Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Ferienwohnung als mittelfristige Investition - sinnvoll???
Girls, boys and lovers of the wristwatch with a crown,
im Kopf meiner Frau und mir spukt folgendes Szenario herum und ich möchte mal Meinungen dazu.
Vielleicht gibt's den einen oder anderen hier, der Erfahrungen hat.
Wir überlegen eine Ferienwohnung (Neubau) an der Ostsee zu kaufen, um diese in den kommenden 10 bis 15 Jahren zu vermieten.
Auf den ganzen Firlefanz mit Eigennutzung etc. haben wir weder steuerlich noch wohnsitztechnisch Lust, daher reine Vermietung an Fremde.
Langfristiges Ziel soll jedoch sein, diese Wohnung dann im Rentenalter selbst zu nutzen. Daher würden wir sie jetzt schon barrierefrei, mit Aufzug, etc.pp. entsprechend aussuchen.
Nun meine Frage(n):
Liegt in unserem Vorhaben ein Gedankenfehler? Übersehe ich etwas? Hat man da nur Stress?
Oder sollte man eine solche Wohnung lieber mit befristetem Mietvertrag vermieten, ohne Ferienwohnungscharakter?
Lässt sich eine Ferienwohnung komplett ohne eigenes Zutun betreiben? Wir haben keine Lust auf Belegungsplanung, Endreinigung etc. Das soll ein Selbstgänger sein, ggf. gibts für sowas Agenturen?
Danke für Eure Meinungen und Input :gut:
The Banker
27.09.2021, 15:43
Hier die identischen Überlegungen. Ich habe eine Bestandsimmobilie im Blick, die wird komplett extern gemanaged (von der Vermietung über die Abrechnungen bis hin zu kleinen und notwendigen Investitionen). Einmal im Jahr gibts dann eine Auszahlung des Überschußes, der in meinem Fall dann schon historisch bekannt ist.
Du musst nur aufpassen, dass Du die Immobilie dann auch irgendwann dauerhaft bewohnen darfst, dazu mögen sich aber berufenere Foris äußern.
Donluigi
27.09.2021, 16:09
Alles, was Du verwaltungstechnisch an FeWos auslagerst, geht von Deiner Rendite. Und der Verwaltungsaufwand ist nicht zu unterschätzen. FeWos werden zudem wesentlich härter gerockt als normal genutzte Wohnungen. Ich rate nicht generell ab, aber ich habe meine FeWos in normal vermietete Wohnungen gewandelt und habe jetzt deutlich mehr Spass damit.
a)Das "Management" um den Service fuer den Mieter, und da insbes. der Uebergabezustand nach Endreinigung bei FeWo, ist nicht zu unterschaetzen, denn der wird bewertet, falls man ueber grosse Portale geht. Da darf (bei den ersten Bewertungen) nichts Dummes laufen!
b) Wollt ihr dann als Rentner dauerhaft in einer -worst case- Party-/Ferienzone wohnen?
Moin Stefan und Thilo,
ich habe seit einigen Jahren eine Wohnung in der Ferienvermietung über eine Agentur, die sich dann um die Vermietung und Abrechnung mit den Feriengästen, Reinigungsservice etc. kümmert. Agenturen für die Vermietung gibt es in den Ostseebädern reichlich. Das klappt, wenn man eine ordentliche Agentur gefunden hat, auch gut. Ganz raus ist man allerdings dann doch nicht (auch wenn ich das gern so hätte). Wenn etwas kaputt geht, muss man sich doch meist kümmern. Kleinigkeiten sollte dabei die Agentur machen (kaputte Kaffeemaschine oder Toaster). So wurde ich etwa in der letzten Woche gefragt, ob ich nicht eine Ersatzkühlschrank (für die Einbauküche) zur Hand hätte und was ich zu tun gedenke, um die verärgerten Gäste zu beruhigen ... :motz:(eigentlich wollte ich damit nichts zu tun haben). Aber der Aufwand und Ärger hält sich in Grenzen. Wie Thilo schon geschrieben hat, sollte man darauf achten, dass man die ausgewählte Wohnung tatsächlich später selbst dauerhaft nutzen darf und natürlich auch, dass eine Ferienvermietung nicht ausgeschlossen ist. Beides ist in den Ostseebädern nicht selbstverständlich.
Insgesamt bin ich ganz zufrieden, da die Vermietung gut läuft, die Wohnungspreise gestiegen sind und ich eine schöne Immobilie gefunden habe, die auch für eine Eigennutzung passt.
Viele Grüße
Bernd
Also ich hab beste Erfahrungen mit meiner Ferienwohnung auf einer beliebten Nordseeinsel gemacht.
Ich hab sie anfänglich hochwertig renoviert und eingerichtet. Die Vermietung übernehmen entsprechende Agenturen (15-19%).
Die kümmern sich in der Regel um alles. Mit den Einnahmen kann man dann die Bude refinanzieren.
Nach 10 Jahren hatte ich sie abbezahlt.
Zwischdurch haben wir sie immer nutzen können.
Der Wertzuwachs ist enorm. Irgendwann werde ich sie aus der Vermietung nehmen und nur noch privat nutzen.
Das ist insgesamt eine tolle Sache. Man ärgert sich eigentlich nur, dass man nicht gleich größer eingestiegen ist…
;-)
01kaufmann
27.09.2021, 16:49
Etliches von dem Geschriebenen kann ich bestätigen. Wir haben eine FeWo auf Usedom. Die Vermietung läuft über eine Agentur und mit der Vermietung und kleineren Ersatzanschaffungen (bei uns bis 100 €) hat man nichts zu tun. Achtung bei der Auswahl der Agentur. Die FeWos der Familie waren anfangs bei drei unterschiedlichen Agenturen. Es gab jedoch deutliche Unterschiede bei der Auslastung, sodass mein Bruder und meine Eltern später zu unserer Agentur gewechselt sind.
Die Abnutzung sollte man entsprechend einplanen. Stahlzargen, robuste Möbel, regelmäßig Maler, etc. Wir sind i.d.R. mind. 1x pro Jahr vor Ort um uns selbst ein Bild zu machen.
Ganz ohne Aufwand geht es natürlich nicht. Das geht von der komplizierteren Steuererklärung über den Wasserschaden bis hin zur Eigentümerversammlung.
Gruß
Konstantin
Kronenträger
27.09.2021, 22:03
Ich werfe mal einen anderen Gedanken ein: Wollt ihr die Wohnung im Alter dann dauerhaft nutzen oder auch nur als Urlaubsdomizil?
Ich persönlich hätte nämlich eher keine Lust, meinen Urlaub dann jedes Jahr am gleichen Ort zu verbringen. Da hat jeder so seine eigenen Vorstellungen und vielleicht werde ich im Alter auch noch ruhiger, aber aus heutiger Sicht möchte ich in meinem Urlaub immer neue Dinge entdecken. Wenn ich irgendwo 2x hinfahre, dann dürfen da gern erst mal ein paar Jahre zwischendurch vergehen. Und für diesen Zweck bräuchte ich wiederum keine eigene Wohnung dort.
Vielleicht läuft die Vermietung ja tatsächlich so gut, dass die Wohnung quasi nur aus den Mieteinnahmen bezahlt wird. Dann kriegst Du Deinen Urlaub später quasi für lau, das hätte schon was. Musst Du aber nennenswert eigene Kohle reinstecken, dann würde ich mit diesem Geld lieber jedes Jahr woanders hinfahren.
Schöne Grüße
Thomas
Nervige Gäste, die mit miesen Bewertungen drohen,
Agenturen & Dienstleister, die aufgrund von Fachkräftemangel zu
nervigen Gästen führen und weit mehr persönliches Engagement
verursachen. Dazu eine mittelmäßige Rendite, da die Kosten für
die Agenturen etc. steigen... Muss man alles wollen und wissen.
Lohnt sich mMn erst, wenn man mindestens 3 Objekte an einem
Standort hat oder auf Langzeitvermietung setzt.
Gruß
Gerrit
Idee ist schon, später das jetzige Haus aufzugeben und dann permanent in die (Ferien-) Wohnung zu ziehen.
Unser Haus ist ohne Kind dann zu groß, und mit Zimmern, verteilt auf EG und OG ggf wegen Treppen ungünstig.
Ich verstehe schon mal, man braucht auf jeden Fall eine professionelle Agentur und ist trotzdem noch involviert.
R.O. Lex
28.09.2021, 00:10
Es wurde ja schon viel gesagt, ich würde es nicht so machen. Ganz einfach, weil da zu viel nicht zueinander passt.
Klar, als künftige Empty Nester ist Euer jetziges Haus vielleicht zu groß und zu beschwerlich. Doch wollt Ihr im Alter auf 50-60qm leben (das dürfte die Größe sein, die sich am besten vermieten lässt)? Und dort, wo heute 1-2-Wochen-Urlauber bevorzugt buchen? Und in einer dann 10-15 Jahre alten Wohnung, die überdurchschnittlich beansprucht wurde?
Oder lieber doch auf 90-120qm in einer ruhigeren Gegend und in einer gepflegten Wohnung? Natürlich gibt es auch dafür Ferienmieter, die stellen dann aber auch Ansprüche, was Ausstattung und Service angeht. Auch werden sie vielleicht nicht standardmäßig Samstag-Samstag mieten wollen, so dass Du zwischendurch Leerstand haben wirst. All dies drückt die Rendite.
Es wurde ja schon viel gesagt, ich würde es nicht so machen. Ganz einfach, weil da zu viel nicht zueinander passt.
Klar, als künftige Empty Nester ist Euer jetziges Haus vielleicht zu groß und zu beschwerlich. Doch wollt Ihr im Alter auf 50-60qm leben (das dürfte die Größe sein, die sich am besten vermieten lässt)? Und dort, wo heute 1-2-Wochen-Urlauber bevorzugt buchen? Und in einer dann 10-15 Jahre alten Wohnung, die überdurchschnittlich beansprucht wurde?
Oder lieber doch auf 90-120qm in einer ruhigeren Gegend und in einer gepflegten Wohnung? Natürlich gibt es auch dafür Ferienmieter, die stellen dann aber auch Ansprüche, was Ausstattung und Service angeht. Auch werden sie vielleicht nicht standardmäßig Samstag-Samstag mieten wollen, so dass Du zwischendurch Leerstand haben wirst. All dies drückt die Rendite.
Die Größe ist in der Tat auch ein Knackpunkt in der Diskussion mit meiner Frau. Sie meint, wir kämen im Alter mit 60-70 qm2 hin, ich meine 90 sollten es schon sein.
Und ja, da liegt auch so eine Grenze hinsichtlich Größe bei FeWo's.
Über den Zustand würde ich mir weniger Sorgen machen, man könnte die Wohnung ja - bei absehbarem Eigennutz - nochmal zünftig durchrenovieren und die Kosten steuerlich absetzen. Solange es sich nicht um eigengenutzte Immobilien handelt, sollte das gehen.
Aber eine dauerhafte Vermietung, mit befristetem Mietvertrag (10-15 Jahre), scheint mir bei Größe und Vorhaben durchaus stressfreier zu sein.
Wir haben über unserem Haus ein "Luxus-Chalet" was heuer fertig gebaut wurde. Sauna, Whirlpool, Kamin alles drin.
Die Lage ist idylisch, typisches Liebesnest für Paare. Wirklich schön eingerichtet. Eigentlich ist unsere Gegend für Wanderer oder Biker bekannt.
So nun kannst du über Air BNB dieses Luxus-Chalet mieten für stattliche 250 Euro die Nacht - als Selbstversorger.
ODER das Haus nebenan für 38 Euro die Nacht ohne jeglichen Luxus.
Spaßes halber habe ich mir die Auslastung angeschaut...
FeWO für 38 Euro die Nacht noch alles offen.
Luxus-Chalet für 250 Euro die Nacht bis März 2022 ausgebucht. :dr:
30 x 250 = 7500 € / Monat.
Hausmeisterservice und Putze - 450 Euro.
Airbnb kosten? 10%?
Abzüglich steuern...
Schätze denen bleibt im Monat 5000 Euro übrig.
Die verdienen sich dumm und dusselig mit sowas :D
EDIT:
Ich habe gerade geschaut die Nacht kostet nun 350 Euro weil noch Reinigungs- und Servicegebühren dazukommen.
Fluzzwupp
28.09.2021, 08:45
Mein Dad hat ein Doppelhaus in Zingst, also 2 Ferienwohnungen. Er ist dauernd genervt über die Vermittlungsagentur. Sonst läuft es aber gut. Meiner Meinung nach wird Ost- wie Nordsee ja als Feriengebiet zugewinnen in der Zukunft.
Mein Dad hat ein Doppelhaus in Zingst, also 2 Ferienwohnungen. Er ist dauernd genervt über die Vermittlungsagentur. Sonst läuft es aber gut. Meiner Meinung nach wird Ost- wie Nordsee ja als Feriengebiet zugewinnen in der Zukunft.
Wenn die Flugpreise explodieren verhält sich das wie Apple Aktien aus dem Gründungsjahr...
Aus meiner Sicht bleiben noch wesentliche Vorteile der Ferienvermietung gegenüber der klassischen Vermietung unberücksichtigt, auch wenn man mal von Vermittlungsagentur und Feriengast genervt sein sollte. Nervige Feriengäste reisen in überschaubarer Zeit wieder ab, also die wird man man jedenfalls wieder los. Ich muss auch keine Nebenkostenabrechnung machen und spätere Anpassungen der Vermietungspreise sind entschieden einfacher möglich als bei Dauervermietung. Wenn man die Wohnung später selbst nutzen mag, kündigt man einfach den Agenturvertrag, anstatt langjährige (eventuell sympathischen) Mieter zum Auszug zu drängen oder sich mit (weniger sympathischen) Mietern über eine Eigenbedarfskündigung zu ärgern. Eine Wohnung, in die ich später einziehen möchte, würde ich daher nicht gern vermieten. Auch klassische Vermietung kann also zu Ärger mit dem Mieter führen, der dann oft deutlich mehr Nerven kostet.
Viele Grüße
Bernd
Donluigi
28.09.2021, 10:21
Gute Punkte.
In der Oktober Ausgabe der Stiftung Warentest "Finanztest" ist ein zwölfseitiger Artikel zum Thema "Ferienhaus als Geldanlage".
kurvenfeger
30.09.2021, 10:03
Cool! Danke für den Hinweis!
Sorry!
Wo bleibt mein Servicegedanke?
Wer keine 6,50 Euro ausgeben möchte, kann auch nur den einzelnen Artikel hier für 1,50 Euro herunterladen
https://www.test.de/ferienwohnung-ferienhaus-kaufen-und-vermieten-5787896-0/
Sorry!
Wo bleibt mein Servicegedanke?
Wer keine 6,50 Euro ausgeben möchte, kann auch nur den einzelnen Artikel hier für 1,50 Euro herunterladen
https://www.test.de/ferienwohnung-ferienhaus-kaufen-und-vermieten-5787896-0/
Fori des Monats!!!
DANKE. :verneig:
kurvenfeger
01.10.2021, 08:18
Meine Frau ist da eher analog - ich habe daher heute morgen das Heft besorgt :gut:
Meine Frau ist da eher analog - ich habe daher heute morgen das Heft besorgt :gut:
Dann wirds aber schwierig bei der Vermarktung, findet ja heute alles in diesem komsichen Netz statt...
kurvenfeger
01.10.2021, 09:25
Ach so: macht man heute keine Aushänge am schwarzen Brett mehr?
Na dann wird es schwierig. Bzw. sie hat ja noch mich: ich inseriere das dann hier im Network ;)
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