Miethausbau für Anfänger

Hallo zusammen,

wir beschäftigen uns gerade mit dem Thema Mietshaus. Ausgangspunkt ist ein im Familienbesitz befindliches Grundstück mit einem alten Haus mit momentan zwei vermieteten Wohnungen. Haus und Hof sind sanierungsbedürftig, insbesondere das Dach braucht Zuneigung und muss entweder umfangreich renoviert oder komplett ausgetauscht werden.

Wir überlegen jetzt, ob wir es bei der Sanierung aufstocken sollen, um die vermietbare Fläche zu erhöhen. Neben dem Bebauungsplan müssen wir uns sicher Gedanken über Parkplätze, Statik der alten Mauern, die Architektur, die bestehenden Mietverhältnisse und die notwendigen Kosten machen. Kennt ihr gute Informationsquellen, um sich in das Thema einzulesen?

Ich würde damit einen Architekten beauftragen.

Einlesen? Igitt.

Und nachher heißt es wieder, "Forenschwätzer mit angelesenem, solidem Halbwissen" oder "Anwälte, von nix ne Ahnung aber davon jede Menge" ... :D

Spaß beiseite. Zu allererst würde ich anhand des Bebauungspans prüfen, ob überhaupt eine dritte Einheit zulässig ist, da genügt in der Regel ein Anruf auf dem Bauamt, die sagen dir das. Gibts keinen Bebauungsplan muss sich die Bebauung in Art, Maß und Umfang nach § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anpassen. Wenn weder Bebaungsplan noch Umgebungsbebauung eine dritte Einheit hergeben ist das Thema an dieser Stelle eh erledigt.

Falls nicht gehts weiter, dann sollte das unbedingt zu empfehlenden Gespräch mit einem Architekten (am besten einer, der dir empfohlen wurde) stattfinden. Der kann prüfen, ob sich weiterer Aufwand lohnt, weiß etwas zu Stellplätzen (wird eine weitere Wohnung geschaffen sind meistens 1-2 Stellplätze dazu nachzuweisen, das kann man dir auch beim Bauamt sagen), Gestaltung und den Kosten und oft auch zur Statik (wenn nicht kennt er einen Statiker) sagen.

Zum Thema Sanierung, Bestandswohnungen, Mietverhältnisse, etc. kannst du mich gerne mal anrufen.

Da ich vor einer ähnlichen Aufgabe stehe - 40 Jahre altes Haus... eher doch Abriss?

Tobias und Paddy, dass ab einem gewissen Punkt ein Architekt zu Rate gezogen wird, ist klar. Aber bevor wir den bemühen, wollen wir ein paar grundsätzliche Überlegungen selbst anstellen.

Zitat:

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Zitat von Atzi

Da ich vor einer ähnlichen Aufgabe stehe - 40 Jahre altes Haus... eher doch Abriss?

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Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort? :D
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden. ;)

Zitat:

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Zitat von paddy

... Gibts keinen Bebauungsplan muss sich die Bebauung in Art, Maß und Umfang nach § 34 BauGB der Umgebungsbebauung anpassen. Wenn weder Bebaungsplan noch Umgebungsbebauung eine dritte Einheit hergeben ist das Thema an dieser Stelle eh erledigt. ...

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Das ist so nicht ganz korrekt, zumindest nicht bundesweit. In unserem Kurort wurden schon mehrfach ohne gültigen Bebauungsplan in Straßen mit EFH und ZFH Bebauung alte 50-er Jahre Häuser abgerissen und durch moderne MFH mit 6-8 WE ersetzt.

Würde dir auch empfehlen erst einmal zum Bauamt zu gehen, um dich zu informieren, was geht.
Du musst da noch keine konkreten Umsetzungspläne haben. Teile denen mit, was du möchtest und die erzählen dir dann, wass baurechtlich zulässig ist. Eventuell gibt man dir eine Kopie des B Planes und den textlichen Festsetzungen mit.
Dann kannst du den schon mal einem Architekten in die Hand drücken, damit der eine Planungsbasis hat.
Wenn du weißt, was rechtlich geht, kannst du dir ja schon überlegen wie groß ist das Budget, wieviele Wohneinheiten in welcher Größe.
Dann einen guten Architekten und gute Handwerker suchen und finden.
Viel Erfolg bei dem Projekt.

Ich empfehle die Sprechstunde der Bauverwaltung zu nutzen. Dort solltest Du das Vorhaben ansprechen können und in der Regel direkt eine Auskunft bekommen, ob bauplanungsrechtlich etwas gegen die Aufstockung spricht oder nicht.

Sofern Du aufstocken darfst, sollte Dein Weg dann zu einem Architekten führen.

Ich würde von Anfang an den Weg zu einem Architekten suchen und ihm die zwei Varianten (Sanierung und Aufstockung) vorlegen. Er soll die Machbarkeit und vor allem die Kosten abklären. Danach würde ich eine Rentabilitätsrechnung machen ob sich eine Aufstockung lohnt.

Zitat:

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Zitat von Kabus

Das ist so nicht ganz korrekt, zumindest nicht bundesweit. In unserem Kurort wurden schon mehrfach ohne gültigen Bebauungsplan in Straßen mit EFH und ZFH Bebauung alte 50-er Jahre Häuser abgerissen und durch moderne MFH mit 6-8 WE ersetzt.

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Sorry, ich hab mich nicht sauber ausgedrückt. Bei §34 spielen mehrere Faktoren eine Rolle, nachzulesen hier: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__34.html

Zitat:

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Zitat von TheLupus

Möchtest du jetzt pauschal eine Antwort? :D
70er Jahre Bauten können von mir aus zu 99 % weggesprengt werden. ;)

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Deckt sich exakt mit meiner Meinung:bgdev:
Wollte bloß mal hier die Meinungen dazu hören, aber außer deiner gibt es hier wohl keine:ka:
Will hier aber auch nicht versemmeln:)

Alles gut, Claus. Aber ich denke, dass das ohne Beurteilung der Bausubstanz im Einzelfall eine schwer zu beantwortende Frage ist.

§34 BauGB ist schwierig, da zum Teil sehr subjektiv beurteilt wird. - Was Rentabilität betrifft, musst Du erst mal für Dich definieren, was das für Dich persönlich bedeutet. Denn zwischen erzielbarer Miete und Kostenmiete klafft eine riesige Lücke. Insofern ist da erst mal gar nichts rentabel. Aber wenn's später Kinder übernehmen (sollen/wollen) oder man es als Altersreserve nimmt, mag es ok sein, das kann man eben nur für sich persönlich entscheiden, ob man sich mentalen und finanziellen Stress antun will.

Zitat:

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Zitat von siebensieben

... Denn zwischen erzielbarer Miete und Kostenmiete klafft eine riesige Lücke.--.

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Gewagte Aussage. In Marcus Fall, einen anderen Fall oder eher generell pauschal ...? ;)

Ich hätte generell gesagt. Für 10 Euro und rund 15 Jahre bekommst Du doch keine Wohnung gebaut, oder? Klar, kommt natürlich auf Lage, Ausstattung, Aufwand an, und dann gibt's ja auch noch einen Grundstücksanteil.

Vielleicht möchte die Haus & Grund dich als Mitglied gewinnen und hilft. http://www.hausundgrund.de/index.html

Gruß
Konstantin

Die allerste Frage ist: Was geht an der Stelle, was erlauben die Bebauungspläne, welche Befreiungen wären ggf. möglich? Die nächste Frage ist: Was wäre sinnvoll? In einer eher sterbenden Stadt würde ich über eine Erweiterung des Hauses eher nicht nachdenken, in einer wachsenden Großstadt, würde ich das Thema unbedingt weiter verfolgen.

Weiterverfolgen hieße, einen Architekturstudenten im hohen Semester oder einen Architekten auf Stundenbasis oder nur für die ersten beiden Phasen suchen, eine grobe Planung machen mit Skizzen für weitere Gespräche.

Dann kommt die entscheidende Frage, ob man das Thema finanziell überhaupt stemmen kann und will? Dafür ist neben einem Blick auf die eigenen Rücklagen ein Gespräch mit der Bank nötig, um einen möglichen Finanzrahmen zu definieren. Da in den interessanten Teilen Deutschlands gerade ein Bauboom herrscht, sind Unternehmen schwer zu finden und überraschend teuer. Anbau und Sanierung kosten in Hamburg derzeit ca. 3.000 €/qm - als halbwegs realistischer Wert. Dies bei einer möglichen solide erzielbaren Miete von 12 - 17 €/qm je nach Lage. Für die Baukosten ist es egal, in welchem Stadtteil das Haus steht, für die Mieteinnahmen und die Qualität der späteren Mieter leider nicht.

Wenn all diese Überlegungen positiv ausfallen, die Bank mitspielt und das Amt einen baldigen Vorbescheid avisiert, dann käme erst für mich der ausführende Architekt ins Spiel. Ein sehr heikles Thema, weil man selbst als erfahrener Bauherr auf üble Schwätzer oder große Künstler ohne Zahlenbezug reinfallen kann. Wie schon vorher weiter oben geschrieben: persönliche Empfehlungen können sehr hilfreich sein.

Eine Alternative dazu ist ggf. ein alteingesessenes Baugeschäft als Generalunternehmer, das mit einem kleinen Architekten kooperiert. So hat man nur einen Ansprechpartner und nur eine Anlaufstelle für spätere Reklamationen, was nicht unerheblich ist, weil sich im Schadenfall die Gewerke sich gern gegenseitig die Schuld in die Schuhe schieben.

Ganz wichtig bei allem: Rechne mit weit höheren Kosten als denen, die zu irgendeinem Zeitpunkt der Planung und Ausführung auf dem Papier stehen. Weitere Infos auch gern per PN.

Zitat:

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Zitat von Teppo

Ein sehr heikles Thema, weil man selbst als erfahrener Bauherr auf üble Schwätzer oder große Künstler ohne Zahlenbezug reinfallen kann.

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Letztens hörte ich von einem erfahrenen Architekten, der auf einen übel schwätzenden Bauherren ohne Zahlenbezug reingefallen ist. Ein sehr heikles Thema.

3.000€ pro qm ohne Grundstückspreis finde ich absolut zu happig!

Viebrockhaus liegt im KFW40 Standart bei grob 1.600- 1.900€ pro qm im Einfamilienhausbau, je nach Sonderwünschen.

Die bieten neuerdings auch Mehrfamileinhäuser an:

https://www.viebrockhaus.de/massivha...enhaeuser.html

Wie hoch da der qm- Preis ist kann ich nicht sagen.

Aufstockung, Anbau oder so würde ich nie machen. Dann lieber Abriß und Neubau, dann hat man die nächsten 40Jahre Ruhe.

Gruß