdiszipliniert ist) immer. Habe mehrere Leute im Freundes- und Kundenkreis, die das so gemacht haben. Weiterer Vorteil: relativ stressfrei.

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Mich zum Beispiel :D

Unsere Architektin haben wir von Bekannten empfohlen bekommen. Bei denen hatte bereits alles wie gewünscht geklappt. Wir haben dann unsere Vorstellungen besprochen, der erste Plan wurde erstellt, dann weiter modifiziert usw. Daran geknüpft war immer eine Preisabschätzung. Als die unser Budget überstiegen hat, haben wir ein bisschen Größe weggenommen, bis es wieder gepasst hat.
Die Baubegleitung wurde auch von der Architektin übernommen. Die Firmen hat sie fast alle vorgeschlagen, wir haben nur den Maler und den Gartenbauer selbst ausgesucht - das waren dann auch die beiden Gewerke, die nachbessern mussten :D Bei allen anderen gab's keine Nachforderungen, die Preise hat sie noch nachverhandelt, die Arbeiten waren alle picobello.
Letztlich haben wir unser Budget um ein paar Tausender unterschritten, was noch Luft für eine Uhr zum Einzug ließ :flauschi: Bauzeit 2014/2015.

Ich würde es jederzeit wieder so machen, allerdings kann dir keiner garantieren, dass es bei dir so reibungslos laufen wird. Ich kann dir noch erzählen, dass ich für meinen Gewerbebau aktuell dasselbe Konzept mit einem anderen lokalen Architekten gemacht habe und es dort exakt gleich ablief - Einzug ist 10/2020, es kann also kaum noch was schiefgehen.

Das Wichtigste ist m.E., jemanden vor Ort zu haben, der auch entsprechende Kontakte zu lokalen Firmen hat. Es bringt nix, wenn die Firma aus 500km Entfernung anreist, 2000 Euro billiger ist und dann im Gewährleistungsfall nicht mehr auftaucht. Und ganz wichtig: es geht nichts über positive Referenzen aus dem (echten und verlässlichen) Bekanntenkreis!

:gut: :D :dr:

Danke Euch. Das sind schon mal interessante und hilfreiche Infos. :dr:

Ich glaube auch, dass es recht hilfreich ist, wenn der Architekt bzw. die Architektin aus der Gegend sind. Bei uns in der Gegend sind zwar viele auch von weiter weg aktiv, da es sich um eine sehr beliebte Gegend handelt, in der viel gebaut wird, aber ich habe bislang bei den Gesprächen das Gefühl gehabt, dass die Local Hereos immer noch einen bisschen besseren Überblick haben, auch was bspw. bei der Baubehörde geht und was nicht.

So ist es. Die kennen sich untereinander, dass muss kein Nachteil sein ;)

Mit Architekten habe ich nicht die besten Erfahrungen gemacht. Schon gar nicht, was die Budget-Sicherheit angeht. Ein heute recht bekanntes Architekturbüro hat uns vor 24 Jahren ein Haus geplant. Als die Kalkulationen kamen, hat bereits der Rohbau das gesamte Budget gesprengt. Trotz weglassen vom Keller und dramatischer Vereinfachung mussten wir nachfinanzieren, was heute sicher nicht mehr so einfach geht.

Bei der Kernsanierung des momentanen Hauses kam eine Kostenschätzung von einem erfahrenen Architekten, die viel, viel zu niedrig war. Daraufhin haben wir uns einen Generalunternehmer gesucht und die Gestaltung des Hauses und der Räume selbst gemacht (was sicher nicht jeder kann). Der Etat wurde exakt eingehalten. Und falls irgendein Problemchen aufgetaucht ist, stand die Firma oder eins ihrer Gewerke sofort auf der Matte. Vielleicht hätte ich mit Einzel-Vergabe ein paar Prozent einsparen können, aber diese unfassbare Reibungslosigkeit hätte ich so nicht bekommen.

Mein Cousin, der etwa zeitgleich mit Architektin und Einzellgewerken gebaut hat, hat seinen Etat fast verdoppeln müssen und ist heute noch fleissig am prozessieren. Unser Generalunternehmer war übrigens der Tipp eines freundlichen RLX-Members.

Ja, leider gibt’s für sowas keine Garantie. Hängt sicher auch von der Region ab, in der man zu bauen plant. Auf dem Land möglicherweise einfacher als in Ballungsgebieten.

ich habe mit GU gebaut.
Das hat den Vorteil dass der schon über Jahre (wenn nicht Jahrzehnte) mit den selben, regionalen Handwerksbetrieben arbeitet.
Die kennen sich alle untereinander und sind dementsprechend aufeinander abgestimmt. Bei mir gabs überhaupt kein einziges Problem beim Bau!
Ob es ggü. Architekt teurer ist, weiß ich nicht.

Hattest Du beim Bau mit GU keinen Architekten?

nein. Ich hab das Haus mehr oder weniger selbst entworfen/gezeichnet.
Dann ging das Ganze zum Statiker. Als der sein OK gab gings los

Darf ich mich hier dranhängen:

Welche Stelle prüft einem so klassische Hausbauverträge? Wir konnten bisher nur den Bauherrenschutzbund und die VZ RLP finden.
Oder kennt hier jemand jemanden?
Geht um einen Vergleich von DREI Angeboten, die Unterschiede, welche Kosten fehlen und welche Kosten grob abweichen.

Ein Notar kann das z.B.

Hier geht es um die technische Prüfung des Vertrags, nicht die juristische, oder?

Zitat:

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Zitat von NicoH

Hier geht es um die technische Prüfung des Vertrags, nicht die juristische, oder?

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Ja, eher technisch, als juristisch.
Also wer hat die Kosten nicht vollständig angegeben, oder welche vergessen, um sein Angebot schön zu rechnen.

Bauherrenschutzbund, ggf. DEKRA oder jeder Bausachverständige gegen Einwurf entspr. Münzen.
Angebotsvergleich ist natürlich schnell komplex, wenn Du nicht im Ausschreibungsverfahren Preise abgefragt hast.
Hier vergleichst Du jetzt Äpfel mit Birnen und Bananen. Der eine bietet nach DIN an, der andere nach VDI usw. usf.

Zitat:

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Zitat von NicoH

Hier geht es um die technische Prüfung des Vertrags, nicht die juristische, oder?

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Ah jetzt :weg: Danke :gut:

Architekt UND GU. Der eine plant und der andere baut und sorgt für Kostensicherheit

+1
Und die Gewerke mit Unterstützung Gu selber verhandeln, dem GU die Überwachung übertragen.

Es gibt gute und schlechte Architekten und es gibt gute GU und schlechte GU - Pauschal würde ich kein Urteil geben.
Das ist wie in jedem anderes Berufsfeld auch ;)
Dringend viele Referenzen anfordern und gut Recherchieren.

Du bekommst keine 3 Angebote übereinander gelegt.
Das funktioniert nicht... Äpfel mit Birnen ist da schon positiv formuliert

Einige Bespiele was viele nicht inkludieren

Bodengutachten, Statik, Detailplanung, Medienversorgung der Baustelle ( Wasser, Strom ) , Hauseinführung der Medien usw usw
Danach wird es noch komplexer was Leistungsumfang und Inhalt ist.
Viele schreiben
1x Badezimmer bestend aus Wanne, Waschbecken mit Armatur, 1,80 hoch weiss gefliest in 40x40

Da bleiben viele Fragen offen was jetzt so genau da rein kommt oder in welcher Qualität

Und ein GU lässt sich ganz ungerne Gewerke herausnehmen. Thema Gefahrenübergang usw. Das zahlt man oft teuer wenn man diesen Weg gehen möchte

Zitat:

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Zitat von Armando

Es gibt gute und schlechte Architekten und es gibt gute GU und schlechte GU - Pauschal würde ich kein Urteil geben.
Das ist wie in jedem anderes Berufsfeld auch ;)
Dringend viele Referenzen anfordern und gut Recherchieren.

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Dieser Beitrag ist zu 100% richtig.

Wenn ich hier lese das gebaut wurde nach Eigenentwurf am Küchentisch unter Zuarbeit der Statikers dann frage ich mich schon ob bauordnungsrechtlich alles geregelt war. Wenn Statiker erforderlich dann Eingriff in Baugenehmigung dann ist neue Genehmigung erforderlich.

und zu den Kosten der Architekten und Ingenieure: Der Aufwand rechnet sich! Und nach der Novellierung der HOAI ist verhandeln und pauschalieren kein Problem.

Und noch eins: Der Architekt ist nach BGB in der Haftung für das Objekt!

natürlich wurde die Bauordnung in meinem Fall eingehalten. Der Statiker berechnet das ja auch bevor man den Bau genehmigen lässt.
In meinem Fall war kein Architekt nötig weil der Grundriss meines Hauses relativ simpel ist.

Wie ein bekannter Architekt mal sagte: Einen guten Grundriss kann man in den Schnee pinkeln ;)

Zitat:

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Es gibt gute und schlechte Architekten und es gibt gute GU und schlechte GU - Pauschal würde ich kein Urteil geben.
Das ist wie in jedem anderes Berufsfeld auch

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Soll sogar 'schlechte' Bauherren geben, was immer 'schlecht' auch bedeutet. ;)