Druckbare Version
Tut jetzt nichts zur Sache, aber ich wohne im Kreis GG. 15 min. mit der S8/9 zum Hauptbahnhof. Hier ist es auch nicht mehr günstig, aber sicher besser, als man es in FFM je haben könnte. Für manchen mag sich diese Überlegung vielleicht auch lohnen. Als Single würde ich aber dennoch lieber in Sachsenhausen wohnen, da ich es quirlig mag. Die Preise sind aber einfach dort mittlerweile jenseits von gut und böse, leider...
doppelt.
Vielleicht reden wir aneinander vorbei, aber der Zeitraum ist ja egal. Wenn die Miete die Tilgung, Zinsen, etc. trägt ist ja gut.
Wertsteigerung ist schön und gut, aber erst dann wichtig, wenn Du die Bude wieder verkaufen willst.
Sollte sich die Wohnung nicht selbst tragen und man muss noch was aus der eigenen Tasche beisteuern und hofft dann auf eine Wertsteigerung, dann ist das - aus meiner Sicht - schon ne dicke Wette auf die Zukunft.
Zitat:
Zitat von Compact
Jeder, der in Immobilien investiert, wettet auf die Zukunft.
Wer Immobilien in der Lage A kauft (ob Investment oder Selbstnutzung), wettet ebenfalls (auch wenn unbewusst) auf die Zukunft der Lage A.
Ob Preise fallen oder steigen, sollte nicht das Thema sein.
Man sollte sich eher mit der Frage beschäftigen, ob man sich Immobilien sowohl bei steigenden als auch bei fallenden Preisen leisten kann.
Wieso die Wertsteigerung erst nach dem Verkauf wichtig sein soll, verstehe ich nicht.
Ist es erst dann wichtig, wenn man tatsächlich sein Geld aus dem Konto abhebt?
Oder ist es erst dann wichtig, wenn man alle Aktien verkauft und endlich mal Cash hat?
hmm... Cash is trash... Da würde ich lieber mein Geld in richtige Assets parken (Mittlerweile gehören Nautilus und Rolex auch dazu).
Nur mal zum Nachdenken:
-Rohstoffpreise steigen
-Preise von Milka steigen
-Preise von zahlreichen Nahrungsmitteln steigen
Im Grunde genommen steigen alle Preise. Wieso sollten Preise ausgerechnet bei Immobilien langfristig fallen oder stagnieren?
Alles richtig.
Auch die nicht umlegbaren Kosten steigen und wenn die Kalkulation auf Kante genäht ist, dann kippt das schnell und am Ende des Jahres ist der Cashflow negativ.
Meine Frage war lediglich, ob sich bei dem hohen Kaufpreis pro QM und bei einer Kaltmiete von 1k/mtl. das ganze rechnet.
Wenn Du das sagst, dann glaube ich Dir das natürlich. Mich wundert nur das Verhältnis. Sofern 100% finanziert wurde, privat gekauft, etc. - klar.
Wenn ich grob rechne, muss die Kaltmiete bei rund 35EUR/qm liegen.
Ähm, nein. Zeitraum ist sehr wohl ein Faktor. Ich könnte mir die Hütte schön rechnen auf 50 Jahre und somit die Rate drücken.Zitat:
Zitat von Compact
Und nein, Wertsteigerung ist auch während der Bestandshaltung relevant da dadurch der Beleihungswert steigt und du dadurch sogar trotz 100% Finanzierung eine positive Vermögensbilanz generierst was für weitere Darlehen/ Investitionen hilfreich ist.
Generell muss man eine Immobilie heutzutage aber schon entwickeln um das große Geschäft zu machen. Das heißt sie muss Potenzial haben. (Mieterhöhung, Wertsteigerung durch Modernisierung, Problemimmobilie kaufen und Entmietung durchführen etc.)
Die top renovierte Neubauwohnung vom Bauträger zum teuren Preis lohnt sich nur wenn ich Kohle ohne Ende auf dem Konto liegen habe und nicht weiß was ich damit machen soll. Dann zahlt man 30% an und das Geld ist gut angelegt.
Jedes Invest ist nichts anderes als eine Wette, selbst wenn du das Geld nicht investierst u d auf dem Tagesgeldkonto lässt wettest du, und zwar auf steigende Zinsen…
Das ist das in meinen Augen einzige Risiko (auch wenn ich das als sehr niedrig erachte wenn man sich die aktuelle Politik ansieht)
Auf der anderen Seite müssten die Zinsen schon real auf 5% steigen damit es erste Auswirkungen auf dem Immo Markt gibt. Inflation prognostiziere ich kommendes Jahr auf 3% mit dieser aktuellen Gelddruckpolitik und somit wären wir bei Anstieg auf 5% effektiv immer noch bei realen 2% die sich in den Toplagen wie ein Tropfen auf dem heissen Stein auswirken.
In C-D Lagen ist es natürlich anders da diese Lagen von Abwanderung geprägt sind und somit logischerweise die Nachfrage und Wert der Immobilie nachlässt.
So, ich merke gerade dass ich mich mitten in einem Vortrag über Immobilienwirtschaft befinde aber denke dass es mal reichen sollte bis hierhin… :)
Ergo: Jede Entscheidung bzgl "Invest" ist eine Wette (wie man hier richtgerweise lesen kann) ;)Zitat:
Zitat von Kuggi
Viel Glueck - mit Wohnung und/oder Uhr :gut:
Halt halt, nicht so schnell...
Die Rate gibt i.d.R. die Bank vor - bzw. stellt die Rahmenbedingungen. Meist 4% Rate (oft ist es 2,5% Tilgung + 1,5% Zinsen für die Kalkulation).
So, d.h. du zahlst p.a. pro QM 346 EUR Rate.
Miete habe ich 35 EUR pro QM angenommen = 35*12 = 420 EUR/QM
- Abschreibung 2% (vielleicht 150 EUR p.a.)
- Zinsen 1,5% (130 EUR p.a.)
- nicht umlegbare Kosten (keine Ahnung, vielleicht 15 EUR pro QM).
= 125 EUR, welche du versteuern musst (42% + 1,05% = 55 EUR Steuern).
Dann rechnen wir mal den Cashflow:
Miete 420 EUR / QM p.a.
- Tilgung 220 EUR / QM p.a.
- nicht umlegbare Kosten (keine Ahnung, vielleicht 15 EUR pro QM).
- Zinsen 130 EUR / QM p.a.
- Steuern 55 EUR
= Geht also Null auf Null auf. Also die Bude trägt sich von selbst mit der Kaltmiete von 35 EUR pro QM.
Das war meine Frage.
Jetzt können wir hier diskutieren ob die Bude im Laufe der Zeit im Wert steigt und damit auch die Miete, klar - aber der Zeitraum ist für diese Betrachtung wenig entscheidend.
Wenn du nun anführst, dann man diese Rechnung auf 20+ Jahre sehen soll, gerne - aber dann kalkulieren wir auch Leerstand, Zinsänderungsrisiko und Räumungsklagen/Mietnomaden und Renovierungen ein.
Nochmal: Ich bin ein Fan von Immobilien. Was ich mich jedoch fragte ist, ob bei den hohen Kaufpreisen eine Vermietung sinnvoll ist.
Es gibt auch Menschen, die Wohnungen kaufen, um Strafzinsen zu vermeiden. Da fallen keine Zinsen an.
Die Wahl hängt ein bisschen von den eigenen Präferenzen ab. Mit Kindern hat man in Bad Homburg halt viele Vorteile. Die Stadt übernimmt einen Großteil der Betreuungskosten, die Schulen sind sehr gut und es gibt kostenfreien Autostrom ;-). Die Anbindung ist super, mit U-Bahn und guter Nahversorgung.
Als Single würde ich aber klar das West oder Nordend bevorzugen. Gastronomie ist in Frankfurt auch deutlich besser.
Meine Annahme oben war eine 100% Finanzierung.Zitat:
Zitat von ReneS
Klar gibt es auch Dein Beispiel, aber dann steigen halt auch die Steuern, da Du die Zinsen nicht in Abzug bringen kannst.
Das hängt wirklich von der Präferenz ab.Zitat:
Zitat von Compact
Steuern hin oder her. Zinsen sind niedrig. Über längere Zeiträume würde ich Steuern hinnehmen, wenn ich in diesem Zeitraum die Steuerabgabe durch Wertsteigerung locker abdecken kann.
Ich würde persönlich halbe Million nicht als EK für Immobilienkauf einsetzen, sondern lieber zum Teil in Aktien mit mind. 4% Dividendrendite investieren.
Und Immobilien lasse ich 100% oder 90% finanzieren.
Wer weiß.. Vllt. ist jetzt die letzte Chance noch niedrige Zinsen für mind. 10 Jahre mitzunehmen, bevor Zinsen nach hoher Inflation steigen.
Ist meine Strategie riskant? Ja, wenn man keine Erfahrung mit Aktien hat.
Wer aber keine Aktien will, kann auch halbe Million in Immobilien stecken - Besser als Sparkonto auf jeden Fall.
Jedem das Seine.