Druckbare Version
Werte Runde,
ich könnte mit einem anderen Eigentümer - der Immobilienprofi ist - die Wohnungen tauschen. Ich kenn die Wohnung des Tauschpartners gut, auch das Objekt. Den Tauschpartner kenne ich seit Jahren, aber ist mehr Profi als ich :)
Mir geht es hauptsächlich um die Einschätzungen, was an Kosten / Aufwand auf mich zu kommt:
- Wieder Notarkosten? In welcher Höhe / welche Summe ist die Referenz (es gibt ja keinen Kaufpreis)?
- Grunderwerbskosten?
- Was noch?
Danke sehr, p.
Zweifach Grunderwerbssteuer und zweifach Notarkosten fallen in jedem Fall an (für jeden Käufer/Verkäufer einmal). Hinzu kommen die Gerichtsgebühren. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der jeweiligen Wohnung und bei den Notarkosten was gemacht wird (Grundschuld?). Das muss man mit dem Notar besprechen. Ich würde versuchen, den ursprünglichen Kaufpreis minus Abschreibungen als Verkehrswert hinzubekommen. Das funktioniert bei älteren Wohnungen aber nicht. Ansonsten Vergleichswohnungen finden die in der Vergangenheit verkauft wurden und deren Kaufpreis rausfinden. EBK in jedem Fall rausrechnen und getrennt verkaufen. Vorsicht, wenn das ganze ein Steuersparmodell werden soll (Überkreuzvermietung). Das erkennen die FA nicht an.
Danke für Dein Feedback. Es soll ein echter Tausch werden, oder was meinst Du mit "Überkreuzvermietung"?. Die Wohnung, die ich jetzt besitze, habe ich erst vor kurzem gekauft, da ist der Wert klar. Die Wohnung, die ich bekommen soll, ist seit 10 Jahren im Besitz des Eigentümers - da wird sich der Verkehrswert nicht so einfach ermitteln lassen.
Soll denn zwecks Eigennutzung getauscht werden?
Das FA interessiert eher, ob Gleichwertigkeit der Objekte vorhanden ist, oder ggfls. ein Wertausgleich erfolgte.
Wenn erkennbar unterschiedliche Werte ohne Wertausgleich wird Teilschenkung geprüft.
(ZB du tauscht deine 100 qm gegen eine 130 qm Wohnung), grundsätzlich Ausgangslage der Wert des gegebenen entspricht dem Wert des erhaltenden und damit den AK.
Sollte einer von euch vermieten wollen, benötigt er die Anschaffungskosten seiner neuen Wohnung, da die Afa ermittelt werden muss.
Der Tausch sollte vor einem Notar stattfinden, bin jetzt überfragt,ob eine Wohnung als Grundlage genommen wird oder beide.
GrErwSt und Grundbuchamt wurden bereits genannt.
Frohen Tausch
Danke :) Es soll (m)eine 60qm ohne Mieter gegen (die andere) 50qm mit Mieter getauscht werden. Es soll keinen Ausgleich geben. Die andere Wohnung könnte ich - wenn die Mieterin irgendwann von selbst geht, ich würde sie Not ausklagen - mit meiner jetzigen verbinden, daher wäre ich bereit, einen gewissen finanziellen Nachteil auf mich zu nehmen - den ich ja hätte, da meine Wohnung wahrscheinlich etwa 15 bis 20k "wertvoller" wäre. Diese Lösung wäre aber quasi die beste für mich und ich muss keine neue Gesamtimmobilie suchen.
Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie ist der Wert zum Zeitpunkt auf den sich die Wertermittlung bezieht, und zwar ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse (§194 BauGB). Insofern würde es mich wundern, wenn der Notar so ein Konstrukt als Berechnungsgrundlage für seine Gebühren akzeptiert.Zitat:
Zitat von Karl Napp
Das geht nicht anders. Grundstückskaufverträge gehören zu den beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften.Zitat:
Zitat von ein michael
@pemi: Der geplante Tausch ist nichts anderes als zwei Verkäufe. Dabei fallen die im jeweiligen Bundesland gültige Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren (Orientierungswert +/- 1,5%) an, Berechnungsgrundlage hierfür ist der jeweilige Verkehrswert.
Paddy, das mit dem Übertragung vor dem Notar war mir bekannt, gleichwohl danke für die bessere Beschreibung.
Ich wollte zum Ausdruck bringen, dass der Tausch vor einem Notar abgeschlossen werden kann, ich aber nicht weiß wonach die Gebühren anfallen. Grundsätzlich handelt es sich ja um zwei Übertragungen, die in einer Urkundenrolle abgearbeitet werden können. Ich habe nur keinen Plan, nach welchem Wert der Notar seine Gebühren in einem solchen Fall ermittelt. Dh. Ich frage mich, ob wirklich zweifach Notarkosten für die Übertragung anfallen muss. Wird Geld gegen Wohnung verkauft, zahlt idR ja auch nur eine Partei den Notar (Wert des Objektes, damit Kaufpreis als seine Bemessungsgrundlage). Nun wird Wohnung gegen Wohnung verkauft, der einzige Unterschied für jeden stehen zwangsweise grundbuchliche Änderungen an, die durch den Notar veranlasst, durch das AG vorgenommen werden, damit hat der Notar natürlich zwei Aufträge, welche er auch abgerechnet haben möchte.
Pemi viel Geduld und Erfolg beim Klagen auf Eigenbedarf....
Da es keinerlei rechtliche Handhabe für so ein fragwürdiges Verhalten gibt, und man die 100%ige Zustimmung der WEG benötigt zum Zusammenlegen von zwei Wohnungen, würde ich mir ne neue Schnapsidee ausdenken!Zitat:
Zitat von pemi
Leute gibts . . .
Gruß
Manuel
Dafür, daß Du nicht weißt, ob dies z.B. (WEG) schon im Vorfeld besprochen wurde, reißt Du die Klappe ziemlich auf, meinst Du nicht?Zitat:
Zitat von AFOL
Leute gibts...
Das ist natürlich sehr wahrscheinlich . . . .
Gruß
Manuel
Wahrscheinlicher, als dass du die näheren Zusammenhänge kennst.
Aha.Zitat:
Zitat von AFOL
Eine Eigenbedarfskündigung (§ 573, Abs. 2, Nr. 2 BGB) ist, sofern sich beide Wohnungen zur Bedarfsdeckung des Eigentümers eignen (mit korrekt begründeter und am besten von einem Anwalt vorformulierter Kündigung) weder fragwürdig noch ein Problem, da muss in der Regel auch nicht geklagt werden. Sofern wir nicht wieder von der bereits zitierten Ausnahme sprechen.
Und die Zusammenlegung zweier Eigentumswohnungen funktioniert sofern technisch und baurechtlich machbar in der Regel ebenfalls problemlos. § 22, Abs. 1 WEG : "Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."
Diese Beeinträchtigung "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus" (§ 14, Abs. 1 WEG) entsteht durch Zusammenlegung zweier Wohnungen in der Regel gar nicht erst (nach § 14, Nr. 3 WEG sind solche Maßnahmen sogar zu dulden), weshalb also auch keine Zustimmung der WEG nötig ist. Eine solche Maßnahme der WEG/Hausverwaltung trotzdem anzukündigen ist jedoch sicher kein Fehler.
Einen Aspekt sollte man jedoch noch bei der Zusammenlegung beachten: hinsichtlich des Hausgelds könnte es teuer werden, da Du einige Posten doppelt zahlst
Vielen Dank für die zahlreichen Infos. Mir ist noch ein Aspekt aufgefallen, der evtl. nicht unerheblich ist:
Meine Wohnung wird durch eine Bank finanziert. Wenn ich nun die Wohnung tausche, wird die Bank doch nicht einfach den Wechsel mitmachen, oder?
Ergänzend zum Topic könnt Ihr mir vielleicht für die ersten Gedanken auch bei diesem Thema helfen:
Der Eigentümer will die vermietete Wohnung nicht direkt an mich verkaufen - das könnte er ja. Seine Begründung: Er hätte steuerliche Nachteile (er besitzt die Wohnung seit über 10 Jahren), somit würde es sich "für ihn nicht lohnen". Bei einem Wohnungstausch sei die Sache anders.
Kennt wer dazu etwas? Ich würde ihm den steuerlichen Nachteil auch bezahlen (wenn ich die Höhe kennen würde), er sieht aber nur den Wohnungstausch als sinnvoll an.
Ich aber nicht, weil nach folgender Rechnung die Wohnung, die über meiner wäre (BETONUNG: Ich will die Dame nicht rausklagen, sie ist sehr alt uns soll darin bleiben!), sehr teuer wäre (aber vielleicht habe ich einen Denkfehler):
- Kaufwert der aktuellen 60qm = 190000 Euro + 10 Prozent Nebenkosten (Notar & Co., kein Makler) = rund 210000
- Tauschwohnung hat nur 50 qm
- Tauschzusatzkosten wieder rund 10% = ca. 230000 Euro
- Der Eigentümer sagt, er würde in meiner Lage die Wohnung locker fü 4k / qm weg bekommen. Ich bezweifle das, weil die Wohnung ja vermietet ist und keinen annähernswerten modernen Stand hat - allerdings liege ich in einer sog. Filet-Lage. Einigermaßen Vergleichbare Angebote bei Immoscout & Co. sind rund 60qm für 200000 Euro - das ist eine freie Wohnung, 5 Jahre alt!
- Ich wäre bereit über Marktpreis zu bezahlen, weil ich langfristig viele Vorteile hätte und NICHT WEGZIEHEN möchte. Aber irgendwo ist ja eine Grenze :)
- "Meine" Tauschwohnung würde einem Bauherren gehören, die mit dem Immobilienprofi verhandelt ist. Den Tauschpartner kenne ich aber schon lange, trotzdem hängt die Tauschzusage von Vertrauen ab. Weil: Meine Tauschwohnung müsste ich noch kaufen ;)
Dazu folgende Kosten (die aber ein subjektives Problem sind)
- Vermietete Wohnung muss komplett renoviert werden, inkl Heizungsanlage (die Dame heizt über Strom), Küche und Bad (!). Die Heizungsanlage könnte aber mit meiner verbunden werden - Heizkörper und Rohre müssen trotzdem rein.
- Dazu die Kosten (irgendwann) für die Zusammenlegung Durchbruch nach oben inkl. Treppe.
Schon dicke Brocken, hinzu "das komische Gefühl", dass die Wohnung nur über den Tausch gehen soll.
Ich habe nicht viel Ahnung von Immobilien, aber wenn ich schon ein schlechtes Gefühl hätte, ließe ich die Finger von dem Geschäft.
Ich wollte mal das gleiche machen zwei übereinanderliegende Wohnungen zusammenlegen. Dies ist schlicht und einfach an der Statik gescheitert, dass ich keinen Durchbruch nach oben machen kann, ohne die Statik des Hause zu gefährden. Also bevor du irgendwie die Pläne weiter verfolgst, kläre bitte mit Architekt / Statiker ob dies überhaupt in deinem Fall möglich ist und wenn ja wie hoch der Aufwand und die Kosten hierfür sind.
Mir ist nicht ganz klar, wie Du das rechtlich sauber hinbekommen willst. Wenn ich das richtig verstehe, erhält Dein Vertragspartner Deine Wohnung. Zahlt der auch die Grunderwerbssteuer? Was bekommst Du im Tausch? Deine Wohnung soll ja ein "Bauherren" bekommen. Was ist, wenn der insolvent wird? Wann und wie sollst Du Eigentum an der Wohnung bekommen. Eigentümer ist nur der, der im Grundbuch steht. Auch kannst Du die Wohnung nur beleihen, wenn Du im Grundbuch stehst. Deine alte Grundschuld kannst Du bei einem Verkauf kündigen, allerdings musst Du die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Lass Dich vernünftig rechtlich beraten. Das kann sonst ins Auge gehen. Der Notar sollte das eigentlich auch machen, wenn der aber dem Immobilienprofi nahesteht, vergisst er das vielleicht.
Was man noch bedenken sollte wenn man 2 Wohnungen zusammenlegt, ist dass man Räume doppelt hat die man evtl. nur 1 mal braucht ( Küche, Hauptbad oder Gäste WC ).
Dadurch kommen ja auch nochmal Umbaukosten auf einen zu plus die Tauschkosten !
Würde ich mir gut durchkalkulieren !
rechtlich wird es gehen.
der umbau is tatsächlich zu beachten, allerdings würde auch eine gänzlich neue immobilie investitionen mit sich bringen.
Es geht doch nichts über solides Halbwissen. ;) Eine Grundschuld kann auch jeder Dritte als Sicherheit für ein Darlehen liefern.Zitat:
Zitat von Karl Napp
pemi, nach dem Beitrag hier sind jetzt sämtliche Klarheiten erfolgreich beseitigt. ;)
Geht mir wie Paddy. Ich verstehe diesen Beitrag nicht. Vor allem, weil ja nach 10 oder mehr Jahren die steuerlich interessanten Dinge (eventuelle Abschreibungen, Spekulation) gerade durch sind. Lass' Dich bloß nicht auf irgend ein halbseidenes Konstrukt bei der Übertragung ein. Sonst hast Du am Ende nix und der andere hat zwei Wohnungen.
Hey,
Er besitzt die Tauschwohnung noch gar nicht, von daher ist da auch noch nichts nach 10 Jahren durch oder?Zitat:
Zitat von pemi
Ihm gehört Wohnung X und er möchte Wohnung Y direkt über Wohnung X. Für diesen Tausch würde er extra Wohnung Z an einem anderen Standort kaufen.
Also Wohnung Z, die er noch nicht besitzt, gegen Wohnung Y, die der Tauschpartner besitzt. Dann kann er Wohnung X und Y zusammenlegen und ist glücklich.
Vielleicht erst einmal meinen Beitrag lesen. Natürlich kann auch ein Dritter eine Sicherheit stellen aber die Wohnung beleihen kann nur der Eigentümer und nur das habe ich gesagt. Ich klinke mich jetzt hier aus, das ganze wird mir etwas zu dumm.Zitat:
Zitat von paddy
Es gibt für dieses Konstrukt mE nur einen sinnvollen Grund: der Tauschpartner Immobilienprofi erhält deutlich mehr mit der Tauschwohnung, als er mit einem Verkauf erzielen kann. Welchen Grund hat er die Wohnung nicht ohne diesen Umweg an dich zu verkaufen?
Ich weiß zumindest noch, was ich gerade selbst geschrieben habe. In deinem Beitrag hast du den Kauf einer Bude die einen "Bauherren bekommen soll" erwähnt (vermutlich ist damit ein Bauträger gemeint, der ist bei Eigentumswohnungen in der Regel auch Bauherr). Da ist die von mir genannte Vorgehensweise üblich, weil der Käufer erst mit Zahlung der (vor)letzten Kaufpreisrate (siehe auch MaBV) Eigentümer wird.Zitat:
Zitat von Karl Napp
Natürlich muss der jeweilige Eigentümer (in dem Fall der Bauträger) bis zu diesem Zeitpunkt der Eintragung einer Grundschuld zustimmen, sonst könnte ein Käufer der einen Teilkaufpreis finanzieren muss die Finanzierung kaum über das Kaufobjekt absichern. Um das Risiko der Insolvenz eines Bauträgers abzusichern zahlt der Käufer die genannten Zahlungsraten nach § 3, MaBV.
@pemi: Wenn ich mir die diversen Ausführungen richtig zusammengereimt habe, will der Dritte, dass du eine noch nicht verkaufte Wohnung kaufst und die dann mit dir gegen seine Bude (Neubau gegen Altbau mit Elektroheizung) tauschen. Warum dieser Dritte die Wohnung nicht einfach direkt kauft und dir seine Wohnung verkauft, erschließt sich mir nicht (außer er hätte einen gravierenden Vorteil von diesem Tauschkonstrukt).
Genau so würde ich es ihm aber anbieten, von irgendwelchen Phantasiekonstrukten würde ich entweder die Finger lassen oder wenigstens einen erfahren Immobilienrechtler mit der Prüfung beauftragen.
danke für dein Angebot :)
und genau so ist es:
- Ich besitze die Tauschwohnung Z noch gar nicht. Der Kaufgrund wäre sie zu einer Tauschwohnung zu machen. Aber zur Verteidigung: Die Wohnung ist in einer exzellenten Lage, die Wohnung an sich nichts besonderes. Der Kaufpreis wegen des Tauschobjekts sehr gut.
- Tauschpartner gehört Wohnung X, die über meiner Wohnung liegt.
Fazitzitat in der Theorie "Also Wohnung Z, die er noch nicht besitzt, gegen Wohnung Y, die der Tauschpartner besitzt. Dann kann er Wohnung X und Y zusammenlegen und ist glücklich."
Dieser Weg treibt die Kosten definitiv in die Höhe, da
1. Kauf Wohnung z
2. Tausch z gegen y
Mit allen entsprechenden bereits genannten Kosten (Notar, GrEwSt, Bankgebühren etc.)
Aber, wie die meisten verstehe ich den Umweg nicht. Wenn für Eigentümer y 10 Jahre um sind, gerade dann, ist er doch steuerlich draußen.
Drum direkt y kaufen, von dem Kaufpreis kann er dann z kaufen und jeder hat was er möchte.
Was schon angeregt wurde, wäre die Prüfung, ob du mittels Treppe y und x verbinden kannst/ darfst.
Paddy sehr ausführliches Statement scheint das dürfen innerhalb der WEG geklärt zu haben, den Hinweis mit der Statik fand ich hilfreich.
Möglicherweise kennen wir den gesamten Sachverhalt nicht, aber mich würde eine solcher Umweg irgendwie stören, wenn ich nicht genau wüßte, warum der andere so handeln will. Und stören ist eine schlechte Voraussetzung für ein derartiges Geschäft.
+1
Mir kommt das - ohne jemandem was unterstellen zu wollen - etwas komisch vor. Entweder dein Geschäftspartner soll klar darlegen, warum du das auf diese verkomplizierende Weise durchführen solltest (und da muss wirklich ein besonderer Grund vorliegen), oder ich, an deiner Stelle, würde das definitiv sein lassen.
Denke einfach noch einmal in Ruhe darüber nach: Warum sollte man eine Vorgehensweise, wie die hier dargestellte, durchführen wollen? Wenn wir uns nicht alle täuschen, gibt es eigtl. nur Nachteile für alle Beteiligten.
Hallo Zusammen, das Thema ist wieder sehr aktiv, daher ein Update und meine Bitte an Eure Erfahrungen / Einschätzungen.
Kurz das Thema:
- Ich besitze eine Wohnung, die zu klein ist, könnte sie vergrößern, wenn ich Wohnung darüber kaufe (und die Statik stimmt ; Mieterin irgendwann auszieht).
- Besitzer dieser oben liegenden Immobilie ist ein Immobilienmensch.
- Er kann mir die Whg nicht verkaufen, da sie as gewerbliche Immobilie läuft und er bei Direktverkauf horrende Steuern zahlen muss. Er möchte die Immobilie aber gerne loswerden.
- Szenario: Ich kaufe zu einem sehr guten Preis irgendwo eine Immobilie, die größer als die oben liegende ist und im Bestand des Vertragspartners. Dann tauschen wir, ich bekomme die oben liegende und er die gekaufte.
- Alles offiziell natürlich, kein Schmu.
- Doppelte Kosten muss ich einbeziehen, aber ich bin bereit, mehr zu investieren als nötig, weil es mich in vielen anderen Dingen sehr sehr entlastet.
- Mieterin ist sehr alt, aber sehr nett, bleibt solange drin wie sie kann und will.
- Mieterin bekommt eine Renovierung :)
- Edit und wichtig: Ich kenne den Verkäufer seit 10 Jahren, er besitzt weitere Immobilien im Haus - "Verarsche" könnte er sich nicht leisten und wird er wahrscheinlich nicht machen.Im Gegenteil: Die Wohnung, die ich zum Tausch kaufen würde, wäre ein TOP Preis - könnte sie auch als Anlage behalten :D
Was denkt Ihr?
Kann sich die alte Dame nach erfolgter Renovierung die Wohnung noch leisten?Zitat:
Zitat von pemi
Das frage ich mich.
Ja, ohne Mieterhöhung ;)
Dass der Verkäufer mit dem Deal sein Problem (Steuer, Nicht-Realisierung eines Gewinns) zu Deinem Problem macht.Zitat:
Zitat von pemi
Ich denke dein immobilienmensch wird sich mit seinem Finanzamt auseinandersetzen dürfen.
Tausch wird behandelt wie verkauf. Also könnt ihr euch mE den Umweg sparen. Weiteres Stichwort Gestaltungsmissbrauch § 42 AO. Sinngemäß wird der Tausch durchgeführt um nicht die Folgen des direkten Verkaufs zu haben. Empfehle ihm den Gang zum STB.
:gut:Zitat:
Zitat von pemi
Danke sehr. Er sagt auch, dass das Risiko bei ihm liegen würde. Ich bin gewillt, den Deal einzugehen - trotz doppelter Notar- und Staatskosten. Wenn ich am Ende die Wohnung als Eigentümer besitze ....