Immobilienfinanzierung - Immer niedrige Tilgung bei Fremdnutzung?

Guten Morgen zusammen,

ich hatte gestern beim Mittagessen eine interessante Diskussion mit meinem besten Kumpel zum Thema Tilgungssatz bei Immobilien.

Folgende Rahmenbedingungen sind aktuell vorhanden:

1. Ich besitze eine Eigentumswohnung, die ich aktuell selbst nutze. Der Kredit besteht aus zwei Bausteinen - Einem Bausparvetrag (Tilgungsaussetzungsdarlehen) und einer klassichen 10 Jahre Festfinanzierung (aktuell 1% Tilgung mit Sondertilgungsmöglichkeit von 10% pa) bei der Bank.
Die Eigentumswohnung soll irgendwann vermietet werden wenn ich in ein paar Jahren ein Haus kaufe oder baue.

2. Ich bin aktuell auf der Suche nach einer zweiten ETW um diese zu vermieten.


Ich war immer der Meinung, dass der Tilgungssatz bei fremdgenutzen Immobilien so gering wie möglich gehalten werden soll, um die Zinsen gegen die Mieteinnahmen gegenzurechnen.

Ist das so pauschal richtig? Schließlich spare ich bei einem höheren Tilgungssatz oder einer Sondertilgung enorme Zinskosten über die Jahre.

Was ist die richtige Vorgehensweise bei der aktuellen ETW in der ich noch bestimmt eine paar Jahre selbst wohne. Soll ich diese in der Selbstnutzungsphase Sondertilgen oder das Geld lieber als Eigenkapital ansparen für die geplante Hausanschaffungin ein paar Jahren. Die Zinsenwerden dann aus meiner Sicht höher stehen als jetzt.

Danke euch für ein paar Tipps.

Gruß

Pit

Steuern sparen wird gerade bei Immobilien gnadenlos überbewertet.

Zur Beantwortung Deines Problems benötigt man folgende Angaben:
a) Zinssatz des Darlehens
b) individueller Grenzsteuersatz
c) Alternativrendite für die freie Liquidität, die Du bis dato nicht zur Darlehenstilgung verwendet hast
d) Unterliegt diese Rendite der Abgeltungssteuer oder dem individuellen Steuersatz.

Aus dem Bauch, unter Zugrundelegung aktueller Zins- und Renditekonditionen:

Jacke wie Hose ob Du schneller tilgst oder ned :ka:

- Wie hoch ist der Zinsertrag, wenn du das Geld sparst, anstatt zu tilgen?
- Wie hoch ist dein Darlehnszins?
Die Differenz ist dein Gewinn. Also: Tilgen!
Außerdem: Willst du die nächste Immobilien finanzieren ist doch die erste Frage der Bank nach deinem Eigenkapital. Eine zu 50 / 70 / 90% bezahlte Immobilien ist für die wie Eigenkapital. Je mehr von der Whg. DIR gehört, desto besser.

Zitat:

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Zitat von LUuhrENS

- Wie hoch ist der Zinsertrag, wenn du das Geld sparst, anstatt zu tilgen?
- Wie hoch ist dein Darlehnszins?
Die Differenz ist dein Gewinn. Also: Tilgen!

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Bei einer vermieteten Immobilie würde ich das nicht unterschreiben...

Ich kenn es aus meiner Verwandtschaft nur klassisch - großen Hebel durch wenig eingesetztes Eigenkapital und Gegenrechnen der Zinsbelastung mit den Einkünften beim FA, wobei das Ganze trotzdem immer genügend Ertrag abwerfen sollte um Zins und Tilgung zu zahlen.

Thilo schrieb mE zu Recht, Steuern sparen bei Immobilien wird überbewertet.
Auch wenn viele subjektiv das Gefühl haben, die Steuersatz betrage nahezu 100 %, trifft dies wohl nicht ganz zu.
Daraus folgt, zahlst du zB 5.000 Zins im Jahr und dein Steuersatz beträgt 30%, beteiligt sich der Fiskus also mit 1.500.
3.500 sind aber immer noch weg.
Zahlst du 4.000 Zins sind 1.200 vom Fiskus zu holen, in diesem Fall immer noch 2.800 weg, geringere Steuerersparnis, aber mehr Geld in der Tasche, welche dann für die Tilgung zur Verfügung steht und das Objekt schneller deins ist.
Damit solltest du bei der Finanzierung mE eher erwägen, wie hoch kann die Gesamtbelastung Zins und Tilung sein, die du auch bei Mietausfall noch leisten kannst, wie schnell willst du die Finanzierung insgesamt beenden, denn je niedriger die Tilgung, desto länger läuft der Kredit, desto länger zahlst du auch Zinsen. Da ist es egal wieviel Steuern du bezahlst oder sparst, weil du immer mehr Geld abgibst, als du je an Steuern sparen wirst.
Mit einer einfachen Exel Tabelle kannst du selbst die Annuität aufgeteilt in Zins und Tilgung erstellen.
Hier stelle einfach die Gegenüberstellung an, wieviele Jahre die Finanzierung bei niedriger Tilgung länger dauert. Das sind die Jahre, die du zwar Steuern sparst, aber um welchen Preis?
Von daher ist der Aspekt Steuern sparen mE ein nebensächlicher. Andere Faktoren (Annuität insgesamt, möglicher Mietausfall, Abhängigkeit von der Bank, Dauer der Finanzierung) sind mE wichtiger.

Es geht nicht darum, wenig Steuern zu zahlen, sondern mehr Geld zu bekommen. Also schnell abzahlen und dann früher volle Mieteinnahmen kassieren.

Ich habe schon genug Leute finanziell über die Klippe gehen sehen, weil sie ganz ausgefuchst waren und alles auf steuerliche Aspekte abgestellt haben. Gerade heute sehr schön: quasi keine Zinsen, dann aber bitte nur 1 % Anfangstilgung. Super, Steuern gespart. Dann stehen in 10 Jahren noch ca. 85 % Restvaluta, der Zins kann dann gern mal das doppelte oder dreifache kosten. Ups... Und die ganz Pfiffigen, welche die überbleibende Kphle nicht verfrühstücken, legen in dollen Fonds an, man will ja mal sondertilgen. In 10 Jahren gerdae mal wieder ein Börsencrash? Ups...
Ich tilge so viel wie es für mir wirtschaftlich vertretbar ist. Und wenn ich mal ein paar Euro Steuern zahlen muss, wenn die Bude entschuldet ist? ***** please...

Zitat:

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Zitat von The Banker

Ich tilge so viel wie es für mir wirtschaftlich vertretbar ist. Und wenn ich mal ein paar Euro Steuern zahlen muss, wenn die Bude entschuldet ist? ***** please...

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Sehe ich genau so. Ist bestimmt auch der richtige Ansatz!

Möglicherweise wird der Eine oder Andere Immobilienvertriebler das anders vertreten ( immerhin ist die monatliche Belastung mit 1% Tilgung leichter zu stemmen, als bei einer "vernünftigen" Tilgung ), aber die Zahlen sprechen eindeutig für diese Variante der Finanzierung!

bei mir so viel wie geht + 5k im jahr extra. vielleicht änder ich das mal wenn ich schon mehr abbezahlt habe, kein plan.

Ich empfehle meinen Kunden so viel zu tilgen, wie sie sich locker leisten können und bis zur Grenze Sondertilgungen zu leisten, damit die Wohnung/das Haus so schnell wie moglich abbezahlt ist.
Du hast doch normalerweise einen Tilgungsplan. Lass Dir von der Bank ausrechnen, was Du Dir bei maximaler Sondertilgung an Zinsen sparst und vom Steuerberater, was Du Dir ohne Sondertilgung an Steuern sparst.
...und dann zahl die Bude so schnell wie möglich ab :D
Mit einer abbezahlten Wohnung wird die Finanzierung der nächsten umso günstiger.

Mal so nebenbei halte ich es für Blödsinn eine Wohnung auf Pump zu kaufen wenn die eigene Bude auch noch finanziert ist.
Was machst du denn wenn dein Mieter mal ein paar Monate nicht zahlt und du ihn raus klagen musst?
Damit ist dann sämtliche Rendite für die Tonne für die nächsten Jahre.

Hallo zusammen,

vielen Dank schonmal vorab für die zahlreichen Meinungen, Tipps, etc.

Was spricht dagegen eine selbstgenutzte Immobilie auf Pump zu kaufen, sowie du es ausdrückst, Andre und eine weitere fremdgenutzte ebenfalls zu finanzieren?
Ich zahle aktuell weniger an Annuität, als dass ich an Miete für die gleiche Bude oder eine vergleichbare zahlen müsste. Zudem ist ein Baustein auf knapp 30 Jahre mit einem festen, niedrigen Zinssatz versehen + der Flexibilität es auf einen Schlag komplett abzulösen.
Der andere BAustien über 10 Jahre fix ist somit ebenfalls überschaubar auch wenn die Zinsen in 10 Jahren höher stehen (davon gehe ich übrigens auch aus).
Die fremdgenutzte Immobilie trägt sich (fast) komplett durch die Miete, so dass ich hier im optimalen Fall kein Invest einbringen muss.
Selbst wenn ich mal ein paar Monate keine Zinseinkünfte habe, kann ich das locker durch mein Einkommen überbrücken. Die Rendite leidet zwar dann in dieser Zeit, ganz klar, aber ich bekomme ja auch am Ende ein Sachvermögen dazu.

Prinzipiell denke ich, dass es Sinn macht, so schnell wie möglich zu tilgen. Allerdings ist das aus meiner Sicht anders, wenn ich dieses Geld als geplantes Eigenkapital für die anstehende selbstgenutzte Immobilie (Haus) anspare, da ich davon ausgehe, das die Zinsen in 5,7 oder 10 Jahren höher stehen als jetzt. Selbst wenn Sie niedriger stehen, kann ich dieses Geld immer noch als Sondertilgung für die jetzt bestehenden ETWs nutzen oder am Ende der Laufzeit die Restschuld auf einen Schlag tilgen.

Würdet ihr zustimmen, dass dies sinnvoll ist?

Vielleicht sollte ich dennoch den Tilgungssatz bei der nächsten Wohnung erhöhen um schneller fertig zu sein und einfach dem "Risiko", dass ich den überschüssigen Betrag für andere Dinge ausgebe, zu umgehen.

Gruß

Pit