Miethausbau für Anfänger

Hallo zusammen,

wir beschäftigen uns gerade mit dem Thema Mietshaus. Ausgangspunkt ist ein im Familienbesitz befindliches Grundstück mit einem alten Haus mit momentan zwei vermieteten Wohnungen. Haus und Hof sind sanierungsbedürftig, insbesondere das Dach braucht Zuneigung und muss entweder umfangreich renoviert oder komplett ausgetauscht werden.

Wir überlegen jetzt, ob wir es bei der Sanierung aufstocken sollen, um die vermietbare Fläche zu erhöhen. Neben dem Bebauungsplan müssen wir uns sicher Gedanken über Parkplätze, Statik der alten Mauern, die Architektur, die bestehenden Mietverhältnisse und die notwendigen Kosten machen. Kennt ihr gute Informationsquellen, um sich in das Thema einzulesen?

Ich würde damit einen Architekten beauftragen.

Einlesen? Igitt.

Und nachher heißt es wieder, "Forenschwätzer mit angelesenem, solidem Halbwissen" oder "Anwälte, von nix ne Ahnung aber davon jede Menge" ... :D

Spaß beiseite. Zu allererst würde ich anhand des Bebauungspans prüfen, ob überhaupt eine dritte Einheit zulässig ist, da genügt in der Regel ein Anruf auf dem Bauamt, die sagen dir das. Gibts keinen Bebauungsplan muss sich die Bebauung in Art, Maß und Umfang nach § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anpassen. Wenn weder Bebaungsplan noch Umgebungsbebauung eine dritte Einheit hergeben ist das Thema an dieser Stelle eh erledigt.

Falls nicht gehts weiter, dann sollte das unbedingt zu empfehlenden Gespräch mit einem Architekten (am besten einer, der dir empfohlen wurde) stattfinden. Der kann prüfen, ob sich weiterer Aufwand lohnt, weiß etwas zu Stellplätzen (wird eine weitere Wohnung geschaffen sind meistens 1-2 Stellplätze dazu nachzuweisen, das kann man dir auch beim Bauamt sagen), Gestaltung und den Kosten und oft auch zur Statik (wenn nicht kennt er einen Statiker) sagen.

Zum Thema Sanierung, Bestandswohnungen, Mietverhältnisse, etc. kannst du mich gerne mal anrufen.

Da ich vor einer ähnlichen Aufgabe stehe - 40 Jahre altes Haus... eher doch Abriss?

Tobias und Paddy, dass ab einem gewissen Punkt ein Architekt zu Rate gezogen wird, ist klar. Aber bevor wir den bemühen, wollen wir ein paar grundsätzliche Überlegungen selbst anstellen.

Zitat:

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Zitat von Atzi

Da ich vor einer ähnlichen Aufgabe stehe - 40 Jahre altes Haus... eher doch Abriss?

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Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort? :D
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden. ;)

Zitat:

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Zitat von paddy

... Gibts keinen Bebauungsplan muss sich die Bebauung in Art, Maß und Umfang nach § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anpassen. Wenn weder Bebaungsplan noch Umgebungsbebauung eine dritte Einheit hergeben ist das Thema an dieser Stelle eh erledigt. ...

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Das ist so nicht ganz korrekt, zumindest nicht bundesweit. In unserem Kurort wurden schon mehrfach ohne gültigen Bebauungsplan in Straßen mit EFH und ZFH Bebauung alte 50-er Jahre Häuser abgerissen und durch moderne MFH mit 6-8 WE ersetzt.

Würde dir auch empfehlen erst einmal zum Bauamt zu gehen, um dich zu informieren, was geht.
Du musst da noch keine konkreten Umsetzungspläne haben. Teile denen mit, was du möchtest und die erzählen dir dann, wass baurechtlich zulässig ist. Eventuell gibt man dir eine Kopie des B Planes und den textlichen Festsetzungen mit.
Dann kannst du den schon mal einem Architekten in die Hand drücken, damit der eine Planungsbasis hat.
Wenn du weißt, was rechtlich geht, kannst du dir ja schon überlegen wie groß ist das Budget, wieviele Wohneinheiten in welcher Größe.
Dann einen guten Architekten und gute Handwerker suchen und finden.
Viel Erfolg bei dem Projekt.

Ich empfehle die Sprechstunde der Bauverwaltung zu nutzen. Dort solltest Du das Vorhaben ansprechen können und in der Regel direkt eine Auskunft bekommen, ob bauplanungsrechtlich etwas gegen die Aufstockung spricht oder nicht.

Sofern Du aufstocken darfst, sollte Dein Weg dann zu einem Architekten führen.

Ich würde von Anfang an den Weg zu einem Architekten suchen und ihm die zwei Varianten (Sanierung und Aufstockung) vorlegen. Er soll die Machbarkeit und vor allem die Kosten abklären. Danach würde ich eine Rentabilitätsrechnung machen ob sich eine Aufstockung lohnt.

Zitat:

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Zitat von Kabus

Das ist so nicht ganz korrekt, zumindest nicht bundesweit. In unserem Kurort wurden schon mehrfach ohne gültigen Bebauungsplan in Straßen mit EFH und ZFH Bebauung alte 50-er Jahre Häuser abgerissen und durch moderne MFH mit 6-8 WE ersetzt.

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Sorry, ich hab mich nicht sauber ausgedrückt. Bei §34 spielen mehrere Faktoren eine Rolle, nachzulesen hier: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html

Zitat:

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Zitat von TheLupus

Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort? :D
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden. ;)

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Deckt sich exakt mit meiner Meinung:bgdev:
Wollte bloß mal hier die Meinungen dazu hören, aber außer deiner gibt es hier wohl keine:ka:
Will hier aber auch nicht versemmeln:)

Alles gut, Claus. Aber ich denke, dass das ohne Beurteilung der Bausubstanz im Einzelfall eine schwer zu beantwortende Frage ist.

§34 BauGB ist schwierig, da zum Teil sehr subjektiv beurteilt wird. - Was Rentabilität betrifft, musst Du erst mal für Dich definieren, was das für Dich persönlich bedeutet. Denn zwischen erzielbarer Miete und Kostenmiete klafft eine riesige Lücke. Insofern ist da erst mal gar nichts rentabel. Aber wenn's später Kinder übernehmen (sollen/wollen) oder man es als Altersreserve nimmt, mag es ok sein, das kann man eben nur für sich persönlich entscheiden, ob man sich mentalen und finanziellen Stress antun will.

Zitat:

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Zitat von siebensieben

... Denn zwischen erzielbarer Miete und Kostenmiete klafft eine riesige Lücke.--.

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Gewagte Aussage. In Marcus Fall, einen anderen Fall oder eher generell pauschal ...? ;)

Ich hätte generell gesagt. Für 10 Euro und rund 15 Jahre bekommst Du doch keine Wohnung gebaut, oder? Klar, kommt natürlich auf Lage, Ausstattung, Aufwand an, und dann gibt's ja auch noch einen Grundstücksanteil.

Vielleicht möchte die Haus & Grund dich als Mitglied gewinnen und hilft. http://www.hausundgrund.de/index.html

Gruß
Konstantin

Die allerste Frage ist: Was geht an der Stelle, was erlauben die Bebauungspläne, welche Befreiungen wären ggf. möglich? Die nächste Frage ist: Was wäre sinnvoll? In einer eher sterbenden Stadt würde ich über eine Erweiterung des Hauses eher nicht nachdenken, in einer wachsenden Großstadt, würde ich das Thema unbedingt weiter verfolgen.

Weiterverfolgen hieße, einen Architekturstudenten im hohen Semester oder einen Architekten auf Stundenbasis oder nur für die ersten beiden Phasen suchen, eine grobe Planung machen mit Skizzen für weitere Gespräche.

Dann kommt die entscheidende Frage, ob man das Thema finanziell überhaupt stemmen kann und will? Dafür ist neben einem Blick auf die eigenen Rücklagen ein Gespräch mit der Bank nötig, um einen möglichen Finanzrahmen zu definieren. Da in den interessanten Teilen Deutschlands gerade ein Bauboom herrscht, sind Unternehmen schwer zu finden und überraschend teuer. Anbau und Sanierung kosten in Hamburg derzeit ca. 3.000 €/qm - als halbwegs realistischer Wert. Dies bei einer möglichen solide erzielbaren Miete von 12 - 17 €/qm je nach Lage. Für die Baukosten ist es egal, in welchem Stadtteil das Haus steht, für die Mieteinnahmen und die Qualität der späteren Mieter leider nicht.

Wenn all diese Überlegungen positiv ausfallen, die Bank mitspielt und das Amt einen baldigen Vorbescheid avisiert, dann käme erst für mich der ausführende Architekt ins Spiel. Ein sehr heikles Thema, weil man selbst als erfahrener Bauherr auf üble Schwätzer oder große Künstler ohne Zahlenbezug reinfallen kann. Wie schon vorher weiter oben geschrieben: persönliche Empfehlungen können sehr hilfreich sein.

Eine Alternative dazu ist ggf. ein alteingesessenes Baugeschäft als Generalunternehmer, das mit einem kleinen Architekten kooperiert. So hat man nur einen Ansprechpartner und nur eine Anlaufstelle für spätere Reklamationen, was nicht unerheblich ist, weil sich im Schadenfall die Gewerke sich gern gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben.

Ganz wichtig bei allem: Rechne mit weit höheren Kosten als denen, die zu irgendeinem Zeitpunkt der Planung und Ausführung auf dem Papier stehen. Weitere Infos auch gern per PN.

Zitat:

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Zitat von Teppo

Ein sehr heikles Thema, weil man selbst als erfahrener Bauherr auf üble Schwätzer oder große Künstler ohne Zahlenbezug reinfallen kann.

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Letztens hörte ich von einem erfahrenen Architekten, der auf einen übel schwätzenden Bauherren ohne Zahlenbezug reingefallen ist. Ein sehr heikles Thema.

3.000€ pro qm ohne Grundstückspreis finde ich absolut zu happig!

Viebrockhaus liegt im KFW40 Standart bei grob 1.600- 1.900€ pro qm im Einfamilienhausbau, je nach Sonderwünschen.

Die bieten neuerdings auch Mehrfamileinhäuser an:

https://www.viebrockhaus.de/massivha...enhaeuser.html

Wie hoch da der qm- Preis ist kann ich nicht sagen.

Aufstockung, Anbau oder so würde ich nie machen. Dann lieber Abriß und Neubau, dann hat man die nächsten 40Jahre Ruhe.

Gruß

"Letztens hörte ich von einem erfahrenen Architekten, der auf einen übel schwätzenden Bauherren ohne Zahlenbezug reingefallen ist. Ein sehr heikles Thema."

Von Hörensagen schreibe ich nicht, sondern aus mehrfacher (!) eigener Erfahrung. Das hier jetzt auszuführen, würde eindeutig zu weit gehen. Selbstverständlich gibt es aber auch sehr gute Architekten, keine Frage. Man muß sie nur finden.

Vielen Dank an alle soweit! Der Termin beim Bauamt steht. Momentan ist eingeschossig gebaut, die GFZ ist doppelt so hoch wie die GRZ. Insoweit ist dem Anschein nach eine Aufstockung möglich. Andere Gebäude in der Ecke haben auch einen Stock mehr.

Teppo, unsere Stadt liegt im Einzugsgebiet Frankfurt, wurde neulich vom Spiegel als Geheimtipp deklariert und der Ortsteil ist der zweitbeliebteste der Stadt. Auch wenn ich auf einzelne der Faktoren nicht viel gebe, in der Summe geben diese ein wie ich finde solides Bild ab.

Ihr werft Zahlen in den Raum wie 3000 Euro Baukosten vs. 12-17 Euro Miete. Gibt es da Faustformeln, ab wann sich was rechnet? Bei 3000,-- und 12 Euro dauert es - ohne Zinsen, bei optimaler Vermietung und ohne Reparaturkosten - über 20 Jahre, bis die Miete die Baukosten amortisiert. Das erscheint mir sehr lang. Bei 17,-- wären es 14 Jahre, das klingt schon erträglicher. Aus Eigenkapital finanziert verzinsen sich 12 Euro mit 4,8 %, 17 Euro mit 6,8 %. Allerdings nicht auf eine Kostenmiete, sondern auf die Bruttomiete bezogen. Den Mietspiegel hier kenne ich nicht genau, aber das findet man ja schnell heraus.

Das Thema mit den Zahlen ist wirklich heikel. Möglicherweise wäre ein Markt- und Zahlenspezialist zum Einstieg ins Thema der richtige Ansprechpartner.

Zitat:

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Zitat von MacLeon

Ihr werft Zahlen in den Raum wie 3000 Euro Baukosten vs. 12-17 Euro Miete. Gibt es da Faustformeln, ab wann sich was rechnet? Bei 3000,-- und 12 Euro dauert es - ohne Zinsen, bei optimaler Vermietung und ohne Reparaturkosten - über 20 Jahre, bis die Miete die Baukosten amortisiert. Das erscheint mir sehr lang. Bei 17,-- wären es 14 Jahre, das klingt schon erträglicher. Aus Eigenkapital finanziert verzinsen sich 12 Euro mit 4,8 %, 17 Euro mit 6,8 %. Allerdings nicht auf eine Kostenmiete, sondern auf die Bruttomiete bezogen. Den Mietspiegel hier kenne ich nicht genau, aber das findet man ja schnell heraus.

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Die Rechnung geht schon deshalb nicht auf, da es kosten gibt die man nicht auf den Mieter umlegen kann und auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen sind.

Und die erzielbare Miete sollte man schon kennen.

Gruß

Zitat:

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Zitat von Milgaussfirst

Die Rechnung geht schon deshalb nicht auf, da es kosten gibt die man nicht auf den Mieter umlegen kann und auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen sind.

Und die erzielbare Miete sollte man schon kennen.

Gruß

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Auf Kapitalerträge sind auch Steuern zu zahlen. Dass ich nicht mit der Nettomiete gerechnet habe, hatte ich erwähnt. Den Mietspiegel kann ich momentan nicht kennen, weil er von vielen Faktoren abhängt, z.B. Größe der Wohnung und Ausstattung.

Auf Kapitalerträge sind es je nach Kirchenzugehörigkeit 26,375- 28,99%, auf Einkünfte Vermietung und Verpachtung 42%

Es ging ja auch nicht um die Steuerlast, sondern das die Steuern deine Nettokaltmiete reduzieren und die Rentabilität verschlechtern.

Wenn Dir 20Jahre schon zu lange vorkommen, solltest Du die Gedanken verwerfen.

Hier in baden werden von sogannten Finanzexperten der Sparkasse Immobilien mit 35- 40facher überschlagener Jahresnettokaltmiete (Ohne nicht umlegbare Kosten und Reparaturen) als Kapitalanlagen feilgeboten und gekauft . . . :grb:

Der einzige Vorteil wäre das der Mieter einen Teil der Schuld begleicht. Aber dafür eine Grundschuld übernehmen und mit dem Privatvermögen haften?

Gruß

Bei größeren Immobilienbeständen kann man mit einer GmbH die Steuerlast signifikant senken.

42% :mimimi:
Zum ko tzen

Zitat:

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Zitat von sepp

Bei größeren Immobilienbeständen kann man mit einer GmbH die Steuerlast signifikant senken.

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Gerade bei so komplexen Themen kommt es immer gut mal eben ne völlig pauschale Behauptung in dem Raum zu stellen ... Vor ein paar Tagen den Bericht in FAZ, Focus oder wo es war überflogen?

Sowas sollte man ganz genau prüfen, weil sich das erst ab einem Grenzsteuersatz von x % und aufgrund der dadurch entstehenden und laufenden Kosten erst ab mehreren Einheiten lohnt, nicht vergessen sollte man dabei eine clevere Nachfolgeregelung, etc., etc. ...

Zitat:

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Zitat von Milgaussfirst

...Hier in baden werden von sogannten Finanzexperten der Sparkasse Immobilien mit 35- 40facher überschlagener Jahresnettokaltmiete (Ohne nicht umlegbare Kosten und Reparaturen) als Kapitalanlagen feilgeboten und gekauft . . .

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Ist das mit konkreten Daten belegbar?

Eine Verzinsung von 4,8 % fände ich in heutigen Zeiten schon mal einen echten Kracher. Bei meinem aktuellen Projekt werden es wohl nur rund 1,8 %, was ich aber ok finde. Denn die Entwicklung einer Immobile hat noch ein paar andere Seiten. Erstens macht es Spaß - ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zweitens schafft man Werte, bei deren Realisierung die Mieter mithelfen. Und natürlich die Zeit, denn über lange Sicht steigen die Immobilienpreise immer. Den zu zahlenden Steuern stehen Abschreibungen gegenüber. Und wenn man mal soweit ist, dass man wirklich in der Gewinnzone ist, ok, zahlt man halt ein paar Steuern, man hat ja den Gewinn. Zudem kann man flexibel mit dem Objekt umgehen, es aufteilen und verkaufen bspw., wenn man Geld braucht. Oder es weiter belasten, wenn das nächste Objekt ins Auge gefasst wird.

Die Lage scheint ja zu stimmen. Dann muss man sich nur eins klar machen: So ein Objekt muss man wollen. Das ist nicht wie Aktien kaufen. Das ist eine Aufgabe. In der Planung, in der Entstehung und später im Alltag, wenn die Heizung abraucht oder der Mietnomade seine hässliche Spur hinterlässt. Bauen ist eins der letzten echten Abenteuer unserer Zeit. Aber auch eine der wenigen Möglichkeiten, mit überschaubarem Aufwand nach einer entsprechenden Zeit zu einem gewissen Wohlstand zu kommen.

Zitat:

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Zitat von paddy

Ist das mit konkreten Daten belegbar?

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Belegbar? Hier zb die mir angebotene 2Zimmer Wohnung für 223.000€. Mit Kaufnebenkosten sind das in der Standardausstattung 237.500€

http://up.picr.de/26035652sk.jpg

Erzielbare Miete 10- 12€ pro qm!

Mit 11€ gerechnet sind das 7.392€ Kaltmiete im Jahr. Abzüglich ca. 800€ nicht umlegbare Kosten sind das dann mit 6.592€ oder 36facher Jahresnettokaltmiete, bzw. 2,7%.

Da die nicht umlegbaren Kosten in den 36 Jahren noch ordentlich steigen werden ist die Rendite noch schlechter. Erst gestern habe ich wieder einen Wirtschaftsplan gesehen von einer damaligen Vorzeigeimmobilie. Nun 30Jahre alt und bei nur 30/1000 Miteigentumsanteil in den letzen Jahren durchschnittlich 1.200€ nicht umlegbare Reparaturkosten . . .

Und dafür sich den Stress antun und vor allem Schuldner werden?

Gruß

Zitat:

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Zitat von paddy

Gerade bei so komplexen Themen kommt es immer gut mal eben ne völlig pauschale Behauptung in dem Raum zu stellen ... Vor ein paar Tagen den Bericht in FAZ, Focus oder wo es war überflogen?

Sowas sollte man ganz genau prüfen, weil sich das erst ab einem Grenzsteuersatz von x % und aufgrund der dadurch entstehenden und laufenden Kosten erst ab mehreren Einheiten lohnt, nicht vergessen sollte man dabei eine clevere Nachfolgeregelung, etc., etc. ...

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Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

Zitat:

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Zitat von TheLupus

Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort? :D
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden. ;)

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So wie 90% aller aktuellen Bauten auch...

Zitat:

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Zitat von sepp

Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

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Ist es denn ein Problem Immobilien für die GmbH fremdfi****ert zu bekommen? Was nimmt die Bank als Sicherheit?

Gruß

Zitat:

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Zitat von Teppo

... Bei meinem aktuellen Projekt werden es wohl nur rund 1,8 %, was ich aber ok finde. Denn die Entwicklung einer Immobile hat noch ein paar andere Seiten. Erstens macht es Spaß - ein nicht zu unterschätzender Faktor. Zweitens schafft man Werte, bei deren Realisierung die Mieter mithelfen. Und natürlich die Zeit, denn über lange Sicht steigen die Immobilienpreise immer. ..

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1,8%? Finde ich bei einer Immobilie selbst nach nicht umlegbaren Kosten, Rücklagen, Steuern, etc. und selbst wenn du die gesamte Bude aus Eigenmitteln finanzierst äußerst dürftig. Da muss nur mal ein Mieter ausfallen. Und steigende Immobilienpreise (in entsprechenden Lagen) aus heutiger Sicht sicher. Aber auch das ist ne Wette auf die Zukunft, wer weiß was den Amateuren in Berlin und Brüssel noch so alles einfällt.

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Zitat von Milgaussfirst

Belegbar? Hier zb die mir angebotene 2Zimmer Wohnung für 223.000€. Mit Kaufnebenkosten sind das in der Standardausstattung 237.500€ ... Und dafür sich den Stress antun und vor allem Schuldner werden?..

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Für so ne 1 Zi.-Bude sicher nicht, ich frag mich regelmäßig wer sowas kauft. Allerdings ging ich davon aus, dass wir von Mehrfamilienhäusern sprechen.

Zitat:

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Zitat von sepp

Ich verwalte meine eigenen Immobilien in einer Gesellschaft und kenne mich mit Steuern und im Steuerrecht ziemlich gut aus. War nur eine allgemeine Anregung, dass man bei geschickter Gestaltung erheblich sparen kann.

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An steuern? Lese gern mehr davon.
Will endlich die blankolastschriftmandate fuers FA etws reduzieren :mimimi:

Zitat:

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Zitat von paddy

Für so ne 1 Zi.-Bude sicher nicht, ich frag mich regelmäßig wer sowas kauft. Allerdings ging ich davon aus, dass wir von Mehrfamilienhäusern sprechen.

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Die sind hier ähnlich, wenn es den mal ein Angebot gibt. Der Unterschied ist halt dann 40Jahre alt, Sanierungsbedürftig für 25JNKM. Ich meinte das mit der Anbiederung der Immobilien zur Kapitalanlage zu den Konditionen eher allgemein.

Gruß

@ paddy, es geht um ein Liebhaberobjekt, bei dem Renditeüberlegungen konsequent in den Hintergrund geschoben werden mussten, sonst hätte ich es nicht anpacken können.