MFH erwerben - wie gehe ich vor?

[avalanche]

Da ich keine Lust mehr habe, mein Geld zu 0,8% auf verschiedenen Konten vegetieren zu lassen und auf die Hyperinflation zu warten, möchte ich mir ein MFH in einer Stadt in der Schweiz zulegen. Mein Ziel wäre, Bargeld zu "verbrauchen", PK und Säule 3a möchte ich zu diesem Zweck nicht belehnen.

Habe bereits zwei Objekte im Visier, eines mit 5, ein anderes mit 8 Wohneinheiten plus zwei kleinen Ladenlokalen. Beide Liegenschaften sind zur Zeit vollvermietet und beide wurden gem. erstem Beschrieb regelmässig unterhalten, Baujahr ist 1957 resp. 1932. Beide bieten viele Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe und sind auch an den öffentlichen Verkehr (Tram, Bus) angebunden, man ist in ca. 10 Minuten am Bahnhof oder in der Innen- resp. Altstadt.

Hab mir mal die Unterlagen bestellt und stell mir das weitere Vorgehen wie folgt vor:

- Check der Unterlagen für Bauchgefühl (bin in dieser Beziehung absoluter Laie)
- Kontaktaufnahme mit Hausbesitzer-Verein zwecks Schätzung
- Kontakt mit Bank betreffend Finanzierung

Für mich sieht das alles noch recht übersichtlich aus, doch bestimmt gibt es da einige Punkte, von welchen ich noch nicht mal etwas ahne!

An was sollte ich noch denken?

[Insoman]

an genügend Haarfärbemittel - wenn Du von dem Streß mit Mietern graue Haare bekommst

[avalanche]

Vielleicht überschätze ich mich ja, aber ich bin mir Verhandlungen unter erschwerten Bedingungen eigentlich gewohnt - ansonsten könnte man das ja auch noch an Profis outsourcen ...

[jagdriver]

Rendite der Häuser gemessen am Kaufpreis?

Nachhaltigkeit der Mieten?

Mieterstruktur?

Kautionen vorhanden?

Welche Mietverträge?

Energetischer Zustand der Häuser?

Kanalüberprüfung? (in Bayern Pflicht).

und und und.....

Gruß
Robby

[X-E-L-O-R]

Wenn man nicht gerade aus der Branche kommt, würde ich meine Finger davon lassen. Klar, kann man sich für jedes "Problem" Hilfe von Außen holen - nur mit der Rendite wird es dann in der Regel nichts mehr.

Habe schon gestandene, aber branchenferne Unternehmer an solchen Immobilien verzweifeln sehen. Die waren teilweise froh, die Dinger auch mit sehr sehr schmerzlichen Verlusten wieder loszuwerden. Will heissen, hier kann man richtig auf die ****** fallen.

Gut, das war in D, keine Ahnung, ob das mit CH vergleichbar ist. Dort läuft im Immosektor je einiges anders. Aber ob der Immo-Hype in CH ewig anhalten wird?

[siebensieben]

Vor allem bei den Buden in dem alter ist wahrscheinlich jede Menge Reparatur- und Modernisierungsstau. Und das man das auf die Mieter umlegen kann, ist nur zu einem geringen Teil richtig, den Rest zahlst Du erst mal selber. Und meine Freizeit stelle ich mir anders vor als mit renitenten Mietern, der Stadtverwaltung oder sonstigen Beteiligten verschärfte Verhandlungen zu führen.

Also, wenn's sonst keinen Vorteil bietet, würde ich das Geld wahrscheinlich anders anlegen.

[Till123]

Vielleicht macht auch für dich ein Altbau mit Denkmalschutz Sinn; in Deutschland kann man Kosten für das Gebäude abschreiben und damit Steuern sparen :)

[dmuenze]

Und auch mal (nach)gucken, was so an "Strassenbaumassnahmen, öffentlichen Anschlüssen an xy...Dauerbaustellen..." geplant ist - bei einigen dieser Massnahmen wird man in D als Eigentümer nicht unerheblich beteiligt oder muss Mietminderungen einkalkulieren...

[siebensieben]

Denkmalschutz? Klar, vielleicht lässt sich die eine oder andere Steuer etwas reduzieren, aber vorher hat man kräftig in den Geldbeutel gegriffen, denkmalgeschützte Häuser werden schnell zum Fass ohne Boden.

[Passion]

Muss Gerhard hier Beipflichten. Die 0.8% erscheinen dir womöglich nach 5 Jahren des Vermietens noch als angenehmste Alternative.
Inflationssicherheit hingegen hast du, da würde ich aber lieber puren Grund kaufen.

[Der Novize]

Renditemäßig fährst Du evtl. besser mit mehreren kleinen Wohnungen.

Wir hatten hier schonmal was darüber. (http://www.r-l-x.de/forum/showthread.php?111310-Tipps-zum-Kauf-der-ersten-Eigentumswohnung)

[sausapia]

Nach rund 5 Jahren als Vermieter gebe ich Dir den Tipp, in Garagen vorzugsweise in Gr0ßstädten zu investieren. Wegen des asynchron zu Lasten des Vermierters (zumindest in Deutschland, CH ?) ausgelegten Mietrechts würde ich dies nich wieder tun ....

[jagdriver]

Der Tipp mit den Garagen ist gut!:gut:
Allerdings kann auch hier der Käufer sein blaues Wunder erleben, wenn z.B
eine nette Betonsanierung einer Tiefgarage ansteht.

Der Kauf eines Miet-Geschäftshauses ist nicht so schlecht wie hier manche
darstellen. Es hat schon seine Gründe warum in der Metropolregion
Nürnberg/Erlangen der Markt fast leergefegt ist.
Im übrigen würde ich ein Mietshaus einer Eigentumswohnung ab eines
gewissen finanziellen Einsatzes generell immer vorziehen.

Gruß
Robby

[avalanche]

Vor allem bei den Buden in dem alter ist wahrscheinlich jede Menge Reparatur- und Modernisierungsstau. Und das man das auf die Mieter umlegen kann, ist nur zu einem geringen Teil richtig, den Rest zahlst Du erst mal selber. Und meine Freizeit stelle ich mir anders vor als mit renitenten Mietern, der Stadtverwaltung oder sonstigen Beteiligten verschärfte Verhandlungen zu führen.

Also, wenn's sonst keinen Vorteil bietet, würde ich das Geld wahrscheinlich anders anlegen.

Wenn ich nur wüsste wo :grb:

Zur Präzisierung: Die Rendite ist mir eigentlich schnuppe, ich möchte einfach für heute (noch) reales Geld einen realten Gegenwert mit einer hohen Sicherheit!

In der Schweiz ist die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den Grossstädten ziemlich angespannt. Die Grundfläche unseres Landes ist gegeben, wir steuern langsam aber sicher auf 10 Millionen Einwohner hin - und alle wollen in sechs oder sieben Städten wohnen! Ich denke, dass man auch Ärger minimieren kann, wenn man sich als Vermieter an ein paar elementare Dinge wie Kaution und Betreibungsregisterauszug sowie einen partnerschaftlichen Umgang hält.

Möchte mich an diser Stelle bereits einmal für die eingebrachten Punkte bedanken, werde dieses "Projekt" sicher mal vorerst weiterverfolgen, wenn auch nicht mit "Brachialgewalt" durchstemmen ...

[paddy]

Jaja, und morgen kann uns der Himmel auf den Kopf fallen. ;)

Auch ein Laie kann durchaus ein MFH erwerben ohne dabei drauf zu gehen. Voraussetzung: gute Beratung, nicht
vom Dampfplauderer, sondern von einem Profi. Ganz wichtig vor Allem anderen: Sämtliche relevanten
Unterlagen prüfen lassen!

Für alles danach brauchst du eine professionelle und kompetente Hausverwaltung. Die übernimmt gegen Aufpreis
in der Regel auch die sogenannte Mietsonderverwaltung, dann kümmern die sich wirklich um alles, selbst um
Mieteingänge oder Neuvermietungen.

Einen Steuerberater einzubeziehen ist sicher auch kein Fehler.

[retsyo]

Ich finde den Thread sehr interessant und verfolge ihn auch aufmerksam.

Ich habe mangels Wissen in zum Thema nichts profundes beizutragen, möchte aber jetzt - vor allem nach Deinem letzten Posting - etwas anmerken:

bitte gerate nicht in "Panik" und stürz' Dich überhastig in irgendwas nach dem Motto "schnell schnell, Rendite egal, ich will nur mein Geld retten".

Mach da ganz langsam und durchdacht. Momentan ist wirklich Hektik da draußen und ja: ich glaube auch, das wir vor dem Kollaps stehen.
Dennoch: Übereile ist kontraproduktiv.

[avalanche]

Mit "Rendite egal" meine ich natürlich nicht, dass ich mir die erstbeste Bude anlachen werde, sondern dass mir vor kurzfristiger "Bewirtschaftungsoptimierung" ein längerfristiges Engagement vorschwebt.

Auch klar, dass ich als blutiger Laie wie von Paddy bemerkt Hilfe in Anspruch nehmen würde, wenn ich denn ein Objekt gefunden habe von welchem ich denke, dass man es näher prüfen sollte.

Zur Zeit sind ja nicht nur institutionelle Anleger scharf auf überschaubare "Renditeobjekte", da gehört neben dem richtigen Timing, profesionellen Partnern auch sicher ein wenig Glück dazu, das passende Nugget zu finden ;)

[jagdriver]

Mal ein Tipp zur Einpreisung:

Mietshäuser werden überwiegend durch den sog. "Verfielfältiger"
berechnet. d.h Vielfaches der Jahresnettokaltmiete.

Dieser Faktor ist logischerweise von Stadt zu Stadt unterschiedlich.

In Köln liegt der Faktor z.B. zwischen 11,5 und 13 (Baujahr bis 1948/Nach 1948)
Hamburg 14,1 - 14,9 und Toplagen 21,8 (!).

Investoren kaufen normalerweise nicht unter einer Nettorendite von 6,5 %.

Gruß
Robby