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Ich brauche mal Rat: Ich habe ein schlüsselfertiges Reihenhaus von einem großen Bauträger gekauft, Baubeginn war vor kurzem, gerade wurde die Baugrube ausgehoben.
Viele Nachbarn holen sich jetzt einen externen Bausachverständigen hinzu, der den Bau begleitet.
Haltet ihr das für nötig/sinnvoll und könnt ihr mir evtl. jemanden in München empfehlen?
Ich wollte eigentlich nur die Abnahmen zusammen mit einem befreundeten Architekten machen, der Erfahrung mit Begutachtungen hat.
Ja, ich würde das tun
Ja, Ja und nochmal Ja.
Thomas
Hab ich beim Kauf meiner ETW auch gemacht. Gut investiertes Geld :gut:
Auf jeden Fall. Und täglich selber die Baustelle kontrollieren! :op:
Ich halte das für eine sehr, sehr sinnvolle Investition: ganz besonders während der Bauphase.
Ja mach es - ist wie eine Versicherung- wahrscheinlich und oder hoffentlich braucht man ihn nicht- aber wenn doch war es gut investiert- und täglich hinfahren und Fotos machen
Täglich hinfahren ist gut, ich darf ohne Ankündigung gar nicht auf die Baustelle - und der Bauzaun ist 50 Meter weg.
Gut, der Tenor ist eindeutig pro Sachverständiger. Wie viele Termine macht man üblicherweise mit dem, nur die Abnahmen?
Definitives JA.
Besser kannst Du Dein Geld nicht investieren.
Ich arbeite in der Schweiz bei einer grösseren Generalunternehmung was in etwa so was ist wie in Deutschland der Bauträger.
Wenn es Dein Gewissen beruhigt und Du absoluter Laie bis, empfiehlt sich einen Sachverständigen zu beauftragen. Das sage ich jetzt aus meiner Sichtwarte weil Laien oftmals nicht nachvollziehen können was ein Mangel ist und was nicht. Da hilft ein Sachverständiger als Vermittler zwischen den Parteien.
Wenn Du auch während des Baues Kontrollen machen möchtest kämen folgende Punkte in Frage:
- Rohbau
- Technische Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär, evtl. Lüftung)
- Einbau Fenster (vor der Fassade)
- Fassade (vor dem Abgerüsten)
- Innenausbau (Sanitärapparate, Gipser, Maler, Parkett)
Am besten man bespricht diese Punkte mit dem Gutachter und gibt dem Bauträge bekannt, welche Punkte man während der Bauphase "abnehmen" möchte. Dieser soll euch dann ein Terminprogramm zukommen lassen und bei gegebener Zeit nochmals aufbieten.
Schwierigkeit bei diesen Zwischenabnahmen sind, dass Du wahrscheinlich rechtlich noch kein Eigentümer bist ... oder hat die Eigentumsübertragung schon stattgefunden? Wenn Du noch kein Eigentümer bist, ist das momentan der Bauträger, welcher Zwischenabnahmen auch verweigern kann.
Weiter sollte 4 Wochen vor der eigentliche Abnahme bzw. Übergabe des Gesamtwerkes eine Vorabnahme stattfinden. Dort sollten alle ersichtlichen Mängel festgehalten werden. Dann hat der Bauträger noch 4 Wochen Zeit diese Mängel zu beheben.
Wieso darfst Du ohne Ankündigung nicht auf die Baustelle? Das würde ich mir als Bauherr bestimmt nicht vorschreiben lassen.Zitat:
Zitat von Coney
Wenn Du einen hinzuziehen willst, dann würde ich nach jedem Gewerk eine Kontrolle durchführen. Allerdings kann Dir der Sachverständige eine sinnvolle Vorgehensweise vorschlagen.
Ich hätte Deine Fragen aber vor Kauf vom Bauträger gestellt und im Vertrag fixieren lassen.
Was die Anzahl und Zeitpunkte der Termine betrifft:
- "Gewerke" wird bissel schwer, den die arbeiten oft parallel...
- man kann sich an den KP Raten nach Vertrag orientieren, wobei förmliche Zwischenabnahmen bei EFH eher selten sind,
- grundsätzlich sind Termine im Vorfeld zB. der Abnahme sinnvoll.
So als Faustregel sind 4 bis 5 Termine bei mir die Regel.
Ist aber alles Schall und Rauch, wenn wirklich niemand auf die Baustelle darf ?!? Kontrolliert die Bank die Fälligkeit der Rate ?
Da wird doch sicher Gerhard (siebensieben) mehr zu sagen koennen.
Der Bank reicht die Fälligkeitsmitteilung des Notars.
Aus eigener Erfahrung. Wir haben uns nach Aushub der Kellergrube einen Bausachverständigen über den Verband privater Bauherren gesucht. Der hat sein Honorar dreifach wieder eingespielt (eine nachträgliche Minderung und ein aufgedeckter Mangel). Wir hatten sechs Termine. Im Nachhineinhätte ich ihn gern früher verpflichtet um auch die Vertragsbedingungen vor Vertragsunterzeichnung prüfen zu lassen.
Ich würde die Hinzuziehung eines Fachmanns immer empfehlen, sogar dringend anraten!!!!Zitat:
Zitat von Coney
:op::op::op::op::op::op::op::op::op::op::op::op::o p::op::op::op::op::op::op:
Du (AG) musst als Bauherr den Baufortschritt begleiten um sicher gehen zu können dass die Ausführung
1. dem vertraglich Vereinbarten entspricht,
2. frei von Mängeln ist und
3. zum vereinbarten Zeitpunkt an Dich übergeben werden kann.
Umfang Deiner Rechte und Pflichten sind sowohl in der VOB (wenn im Bauvertrag vereinbart), mindestens aber im BGB geregelt. Um Deine Rechte durchsetzen zu können bedarf es neben einem geeigneten Sachverstandes insbesondere der Einhaltung gewisser Ablaufprotokolle in der "Baukommunikation". Soll heißen, dass z. B. auftretenden Mängel in bestimmter Form anzuzeigen, Fristen zu deren Beseitigung zu setzen sind, dass dem der Bauträger (AN) Nachbesserungsrechte zustehen, usw.. Weiter gibt es Instrumente um die fristgerechte Fertigstellung sicher zu stellen. All dies ist für einen anständigen Bauleiter, Projektingenieur oder Sachverständigen kein allzu großes Ding, wird allerdings vermutlich für einen Laien eher zu einer Herkulesaufgabe. Vor dem Richter kann Dir hier ein „Fail“ schnell um die Ohren fliegen!
Dir den Zugang zu Deinem (künftigen?) Objekt verwehren kann er nicht. Jedoch müsste zunächst klar sein, ob Du bereits Eigentümer oder erst mit Schlüsselübergabe wirst. In jedem Fall steht muss Dir die Möglichkeit eingeräumt werden die Arbeiten zu prüfen, damit Du Deine rechte schützen und auch Deinen Pflichten nachkommen kannst.
Sofern der AN zunächst noch die Eigentumsrechte am Objekt hat sind Begehungen mit ihm abstimmen. Sollte er sich hier querstellen und/oder das behindern, dann haftet er auch dafür, wenn Schäden (Mängel, Bauverzug, etc.) zu spät erkannt werden und damit der Aufwand für deren Regulierung gar exponentiell angestiegen ist wegen des bereits voran geschrittenen Bautenstandes.
Sollte sich die Eigentumsfrage zu Deinen Gunsten geklärt haben, dann kann er Dir den Zugang eigentlich nur noch unter dem Aspekt der Sicherheit verwehren, weil er davon ausgehen darf, dass Du (als Laie) hierzu nicht ausreichend geschult bist. Auch hier hilft Dir dann Dein Fachmann.
Ein weitere Tipp: Suche Die Deinen Baubegleiter nicht in Deinem Freundeskreis. Konsultiere eine anständige Fachkompetenz mit anständiger Reputation (wer keine hat ist auch meist nix) und bezahle ihn anständig nach HOAI (Leistungsphase 9). Die Kosten sind abhängig von den Gesamtbaukosten. Damit ist sicher gestellt, dass er vernünftiges Geld für seine Leistung bekommt, damit stellst Du aber für Dich sicher, dass Du auch eine vernünftige Leistung einfordern kannst (frei nach Spee: Watt nix kostet is´ auch nix!). Denn dieser Fachmann soll Dir ja bei Deinem Projekt als DEIN PERSÖNLICHER BERATER zu Seite stehen. Sollten also im Laufe der Bauphase Probleme auftreten, die im Zweifelsfall sogar nachher auf dem Tisch von Fachjuristen liegen, dann hast Du immer die Sicherheit, dass ALLE das Rennen bis zum Ende mit Dir fahren müssen.
Wenn Du aber stattdessen für den Dienst eines befreundetet Architekten, BauIng, Sachverständigen oder what ever entscheidest, dann hast Du dem gegenüber im Problemfall kein brauchbares Standing und bist im Grunde immer davon abhängig ob er Dir gerade wohlgesonnen ist, gerade Zeit hat, die Oma nicht gerade gestorben ist oder der Familienhund gerade Durchfall hat…
So ein Eigenheim kostet immer einen anständigen 6-stelligen Betrag. Das ist eine Größenordnung in der man auf Profis setzen sollte, für Halbherzigkeiten ist da meiner Meinung nach kein Platz!:gut:
+1
Klasse geschrieben, Thomas! :gut:
+1
aus eigener Erfahrung noch zusätzlich: Die Kohle für jeden Bauabschnitt erst rausrücken wenn wirklich alles perfekt ist. Hinterher Geld vom Bauträger wiederhaben wollen ist ein saublödes Spiel.
Gratuliere Christian. Toll, dass du endlich fündig geworden bist. :gut:
Ich habe bei meinem Bau (2009/2010) ebenfalls einen Bausachverständigen hinzugezogen. Meine Baufirma hat zum Glück nichts Gravierendes verbockt, aber ich fühlte mich wohler damit, einen erfahrenen Fachmann an der Seite zu haben. Ich hatte damals ausgemacht, dass der Gutachter zu 4 Terminen (Teilabnahmen, Endabnahme) anwesend ist, und dazu Protokolle/Berichte abfasst. Bei einem Wasserschaden während der Bauphase hat er zusätzlich rasch helfen können.Zitat:
Zitat von Coney
Kann ich weiterempfehlen: SV-Schumacher
... wir machen die Abnahme unserer Bauträgerobjekte immer mit einem Sachverständigen; den muss der Hauskäufer nicht bezahlen ...
so lässt sich ausschließen, dass der Käufer nach der Abnahme ungerechtfertigt Geld einbehält, dem wir dann lange nachlaufen müssen.
Einen Sachverständigen (vom TÜV) hatte auch unsere Baufirma beauftragt. Der hat aber Einiges nicht moniert, was mein Sachverständiger als Mangel angesehen und begründet hat.
Übrigens Christian: frag doch deine Nachbarn, welchen Sachverständigen diese hinzuziehen. Evtl. lohnt es sich wenn einer mehrere Häuser betreut?
Vielen Dank für die guten Tipps! :verneig:
So werde ich es machen, ich habe grad zwei zukünftige Nachbarn angeschrieben.Zitat:
Zitat von OrangeHand
Glückwunsch zum neuen Haus :gut:
Und gute Entscheidung mit dem Sachverständiger!
Ich würde einen Architekten hinzuziehen, vielleicht gemeinsam mit den Nachbarn, dann muss nicht jeder seinen eigenen beauftragen.
Du meinst, ein Architekt mit ausreichend Erfahrung reicht aus?
Hi Christian,
ich kann dir Peter Kinze empfehlen, ist zwar kein Gutacheter/Sachverständiger, macht aber Baubegleitung und wir haben gute Erfahrung mit ihm gemacht, ist halt eine andere Preisklasse.
http://pk-baubegleitung.de/
Sachverständigen würde ich eher für die Abnahme nehmen.
Ja. Manchmal bauen Architekten sogar solche Häuser. ;)Zitat:
Zitat von Coney
Ja, niemals in Vorkasse gehen! Rechnungen nur akzeptieren wenn ein entsprechender Gegenwert vorliegt. Das Verhältnis sollte aber immer mind. 5% (über den Daumen) zu Dienen Gunsten stehen!!Zitat:
Zitat von skask
Ich arbeite als Projektsteuerer für einen Generalunternehmer (GU). GUs sind i. d. R. im gewerblichen Bereich unterwegs. Sie erstellen fix und fertige Bauleistungen für einen Festbetrag. Bedeutet, der GU ist immer motiviert für den fest gesetzten Betrag ein möglichst günstiges Produkt herzustellen. Er will also für den kleinstmöglichen Aufwand den Bauvertrag bedienen und dass so knapp wie es geht.
Projektabwicklung nach dem Minimalprinzip liegt also in der Natur der Sache.:op:
Die Aussicht auf Folgeaufträge und guter Reputation sind meist die Motivationsgrundlagen für anständige Bauleistungen der GUs.
Bauträger hingegen arbeiten nach dem gleiche Prinzip, bedienen aber oftmals den Privatmarkt. Nicht selten sind es eigenst für ein Projekt gegründete Unternehmungen hinter denen dann irgendwer oder irgendein anderes Unternehmen steht. Dass diese Firmen dann den Ablauf der fünfjährigen (vier nach VOB) Gewährleistungsphase oftmals schon liquidiert worden sind darf eigentlich nicht verwundern. Wo liegt da die Motivation wenn nicht in der Gewinnmaximierung im Zuge der Bauausführung?
GUs haben schon einen allgemein schlechten Ruf, der gemeine Bauträger spielt aber mind. noch eine Liga darunter (Ausnahmen bestätigen die Regel). Das liegt aber in erster Linie am v. g. Motivationsprinzip!
Wenn Du also ein vernünftiges Produkt für Dein Geld bekommen willst, dann musst Du sicherstellen, dass es bereits ab Schlüsselübergabe vernünftig ist. Allein auf die Gewährleistung würde ich nicht bauen. Selbst wenn Dir hierzu eine Bürgschaft (i. d. R. 5% der Brutto-Bausumme) ausgehändigt wird. Denn Du weißt nie, ob diese Summe reicht um die Kosten für einen eventuellen Schaden zu decken.
Endlich spricht es jemand mal aus! :gut:Zitat:
Zitat von Son Goku
Da bin ich leider anderer Meinung. Ab Schlüsselübergabe kannst Du nur noch retten, was zu retten oder vielleicht auch nicht mehr zu retten ist. Wenn Du ein vernünftiges Produkt bekommen willst, fängt das Thema viel viel eher an, nämlich mit der ersten Kontaktaufnahme, der Beurteilung von Gesamtprojekt, Zuverlässigkeit der Partner, Architektur und vor allem der Standards und der Ausstattung. Vieles steht schon in den Baubeschreibungen und Verträgen drin, wird gerne überlesen - und ist dann nachher Thema von Streitereien.Zitat:
Wenn Du also ein vernünftiges Produkt für Dein Geld bekommen willst, dann musst Du sicherstellen, dass es bereits ab Schlüsselübergabe vernünftig ist.
+1Zitat:
Zitat von siebensieben
Eigentlich braucht es die Fachkompetenz bereits bei den Vorüberlegungen vor Vertragsabschluss. Das wäre im Grunde der Idealfall.
Damit habe ich das gleiche sagen wollen wie Du, nämlich dass das Rennen mit der Schlüsselübergabe im Grunde schon gelaufen ist.Zitat:
Zitat von Son Goku
Halt uns bitte auf dem Laufenden und Glückwunsch zum Projekt :gut: