Kündigung Einliegerwohnung: Kurze Einschätzung erbeten

Liebes Forum,

meine Mutter möchte dem Mieter ihrer Einliegerwohnung kündigen. Im Haus existieren 2 Parteien. Sie selbst bewohnt die eine, die andere ist erwähnte ELW.

Nun könnte sie ohne Angaben von Gründen auf Basis von §573a, Abs. 1 (BGB) kündigen. Wobei sich die Kündigunsfrist dann von 3 auf 6 Monate verlängern würde.

Ich bitte aber um Einschätzung einer anderen Möglichkeit, wie die Kündigung schon nach 3 Monaten wirksam werden könnte: Der Mieter verstößt gegen den Mietvertrag, indem seine Freundin in die Wohnung eingezogen ist. Das deute ich als grobe Verletzung des Mietvertrages, in welchem ausdrücklich nur ein "Bewohner" vereinbart ist. Auch die Nebenkosten (pauschal) sind nur auf eine Person ausgelegt. Die Wohnung ist auch nur ca. 30qm groß.

Wäre diese eurer Meinung nach in diesem Fall ein stichhaltiger Sonderkündigungsgrund?

Oder sollten wir lieber den sicheren Weg der Kündigung nach §573a wählen?

Warum kündigt man die denn? Jetzt wo sie endlich ein Heim gefunden haben die zwei.

Ich denke der Hauptmieter kann seinen Partner auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung mit einziehen lassen.
30 qm langen doch auch für zwei, solange die Türe der Einliegerwohnung nicht nach innen aufgeht.

Meine Einschätzung ist, wenn, dann lieber den sicheren Weg einschlagen.


Gruß,
Johann

Darf man echt im Mietvertrag verfügen, dass ein möglicher Lebenspartner/-in nicht mit einziehen darf?!?8o

Das ist halt die Frage!

Jetzt werden sicher wieder die forumsueblichen Antworten kommen wie "Konsultiere einen Fachanwalt oder Experte kommen. :)

Dennoch wuerde mich die Rechtspraxis und euere Erfahrungen interessieren.

Zitat:

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Zitat von harleygraf

Darf man echt im Mietvertrag verfügen, dass ein möglicher Lebenspartner/-in nicht mit einziehen darf?!?8o

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Zitat:

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Zitat von X-E-L-O-R

Das ist halt die Frage!

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Jein ;)

Wenn nur ein Mieter im Mietvertrag steht, dann darf der nicht einfach andere mit einziehen lassen. Bevor der Lebenspartner einzieht, braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese Erlaubnis ist es ein Abmahnungs- und später vielleicht Kündigungsgrund.

Aber: der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt. Der Vermieter kann sich also nicht gegen den Lebenspartner in der Wohnung wehren, aber das muss eben diesen formellen Prozess der Zustimmung durchlaufen.

Ein Kündigungsgrund ist das aber noch nicht sofort. Der Mieter müsste aufgefordert werden, seinen Mitbewohner/in rauszuschmeißen. Erst dann, wenn er das nicht macht, kann man ggfs. kündigen.

Zitat:

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Zitat von NicoH

Aber: der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt. Der Vermieter kann sich also nicht gegen den Lebenspartner in der Wohnung wehren, aber das muss eben diesen formellen Prozess der Zustimmung durchlaufen.

Ein Kündigungsgrund ist das aber noch nicht sofort. Der Mieter müsste aufgefordert werden, seinen Mitbewohner/in rauszuschmeißen. Erst dann, wenn er das nicht macht, kann man ggfs. kündigen.

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Wäre das nicht irgendwie irreführend, wenn man den Rausschmiss fordert, obwohl man dazu nicht wirklich berechtigt ist? :grb:

Vielleicht hilft das: http://www.tagesspiegel.de/wirtschaf.../11398384.html

Ansonsten findet man ziemlich viel zu Deiner Frage im Internet. Hast Du mal gegoogelt?

Genau so wie Nico sagt.

Wenn du also eine einfache Lösung willst, dann gemäß § 573 a, BGB fristgemäß mit sechsmonatiger Frist kündigen.

Den Text deiner Kündigung würde ich aber auf jeden Fall von einem Fachanwalt prüfen lassen, damit sich da keine Fehler einschleichen.

Zitat:

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Zitat von NicoH

Jein ;)

Wenn nur ein Mieter im Mietvertrag steht, dann darf der nicht einfach andere mit einziehen lassen. Bevor der Lebenspartner einzieht, braucht der Mieter die Erlaubnis des Vermieters. Ohne diese Erlaubnis ist es ein Abmahnungs- und später vielleicht Kündigungsgrund.

Aber: der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter zustimmt. Der Vermieter kann sich also nicht gegen den Lebenspartner in der Wohnung wehren, aber das muss eben diesen formellen Prozess der Zustimmung durchlaufen.

Ein Kündigungsgrund ist das aber noch nicht sofort. Der Mieter müsste aufgefordert werden, seinen Mitbewohner/in rauszuschmeißen. Erst dann, wenn er das nicht macht, kann man ggfs. kündigen.

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Soweit ich das verstehe, kann dann (Zustimmung vorausgestzt) der neu eingezogene Lebenspartner in der Wohnung bleiben, wenn besipielsweise der Partner verstirbt oder die Beziehung in die Brueche geht.

Zitat:

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Zitat von uhrvieh

Wäre das nicht irgendwie irreführend, wenn man den Rausschmiss fordert, obwohl man dazu nicht wirklich berechtigt ist? :grb:

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Doch, man ist ja dazu berechtigt, denn in der Wohnung ist jemand dauerhaft, dem der Vermieter seine Wohnung nicht übergeben hat :grb:

Ich weiß, was Du meinst. Aber es ist Aufgabe des Mieters, sich um die Zustimmung des Vermieters zu kümmern.

Danke für die Diskussion bisher.
Denke, wir werden den sicheren Weg wählen.

Zitat:

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Zitat von RBLU

Soweit ich das verstehe, kann dann (Zustimmung vorausgestzt) der neu eingezogene Lebenspartner in der Wohnung bleiben, wenn besipielsweise der Partner verstirbt oder die Beziehung in die Brueche geht.

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Nach dem Tod des Mieters dürfen allenfalls die Ehepartner (auch gleichgeschlechtlich) weiter dort bleiben und die Kinder, aber nicht der normale Freund/Freundin/Verlobte.

Es gibt ja auch immer die Möglichkeit, auf dem "sicheren Weg" zu kündigen und dann über einen früheren Auszug trotzdem zu verhandeln. Je nachdem, was einem das Wert ist. Auszug schon nach drei Monaten, dafür der letzet Mietfrei z.B...

Was spricht denn gegen die Lebensgefährtin? Will Deine Mutter nur eine Person in der Wohnung oder was ist der Grund?

Wenn er ein ruhiger umgänglicher Mieter ist, dann würde ich mit ihm über die Anpassung der Nebenkosten reden und gut ist es. Denke es ist auch fraglich, ob die Pauschale weiterhin gilt, wenn sich wichtige Parameter ändern, wie hier die 2. Person.

Wer weiß, wen sich Deine Mutter bei Neuvermietung ggf. sonst ins Haus holt.

Zitat:

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Zitat von Kabus

Was spricht denn gegen die Lebensgefährtin? Will Deine Mutter nur eine Person in der Wohnung oder was ist der Grund?

Wenn er ein ruhiger umgänglicher Mieter ist, dann würde ich mit ihm über die Anpassung der Nebenkosten reden und gut ist es. Denke es ist auch fraglich, ob die Pauschale weiterhin gilt, wenn sich wichtige Parameter ändern, wie hier die 2. Person.

Wer weiß, wen sich Deine Mutter bei Neuvermietung ggf. sonst ins Haus holt.

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+1

+2

Darüberhinaus: sollte sich das verfestigen, werden die ohnehin ausziehen, ich glaube nicht, dass die ewig auf 30 qm zu zweit hocken wollen

Ich nehme jetzt an, dass der Mieter sich ordentlich benimmt und zahlt, Stein des Anstoßes nur der Zuzug der Partnerin ist.

Kündigen? Anwalt? Einen guten Mieter(solvent, zuverlässig, ordentlich) zu finden ist nicht so einfach. Wenn ich einen gefunden habe, dann bin ich um ihn bemüht, so wie ich um jeden Geschäftspartner bemüht bin. Wenn mir also etwas unter den Nägeln brennt, dann suche ich die offene Konfrontation. Dieser Weg war bis dato immer der entspannteste und effektivste, nicht zuletzt weil die Rechtslage tendenziell nicht zugunsten des VM steht.
Machmal hilft eine Änderung des eigenen Blickwinkels. Den Zuzug der Partnerin könnte man zumindest dahingehend positiv werten, als dass sich das Gesamteinkommen der Partei dadurch erhöht hat.

Mensch! Immer gleich drauf hauen.
Seid lieb!

+1

Anständige, solvente Mieter zu finden, ist inzwischen nicht mehr so einfach. Wenn sie die Miete pünktlich bezahlen und mein Eigentum gut behandeln, können die von mir aus zu acht drin wohnen.

Hier ist es z.B. unmöglich, dem Mieter dauerhaften Damenbesuch zu verbieten. ;)

@Thomas: +1!

Mir ging es mal ähnlich (allerdings als Mieter): Zu Studentenzeiten hatte ich eine schöne Altstadtwohnung unter dem Dach, 35qm ... Freundin kennengelernt (heute meine Frau) und sie zog bei mir ein ... zugegeben, Vermieter nicht gefragt, dann ging der Ärger los ... allerdings direkt mit negativer Konfrontation: Das sei unsittlich (wir schrieben 1991 und nicht 1951), asozial und zudem würden wir ja mehr Wasser, Hausstrom etc. verbrauchen ... also angeboten, deutlich mehr NK zu zahlen. Lächerlich wurde es, als er alle NK verdoppeln wollte, inkl. "Kosten für die Hausantenne" (Sat Schüssel) von 7,- DM auf 14,- DM pro Monat ... dann kam ein Brief von "Haus- und Grund" (einer der Gründe, warum wir diesem Verein bis heute nicht beigetreten sind und nie beitreten werden), ich nahm mir einen Anwalt ... dann war "Ruhe" ... mit dem Ergebnis, dass wir uns kein Jahr später unser erstes eigenes Altstadthaus (sensationelle 60qm) gekauft haben und ausgezogen sind ... und seit dieser Zeit nie wieder irgendwo gemietet.

Zitat:

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Zitat von Son Goku

Den Zuzug der Partnerin könnte man zumindest dahingehend positiv werten, als dass sich das Gesamteinkommen der Partei dadurch erhöht hat.

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Das hilft aber nur, wenn man sie mit in den Mietvertrag aufnimmt und die Mieter dann gesamtschuldnerisch für die Miete haften.
Daneben kann ein Zuzug auch eine Mieterhöhung rechtfertigen.

Ist das jetzt nur ein Grund den Mieter loswerden zu wollen?

Den wenn es sonst ein zuverlässiger Mieter ist, warum dann nicht einfach den Mietvertrag anpassen.

Nicht jeder Mieter hat Jura Studiert und weiß das er den Vermieter um Zustimmung bitten muß!

Nein, es geht darum, dass meine Mutter ihn einfach nicht mehr als Mieter haben möchte. Da sind ein paar Dinge vorgefallen, der unangekündigte "Zuzug" der Partnerin ist nur einer davon.

Sie ist nicht auf die Kohle angewiesen und hat lieber Ruhe im Haus. Wahrscheinlich wird es auch keinen Nachfolger-Mieter geben.
Das Ganze war sowieso mehr eine Goodwill Aktion. Und wenn es dann nicht harmonisch läuft...

Das ändert den Sachverhalt natürlich. Dann würde ich aber immer einen Anwalt aufsuchen, falls ihr nicht im Haus & Grund seid, und ein wasserdichtes Kündigungsschreiben aufsetzen lassen. Mit einem selbst verfassten Schreiben mit Bezug auf den Paragraphen wäre ich vorsichtig, wenn die Chemie jetzt schon nicht stimmt.

Haus & Grund kann ich z.B. nicht empfehlen.

Zitat:

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Zitat von Milgaussfirst

... Nicht jeder Mieter hat Jura Studiert und weiß das er den Vermieter um Zustimmung bitten muß!

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Seit wann ist Unwissenheit ein Grund gegen geltendes Recht zu verstossen?

Ich denke es hängt vom Ortsverein und den dortigen Personen ab.

Unwissenheit schützt zwar nicht vor Strafe, aber ein Auge zudrücken hat noch nie geschadet.

Haus u. Grund ist meistens genau so schlecht wie die Mietervereine.
Als ich vor Jahren Referendar war, sagte unser Ausbildungsrichter immer: Lernt ordentlich, schreibt ein gescheites Examen, sonst landet ihr im Mieterverein :D

Im Ernst: Kündigung vom RA machen lassen. Kostet nicht die Welt, sollte dafür aber wasserdicht sein.

Wenn er das Befinden stört, schnell raus soll und Kohle offensichtlich keine Rolle spielt: Abfindung vorschlagen und Umzugskosten übernehmen - fast alle haben irgendwo ein Preisschild umgehängt.

Zitat:

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Zitat von Smoke

Im Ernst: Kündigung vom RA machen lassen. Kostet nicht die Welt, sollte dafür aber wasserdicht sein.

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Einige würden jetzt schreiben: wenn der RA nicht bei Haus und Grund arbeitet. :bgdev:

Ich finde das recht unproffessionell alle Haus und Grund Vereine als schlecht einzustufen, wenn man einen imitierten Erfahrungshorizont hat. Das kann von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein. Weiterhin beschaeftigen die ein ganzes Heer von Rechtsanwaelten. Klar kann da ein schwarzes Schaf dabei sein! Das kann man aber ebenso gut auf dem freien Markt finden.
Wenn jemand in der Immobilenbranche taetig ist, wird er vielleicht auch nur seinen "Buddy" empfehlen.

Besser waere es einen Richter fuer Mietangelegneheiten nach Empfehlungen zu fragen: Die wissen, wer gut ist.

+1

Zitat:

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Zitat von RBLU

Ich finde das recht unproffessionell alle Haus und Grund Vereine als schlecht einzustufen, wenn man einen imitierten Erfahrungshorizont hat. Das kann von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein. Weiterhin beschaeftigen die ein ganzes Heer von Rechtsanwaelten. ....

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Wer von Haus und Grund Rechtsberatung abrät, tut das nicht zwangsläufig aus demselben limitierten Erfahrungshorizont, aus dem andere zuraten.

Die Haus und Grund Ortsvereine sind zwar deutschlandweit organisiert, sie beschäftigen aber nicht "ein ganzes Heer von Rechtsanwälten", sondieren kooperieren jeweils mit einem Anwalt vor Ort.

Ein Rechtsanwalt?

Hier, Haus und Grunf München als Beispiel:

http://www.haus-und-grund-muenchen.de/

Zitat .....Sie beschäftigt derzeit 35 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
25 Rechtsanwälte/Steuerberater/Energieberater und Architekten sind in unserer Rechtsabteilung tätig.
...


Klar variiert die Zahl mit der Größe der Stadt und oftmals haben die fest angestellte Rechtsanwälte plus einen flexiblen Staff (Rechtsnwälte mit eigener Praxis, aber die aber gelegentlich mit dem H&G zusammenrarbeiten)

Eine Rechtsabteilung mit Energieberater und Architekten :kriese:

Das alles hat jedenfalls mit dem Anliegen des TS nichts zu tun, dafür braucht es auch keinen ausgemachten Mietrechtsexperten. Wie so oft im Leben ist das mit etwas Kommunikation zwischen den Parteien wohl am besten zu lösen. Jedenfalls sollte das dem Besuch beim Anwalt vorgehen :dr:

Schau dir doch mal die Liste an: Alles Rechtsanwaelte und ein (Dipl. Ing. als Energieberater) und ein Architekt! :)

Der erste Teil war ja auch nicht ganz ernst gemeint Bernhard ;)

Es war die gleiche Fallkonstellation: Einzug der Freundin ohne vorherige Absprache, nach Anfrage beim örtlichen Einwohnermeldeamt wußten wir: 4 Bewohner! Nebenkostenanpassung schriftlich durchgeführt, Abmahnung w/Nichtankündigung.
Das Verhältnis entwickelte sich katastrophal, es verblieb nur die Kündigung nach 573 / Gegenklage des Mieters (wer ist nicht im Rechtsschutz!?) und Termin bei Gericht:

Der Richter kann eine Verlängerung der Kündigungs- und Auszugsfrist aussprechen (abhängig von der Wohnungslage in der jeweiligen Stadt).

Fazit: vllt. erst ein Gespräch führen, falls kein Erfolg, dann Anwalt und 573.

Viel Erfolg

LG Peter

(Fazit 2: wir haben heute ein Einfamilienhaus)