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Hallo Zusammen!
Bei mir ist es soweit. Ich möchte mir meine erste Eigentumswohnung zulegen. Allerdings nicht zum selber bewohnen, sondern sie soll vermietet werden.
Da es wie schon geschrieben meine erste Immobilie ist, die ich kaufe, habe ich nicht sehr viel Erfahrung.
Vielleicht habt ihr ein oder zwei (oder auch sehr gerne viele) Tipps für mich, auf was ich achten muss, was wichtig ist, etc.
Ich bin über alles dankbar!
Vielen Dank im voraus!
Hast du schon eine Hütte in aussicht?
Lage, Lage, Lage.
Also wenn ich noch kein eigenes Haus oder eigene Wohnung hätte die ich selber bewohnen würde, würde ich mir keine Mietimmobilie zulegen. Aber das ich nur meine persönliche Meinung.
Generell gelten auch bei einer Mietimmobilie die drei wichtigsten Grundregeln:
1. Lage
2. Lage
3. Lage
;)
Ein Hinweis: Steuerlich sehr interessant (aber leider auch selten) sind Denkmalschutzimmobilien, bei denen die Modernisierungskosten nach §§7i und 7h EStG innerhalb von 12 Jahren steuerlich abgeschrieben werden können (gilt auch bei Eigennutzung!).
Aber auch hier gilt das berümte "Lage, Lage, Lage ..."
Auch an die Folgekosten beim Kauf denken.
Notar- und Maklergebühren werden auch nochal auf den Kaufpreis draufgeschlagen.
Gruß
Martin
der beste Tipp: nicht kaufen...
...die denkbar schlechteste Form, um in eine Immobilie zu investieren. Einzige Ausnahme, du bekommst die Dinger sehr günstig von der Bank oder in Insolvenz befindlichen Vorbesitzer...
zählt das auch auf mietshäuser ?Zitat:
Zitat von Mawal
nein...
Wenn 1. Immobilie, dann Eigennutzung.
Mischimmobilie.....Geschäft(e) plus darüber Mietwohnungen....
bei einer Wohnung, schauen ob man die Wohnung als möbliert zu gutem Geld an eine Firma, für dessen ausländische Mitarbeiter vermietet werden kann....hatten wir bei einem Appartment auch mal gemacht....gezwungener massen wurden wir zu unser Glück gezwungen ;) ....
Gruss
Wum
Nochmal würde ich das Abenteuer "Vermietung" nicht machen. Solange alles gut läuft, ist alles bestens. Was aber, wenn der Mieter nicht zahlt (man kann jemanden nur bis zur Nasenspitze schauen, nicht in seinen Hirnkasten)?! Dann gibt´s Ärger, Kosten etc.
mindesten 51% der Eigentumsanteile halten. Ich hätte keinen Bock in einer Gemeinschaft nix zu sagen bzw. entscheiden zu haben.
Höre da nur Mist von meinen Mandanten.
Lieber ein MFH kaufen, da ist dein Risiko beim Leerstand nicht ganz so groß als wenn 100% der Miete weg bleiben und die Finanzierung gefährdet wird.
ich habe selbst 4 Wohnungen die vermietet sind und kann dir zur Zeit nur davon abraten, ausser du kaufst zu einem Superpreis in Toplage. Die Mieter sind zur Zeit mies wie nie, die Kreditzinsen für Wohnraumfinanzierung entsprechend niedrig, gute Mieter zu finden ist sehr schwer. Ausnahmen sind wie gesagt Toplagen, dort bekommt man gute Mieter, aber die Kaufpreise für solche Wohnungen sind meist astronomisch hoch.
Wenn du die Belastung ohne Mieteinnahmen tragen kannst immer eine gute Idee ;)
Und das LLL hatten wir ja schon =)
interessant wäre zu wissen, wo du eine wohnung suchst.
in österreich sind meiner meinung nach die preise derzeit wieder "blasenähnlich" in der höhe.
in deutschland :grb:
dann wäre interessant wie groß die wohnung sein soll usw, usw, usw...
lg
am lukrativsten sind meiner Meinung nach kleine Singlewohnungen (max 45qm), in nicht allzu abgelegenen Randbezirken, mit dem Vor/Nachteil das du relativ häufig Mieter wechsel haben wirst. Diese Wohnungen sind aber schwer zu bekommen da bei Investoren sehr beliebt.
Ich schlage bevorzugt im Segment bis 45 qm zu. Vermietung bevorzugt an Studenten. Die Rendite ist nicht überragend, jedoch könnte ich einen Mietausfall (warum auch immer) einige Zeit verkraften, ohne andersweitig ins Schleudern zu kommen.
Was meiner Meinung nach zu beachten ist:
1. Das mit der Lage ist mit das Wichtigste. Anbindung an Bus, Bahn, sonstige Infrastruktur.
2. Wie hoch ist die derzeitige Rücklage? Das wird spannend, sobald größere Umbaumaßnahmen nötig werden, die ja anteilig auf die Eigentümer (nicht Mieter!) umgelegt werden.
3. Sind Modernisierungen (hier könnte der Mieter auch die Miete unter gewissen Umständen mindern) geplant? Gibt es Probleme mit der Heizung, Dämmung, Dach etc?
4. Lass Dir das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung geben.
5. Gibt es eine Hausverwaltung, wieviel kostet die und was macht sie alles? Wenn ja, vor dem Kauf unbedingt mit Verwalter sprechen.
6. Werden Verbrauchswerte (Heizung, Wasser) über eine externe Firma abgelesen (die Zähler müssen in einem bestimmten Zeitraum ausgetauscht werden) und was kostet die?
7. Ist die Wohnung bereits vermietet? Kauf bricht nicht Miete! Wer ist der Mieter und vor allem wie?
Hier findest Du auch Hilfe:
http://www.vermieter-forum.com
Grüße, Stephan.
Da Eigentumswohnungen inzwischen eher zu den eigengenutzten als zu den Anlageimmobilien gehören, sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Mieteinnahme höher als bei einem Mehrfamilienwohnhaus, das eigentlich immer aus Renditegründen erworben wird.
In meiner Region, einem Landkreis in Mittelhessen, beträgt der Kaufpreis einer unvermieteten Eigentumswohnung das ca. 18,5-fache der Jahresmiete, im Gegensatz dazu beträgt der Kaufpreis eines Mehrfamilienwohnhauses nur das ca. 12,4-fache der Jahrsmiete. Vermietete, d.h. eher nicht zur Eigennutzung verwendete Eigentumswohnungen (hierzu gehören in der Regel die auch zuvor mehrfach genannten kleineren Appartements und Wohnungen, die häufig an Studenten vermietet werden) werden mit der ca. 15,6-fachen Jahresmiete gehandelt.
Anhand dieser aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Rohertragsvervielfältiger wird ersichtlich, dass die Rendite einer Eigentumswohnung geringer ausfällt als die eines Mehrfamilienwohnhauses. Dieser Effekt ist nicht regional begrenzt, jedoch können regionale Unterschiede in der Differenz der Vervielfältiger bestehen.
ulrich`s Beitrag mal wieder die essenz. Man kann dem mann nicht oft genug sagen, er ist wohl häufig ein X aber er hat zu 99.99 % Recht.
:gut: